逸城山色产权缩水 法规缺陷开发商拒付违约金

    记者9月2日、9月9日曾两次对山东惠喜德置业发展有限公司开发的逸城山色产权缩水问题进行报道，引起市民广泛关注。律师和业内专家认为，目前国家没有明确的政策法规来解决产权明显缩水的问题，建议双方就有关问题的解决方式在合同中予以明确约定，最好是相关职能部门对商品房买卖合同相关条款加以修改，对因开发商原因导致的产权明显缩水问题，规定参照延期交房有关处理方式加以解决，由开发商按实际缩水时间支付违约金

    采访中，不少业内人士表示，因商品房开发建设需要一定的周期，而房屋产权年限是从开发商办好国有土地使用证之日开始计算，因此建成交付给购房者的商品房，其实际产权年限都达不到审批的年限(因用地性质不同，产权年限有70年、50年、45年、40年等多种)，一般而言，从拿地到房屋交付最少需要1年，长的3年，开发商拿地3年以内交付房屋是较为合理的。产权缩水超过3年的，除因政策规划调整、市政配套以及自然界的不可抗力因素外，大部分是因为开发商自身原因导致的，开发商具有不可推卸的责任，如果将产权缩水的后果推给购房者自己承担，明显有失公平。

    山东千舜律师事务所律师郑吉泉表示，类似实际产权存在明显缩水的楼盘，在济南并不止逸城山色一家，目前国家有关部门确实没有针对商品房产权明显缩水问题制定相应的政策、法规，因此遇到此类情况，消费者往往很难讨回公道。不过他认为，排除合理的开发建设周期外，实际产权远远不足审批规定年限的，开发商首先在售房时不应当再继续打着70年、50年产权的名义销售住房，否则属于欺诈，政府职能部门应当对类似行为进行监督查处;购房者如有证据证明开发商在销售过程中以70年、50年产权名义销售住房，而实际产权缩水较多，可以向法院起诉要求退房或者索赔。郑吉泉同时表示，针对类似实际产权明显缩水的情况，商品房买卖双方都应当预见到产权到期后可能面临的问题，因此有必要在合同中约定产权到期后遇到产权续费等相关问题的解决方式，“可以考虑在合同中约定，排除合理建设周期外缩水的年限，如需交纳产权续费等问题，由开发商承担。”

    一位不愿公开姓名的业内专家表示，政策法规的缺位，确实让类似问题的合理解决缺乏依据。该专家认为，目前楼市处于卖方市场，在商品房买卖过程中，购房者处于弱势地位，与开发商平等谈判、协商的权利得不到有效保障，因此双方在合同中另行约定解决方式不太现实，“最好的办法是政府职能部门对商品房买卖合同加以修改完善，对因开发商原因造成的产权明显缩水问题，可以参照违约延期交房的处理方式加以解决，由开发商根据实际缩水时间，按日或按总价的一定比例支付违约金。”