22站点贯通新老城区 地铁串岛城楼市金廊银带

    四方东部

    新房价冲破万元大关

    由未来的黄金大道南京路，青岛地铁一期工程继续向北延伸。在黑龙江路上，相继设立了双山站、保儿站、河西站等多个站点。根据城市规划，地铁将经过位于此处的四方东部商务区，黑龙江路将成为一条服务业发展轴线。目前四方区东部的旧村改造正在全力推进，未来这里将成为青岛中央文化区的一个组团。与其他板块相比，四方东部新建的一大批住宅项目可谓沾足了“地铁光”，新房售价从六七千元一度打破万元大关，直接改写了四方区在整个楼市中的地位与价值。

    在这个板块新建住宅项目，既有万科、中海等一线城市的地产大鳄，亦不乏本土房企旗下楼盘。随着地铁项目时间表的陆续确定，这一片区的新建楼盘纷纷转变营销思路，开始主打“地铁牌”。在一系列利好因素的影响下，区域房价一路走高，据记者调查，目前万科城已向准客户透露的销售价格，将以10800元/平方米起价的售价于“十一”期间面市销售；同样是大牌房企的中海，旗下的清江华府的对外报价亦突破万元。

    地铁建设所带来的辐射效应不止于房产，地铁站周边商服业也将受益。根据地铁一期站点规划，河西站附近分布着青岛果品批发市场以及汽车销售公司等，这片区域的商家也期盼着能够从地铁所带动的市场蛋糕上分得一块。在水果市场里从事批发生意的赵先生告诉记者，地铁开通后，这里的人流会更大了，生意当然会更好做。据了解，在这里，地铁车站两侧200米范围内的用地将被用于建设商业设施，重点发展服务业。

    李沧板块

    地铁让老商圈火上加火

    随着地铁一期工程的开建，一系列大型商业项目在李沧迅速崛起，一时间，使得李村商圈火上加火。据了解，在地铁万年泉路车站附近，分布着众多的居住小区，包括百通花园、瑞康花园、建安小区、福林苑小区、福临万家等，其中百通花园里居住的居民数量已超过了万人。沿着万年泉路前行，经过李村大集所在的李村河，便到达地铁李村站——维客广场车站。令人感到惊奇的不仅是李村街头的人流量之多，还有维客广场四周一片火热的建设场景。伟东·乐客城、苏宁电器广场、百通大厦、银座中心……其中，青岛苏宁电器广场地下即是地铁M2、M3号线交汇处，原规划中的地铁李村站，M2、M3号线的换乘站；在西侧京口路上，是在建的百通大厦工程，这个项目的总建筑面积约5.7万平方米，据相关负责人介绍说，大厦商业区的地下将来亦要和地铁线路相连。

    走过繁华热闹的李村中心地带，继续西行，地铁延伸至李沧老城区。在这里，大枣园、文昌阁、湾头社区以及南岭社区等李沧中西部旧村已经开工或即将开工改造，几代人世代相守、院落内鸡犬声相闻的村落生活就要被400多万平方米的现代化住宅取代。据悉，在文昌阁社区地块上崛起的新楼盘自去年开盘以来，目前平均售价已超过8000元/平方米。

    在地铁商机的带动下，活跃的不仅是商业地产与新建住宅，二手房的价格也是水涨船高，有的房源不到一年竟涨了近一倍，一些房东甚至喊出了1万元/平方米的天价。家住百通花园小区的崔女士告诉记者，她是2002年在这里买的房子，当时房价只有2000多元，现在房价已经涨到每平方米9000多元了。

    地铁的开建给李沧带来了全新的商机。据介绍，目前李沧区政府已将最新招商项目划分成了5大板块，即交通物流板块、商贸餐饮板块、宾馆旅游板块、房地产板块、先进制造板块。随着地铁工程的推进，这些项目有望快速搭上地铁商机的顺风车。（本报记者 李雯 葛均艳 侯佳奇）

    ■新闻观察

    “地铁效应”之投资论道

    商铺：黄金出入口的诱惑

    地铁出口在我家附近吗？在地铁口开个便利店如何？在不少急于寻找商机者的眼中，守住一个地铁出口可能意味着守住一个“流金淌银”的黄金通道，地铁出入口会变成一个“黄金出入口”。目前，我市地铁规划设计已经浮出水面，一期工程已确定在湛山、宁夏路、辽阳路、双山、河西、李村等处均设有站点。地铁口附近的商铺具有近水楼台的优势，但这种优势究竟有多大呢？优势如何转化为钞票？

    曾在上海生活多年，现在某金融投资机构任职的市民邹先生告诉记者，和地铁的快速便捷相吻合，地铁口周边商铺的经营内容将以快速便利消费为主，“买电器去家电连锁卖场，购物去大商场，地铁商铺的主要卖点应该是方便快捷，一般以小件物品和快速消费品为主”。

    邹先生说，上海地铁周边的商铺经营的多是一些生活必需品和日常消费品，且单件商品体积不大。因为地铁商铺的多数顾客都是乘客，商品体积过大携带不方便。据介绍，以购物为主的地铁商铺经营定位可以是家居饰品、服饰、运动用品、文化用品、书刊、健身、美食、咖啡、饮品及冰激凌等。

    不过，邹先生提醒，投资地铁商铺不能绝对认为沾上出口就身价倍增，应该重点考察商铺周边的商业氛围是否正在或已经形成，以及商铺的规划布局是否合理。投资者要想取得理想的回报，首先要注重大环境，即应挑选地段好、人流量集中和商业气氛浓的地方或者某些目前条件一般但发展潜力大的站点。 “如果现在的地铁口附近是一片荒芜，通车了也未必有商机；如果某地段本身就是繁华区域，通车将会呈现‘锦上添花’效果。 ”邹先生说。

    枢纽：把握换乘站的商机

    不少业内人士表示，要想把握地铁商机，选择不同地铁线路交汇的枢纽处是比较保险的做法。例如目前规划的地铁1、2、3期线路中，火车站、中山路、台东、市政府、李村等站点是多条地铁线的交叉站点，因交通便利、换乘者众而升值潜力自然较大。据介绍，由于地段不同，客流层次会有所区别，因而投资地铁商铺时，经营者要做好市场调查、细分目标顾客等工作，以求贴近市场需求。此外，租赁商铺不可急功近利，因为考虑到建设周期，商铺投资的回报有一定的时段。

    据介绍，地铁开通后，将在一定程度上分担地面公交的压力，缓解城市道路拥堵的尴尬。但是，地铁要有稳定的客流就必须依靠地面公交的输送，由“网”状分布的公交线路多方向地把乘客送来“喂”给地铁站，地铁的运营效益才能达到最大化。这时候，地铁枢纽站的独特优势就显现了。

    采访中，业内人士还提醒欲捕捉地铁商机的人注意投资风险。据介绍，地铁周围居住者不一定是高端人群，地铁其实对中低收入者更为有利；地铁对不同区域的影响也不同，以青岛为例，地铁对基础设施较好的市南区利好影响要小于四方、李沧区，因为四方、李沧区域的自然优势与基础设施相对滞后，随着地铁工程建设的持续推进，岛城南北差距的症结有望由此破解。 （本报记者 李雯）