关于城市房地产市场价格上涨与下降的思辨(图)

    编者按：作者为著名经济学家与城市学家，青岛社会科学院研究员，享受国务院政府特殊津贴，青岛市专业技术拔尖人才。其发表的 《关于提高房地产市场宏观调控水平的思考》（《河北学刊》2006年第6期）、《关于合理配置城市土地资源的思考》（《东岳论丛》2007年第2期）、《青岛房地产市场化发展的历程与科学发展模式探索》（《中共青岛市委党校学报》2009年第3期）、《在思考中把握青岛房地产发展大趋势》（《青岛财经日报》2009年7月13日）、《落实“国十条”，把握城市房地产市场发展大势》（《青岛财经日报》2010年8月9日）等十余篇文章，引起强烈反响。本文中作者提出的“党和政府强化房地产市场良性发展的调控决心，决定了能够终结房地产市场发展的‘暴利时代’，把过快上涨的楼市价格打回‘原形’。打回‘原形’就是实现住宅销售价格的科学合理稳定的增长；就是某些地段出现符合规律的负增长”的论点独树一帜。

    一、城市房价的普遍高涨，不仅是青岛，而且是全国性的普遍现象，引发举国关注。

    2009年中国土地市场火爆，全国土地出让总价款达15910.10亿元，其中，房地产用地出让价款达13391.8亿元，占出让总价款的84.2%；多数城市土地出让金收入增长同比超过100%，产生了一批“地王”，市场活跃程度超过2007年。据六个一线城市2009年成交楼面均价统计，北京5513元/平方米，同比增长46%；天津1250元/平方米，同比增长40%；上海8042元/平方米，同比增长150%；广州4204元/平方米，同比增长89%；杭州 6553元/平方米，同比增长52%；深圳住宅用地平均溢价水平逾60%。全国统算，政府花1元钱从农民那里买来地，从城镇居民拆迁征得的地，拍卖给地产商，能够获得3元钱，成为地方财政收入。如上海财政收入的25%来自房地产业。

    与此同时，楼市价格快速上涨，上涨的水平如何呢？据中国政务景气监测中心统计，全国70个大中城市房价同比涨幅2009年5月为-0.60%，到12月为7.80%，其后直到2010年4月高达12.8%，5月才落到12.40%。另据2010年7月1日青岛新闻网转载的印度《金融快报》报道，2009年世界各国房价增长幅度是：中国68%，位居首位，其他中国香港30.6%、新加坡24.3%、印度13%。当然这个统计不一定全面，但是它也反映了中国的楼市价格在世界比较中，确实是过快上涨。

    过快上涨带来的后果如果得不到政府有效的干预，必定会出现房地产泡沫。学术界公认的标准是，房价连续三年年增长幅度都超过10%，可以界定为出现房地产泡沫。房地产泡沫的出现会带来直接的经济衰退，如笔者考察过日本，1991年之前的30年间，日本政府不干预房价，导致近十年的经济衰退。笔者也参加过迪拜在中国投资房地产项目的谈判，迪拜那种依靠全球融资和全球销售，放任“楼花”炒卖，大大加速了其早已形成的房地产泡沫在2009年的彻底破灭，教训深刻啊！迪拜2010年宣布退出青岛的“小麦岛”价值逾百亿元的房地产项目开发，即为“泡沫”现象之一。

    二、2009年末到2010年春，国家以“国十条”的政策，调控楼市，让热得发烫的楼市开始降温趋冷。

    2010年1月10日国务院正式发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称 “国十一条”，但是在文件发出后，房地产的博弈更加激烈，当月同比涨幅达到9.50% 。其 后 三 个 月 分 别 为10.70%、11.70%、12.80%。在这种情况下，2010年4月17日，国务院继“国四条”、“国十一条”、“新国四条”之后，正式下发了被业界称为“史上最严厉调控”政策的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（史称 “国十条”）。在“国十条”中，将住房问题上升到社会稳定的高度，从考核问责、差别化信贷政策、住房用地供给、市场监管、地方政府的贯彻落实等多个层面，坚决遏制部分城市房价过快上涨。从2009年12月14日算起，短短四个月时间里，国务院四次出手调控楼市，而且一次比一次严厉。实际的结果是，2010年“五一”期间，全国一线城市房地产市场交易统计数字显示，“史上最严厉调控”政策已经让热得发烫的楼市开始降温趋冷。

    “国十条”突出两大特点：一是“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”，使其成为遏制房价过快上涨的重要手段。二是将控制房价的任务交给地方政府，以楼市调控能否切实贯彻中央确立的方针政策、能否强化执行力度、管理水平和落实程度、能否取得预期效果为主要考核指标，使地方政府责无旁贷地承担起楼市调控的责任。青岛市政府4月26日出台《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》，其中同样不乏比国家政策更严厉的条款。如外地人买房贷款须先开证明、商业银行可停发第三套房贷款、中小套房建设用地至少占77%、重点建设中小套型商品住房、房源价格须一次性公开、住房预售信息向社会公开等共十四条房地产新政。其后，青岛市又出台了自2010年5月24日起将二套房房契税率由 1.5%统一提高到3%。 5月6日深圳出台房地产调控细则，在全国首次叫停保障房的上市交易。效果如何呢？国家统计局2010年7月12日发布：全国70个大中城市房屋销售价格6月份同比上涨11.4%，从涨幅看，由5月的环比上涨0.2%，变为6月环比下降0.1%。青岛市房屋销售价格6月份同比上涨7.2%，环比下降0.1%，上半年市属七区同比上涨7.5%；新建住宅价格同比上涨7.6%，环比与5月持平；二手房同比上涨 8.3%，环比下降 0.4%。2010年7月19日国土资源部公布了全国105个主要监测城市地价平均值为2756元/平方米，环比上涨1.52%，同比上涨9.29%；其中商业4017元/平方米、居住4006元/平方米、工业614元/平方米，分别环比上涨1.98%、1.73%、1.09%，同比上涨10.67%、12.60%、4.92%。

    但正如公众所担心的，我国已经进行了多轮房地产宏观调控，政策更是一次比一次严厉，但调控始终没有取得预期效果，房价甚至在调控过后多次出现报复性上涨。此轮“史上最严厉”调控能否走出“打压房价——报复性反弹——打压房价——继续反弹”的怪圈，人们拭目以待。为此国家主管部门，将继续推出楼市调控新政，突出是：房地产用地出让保证金比例从20%提高到30%；面对全国31个省区市都存在“未报即用”的违法用地、仅国家级和省级重点建设项目即占40%的局面，出台当地方政府管辖区域内，年度违法用地在新增建设用地占用耕地的总面积中达到15%以上，或者未达到15%，但是造成恶劣影响的，必须追究主要负责人的责任。在实践中，2010年7月初多家媒体报道，继上海、南京、杭州等地的银行放松第三套房贷后，深圳、北京的部分银行也已悄然放松第三套房贷。面对这种报道，住建部否认国家“楼市调控取消”；银监会表示，执行差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，各商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。 2010年9月国家面对部分城市房地产价格的反弹,发出强化调控的决心。

    三、2020年前房地产市场基本走势是什么呢？

    （一）坚决执行中央确定的方针与政策，建立以政府为主导的房地产市场运行体制与机制。

    中国正处于社会主义初级阶段高速增长期，正处于城市化快速膨胀期，在这“两期”中，区域或城市进入了新一轮的建设高潮，其经济社会建设与发展需要越来越多的巨额资金，为筹措巨额资金，近年来各级地方政府高速发行各种类债券，再加上政府管理的国有独资投资公司，其已经形成的投融资平台吸引着相当规模的资金，以支持城市建设与发展的需要。据2009年末统计，全国约有3800家地方政府投融资平台，负债规模达到7.38万亿元，比2008年初增加了两倍，资金绝大部分来源于贷款，已占一般贷款余额的20.4%；而同期中国全部的省区市的财政收支差额都是负数，2009年最高的四川省为-2321.1亿元，最低的北京也达到-274.9亿元，山东省居中为-1068.3亿元。各种类债券加上国有独资投资公司打造的投融资平台吸引着的相当规模资金，有专家担忧会形成次贷危机。

    现在的问题是，在高房价就像“过街老鼠，人人喊打”之际，房地产作为国民经济重要支柱产业的地位从未动摇过，从可预测的未来看，房地产仍然是国民经济强有力的经济增长点；政府偿还债券和贷款的资金来源之一是通过房地产用地出让收入所得，而目前楼市价格成本构成中，70%是由地价决定的。在这种情况下，政府为保证偿还债券、加快推进城市建设需要等各项支出，是不会轻易降低房地产用地出让收入水平的，这也就决定了楼市价格很难真正的降下来。既使通过强硬的行政手段把楼市价格暂时降下来，同时又会引发建设与发展中难以解决的其他经济社会矛盾。在这种矛盾面前，会逼使楼市价格再一次暴涨。历史不会倒退，历史可以重写，在未来城市经济社会发展中，青岛2020年前楼市价格基本走势是什么呢？

    一是最理想的走势是，楼市价格实现稳定增长，而不是人为的压低价格，但是其增长幅度必须低于居民的收入增长，并且合理调整价格结构、消费结构和收入结构，坚决实施一定期限的国民收入倍增计划。

    从青岛的楼市价格发展的过程看，笔者始终坚持认为，在一个历史时期内，青岛的房价应当保持一个适度的增长，既要杜绝“疯增长”，也要防止负增长。从2000年（该年度统计口径房屋实际销售价格1828元/平方米，其中住宅为1743/平方米）算起，到2020年的20年内，青岛房价每年增长幅度控制在3~5%为最科学、最合理的范围。因为像青岛这样的城市，房价出现负增长，必定会损害固定居民的根本利益；在保持适度增长的情况下，同时发挥经济杠杆的调节作用，才能有效遏止炒房和非固定居民的低价购房。按照每年增长幅度控制在3~5%计算，综合各种因素的影响，到2008年末，应为房屋实际销售价格3500~4000元/平方米，住宅为3300元~3800元/平方米。但是实践的发展已经突破了科学、合理的房屋销售价格调控范围，到2008年末统计口径房屋实际销售价格达到5096元/平方米，超过调控最高价格27%；其中住宅为4789元/平方米，超过调控最高价格26%。2009年下半年更是过快上涨。局部的楼盘甚至出现价格翻番。

    二是楼市价格基本走势所决定着的具体销售价格的“涨与降”，是受多种因素影响而表现为一个复杂的过程。随着青岛继续保持城市建设的高速度，随着市民住宅刚性需求的继续拉动，随着城市土地资源的日益紧缺，随着国民收入倍增计划的实施，必定会引发消费结构、需求结构、价格结构、生产结构在一个平面上重新进行结构比的排列，肯定会进一步强化住宅的刚性需求。上述主要因素都决定了以2009年为基点，2020年前城市的楼市价格整体上不会出现负增长。

    三是党和政府强化房地产市场良性发展的调控决心，决定了能够终结房地产市场发展的“暴利时代”，把过快上涨的楼市价格打回“原形”。打回“原形”就是实现住宅销售价格的科学合理稳定的增长；就是某些地段出现符合规律的负增长。

    具体到青岛市就是从2000年算起到2020年年均增长速度控制在3~5%；按照这一增长速度计算，再考虑多种因素影响，到2020年住宅销售价格控制在 7000~8000元，不超过9000元应是合理的。近期，一些城市出现了统计意义上的楼市价格下降，但是消费者实际的感受却同这种统计上的降价有着明显的反差，相当的人群认为这是一种“降价假摔”的现象。笔者认为，目前城市房屋销售价格既不是真降，也不是假摔，而是处于波动式的胶着状态。因为在城市处于高速建设发展期，房地产市场显现出更加多变的态势，如2010年7月30日青岛市四方区哈尔滨路52号3号地块在竞拍中，拍出7200元/平方米，成为该区新地王，超过市北区CBD地块的拍卖价。对此，权威人士普遍认为“看不懂”。按照这个地价，其商品房荬价至少是14000元/平方米。而百姓们渴望房价的下降是完全可以理解的，但是从未来十年经济发展的趋势看，这种价格波动式胶着状态客观的决定了青岛市整体上不可能出现房屋销售价格负增长，因为客观实践不可能提供出现负增长的空间。但是从执政为民的视角看，需要把房价每年增长幅度控制在3~5%这一最科学、最合理的范围内。正是强有力的调控决心才使百姓们看到某些区域和楼盘出现降价，但是这种降价改变不了大趋势。

    四是建立科学的住宅消费结构，实现高档商品房、中档商品房、经济保障房、租赁房之间的合理结构比。在这个前提下，按照高收入、高消费的市场经济法则，推出高房价的高档商品房，使其成为重要的“税源”和“财源”。还要鼓励日益壮大的中产阶层消费中档商品房，也使其成为一种“税源”和“财源”。政府要通过上述两种“税源”和“财源”的收入，划定比例，用于建设经济保障房和租赁房。

    五是充分发挥经济保障房和租赁房的社会住宅需求的保障与稳定作用，提高政府调控房地产市场水平，以市场手段，从根本上消除炒房之源。炒房之所以能“炒”起来，最主要的原因是市场客观存在着一种刚性需求。今天中国的综合国力已经位居世界前三甲，无论是国家，还是青岛都具备了建设经济保障房和租赁房，满足社会基本需求的经济实力。在这种不可更改的大趋势下，社会主义制度的优越性决定了当经济保障房和租赁房基本满足社会刚性需求之时，就是消除“炒房”之日。

    如果不能够正确认识和把握这种价格波动式胶着状态的发展趋势，很可能一阵风后，楼市价格会出现再一次的暴涨。笔者认为，为了能够促使城市房地产实现可持续的稳定发展，在中国现有的政治与经济管理体制决定了经营城市的主角是各级政府的情况下，首要的是建立以政府为主导的房地产市场运行体制与机制：

    一是建立科学合理的供地制度，把政府调控的土地价格剪刀差控制在合理的范围内，硬性规定土地收入的一定比例，必须用来保障居民的基本居住用房。

    二是确立社会主义初级阶段房屋科学居住结构体系指导方针，建立租赁房、自购房等合理结构。政府要提供足够的不同价格水平的租赁房，通过政策，鼓励居民消费租赁房；延长经济适用房、政府范畴内带有福利色彩购置房等上市交易的期限；杜绝保障房的上市交易；在拆迁中必须坚持的第一原则是，被拆迁户实际得到的补偿金，能够在同一地价的原居住空间内买得起房。

    三是切实解决“空置率”的问题，从根本上消除“楼市泡沫”的现象。据国家电网对全国660个城市统计，2010年1~6月有6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。这个统计，从一个侧面反映了住宅“空置现象”。 “空置率”长期居高不下，动摇着中国房地产市场的根基。

    （二）解决居民住房和提高居住水平的根本途径是不断提高国民的收入水平，让人民分享改革开放的成果。

    人人参加改革和建设，人人享受到改革和建设的成果，把共同建设、共同享有贯穿于和谐社会建设的全过程，使构建和谐社会成为中国人民的自觉行动，是“民生为重”的经济社会发展模式的本质内容。近年来，我国地区、城乡、行业、群体间的收入差距不断加大，2009年末，基尼系数为0.47，已远超0.4的国际公认警戒线。可以肯定地讲，中国正处在社会主义初级阶段，还没有完全结束“让一部分人先富起来，”的历史阶段，也没有完全进入“全社会都富起来”的历史时期。在这种历史发展的过渡期内，具有相当数量的、相对贫困的人群不用说购买商品房，即使购买经济适用房也是望尘莫及的，这就是国情。为此要实现房地产可持续的稳定发展，必须长期坚持人人参加改革和建设、人人享受到改革和建设成果的指导经济社会发展的方针，把解决相对贫困人群居住的保障房和廉租房问题放到非常重要的位置上，并作为城市推进房地产可持续稳定发展的重大国策来真抓。

    （三）通过环绕大城市圈的小城市的加快发展，以有效的分流大城市的居住人口，促使大中城市的楼市价格实现符合规律的稳定增长。

    目前正在启动的建立“镇级市”，已经提到实际操作的层面上来。从中国城市发展的趋势看，随着城市化以前所未有的速度加快发展，随着以大城市为中心的经济圈或经济区的强力推进，随着小城镇建设的成熟度越来越高，非常需要建立一大批“镇级小城市”。建立“镇级市”，是政治体制与经济管理体制所发生的一场伟大的变革，因为它是对中国长期实行的中央直辖市（省级）、省辖市（副省级或地级）及县级市的三级城市管理体制的重大改革。对比发达国家的城市层级管理体制，中国已经建立起来的雄厚物质基础，传统“小城镇”发展到今天表现出来迫切需要改革，才能显现巨大活力的意愿，都为建立“镇级市”，变三级城市管理体制为四级管理体制提供了完全可以操作的实践基础。目前温州市正在积极进行设置“镇级市”的试点，对于中国建设和发展小城市具有着首先“吃螃蟹”的意义。

    建设“镇级市”有助于从根本上遏止大城市日益膨胀的趋势，使城市空间战略布局从根本上改变中心城市过度集中发展的弊端，提高城市的整体管理水平；有助于从根本上解决城市化带来的人口过度集中居住的现象，有效降低地震等突如袭来自然灾害所造成的人员伤亡等损失；有利于从根本上摆脱传统的“小城镇”观念对国民“城与乡”思维的束缚，以彻底消除居住在“小城镇”仍然是农村的心理障碍；有利于对有限的土地空间进行“精雕细刻”，最大限度地提高土地容积率水平；有利于从根本上最大限度的整合小区域资源，挖掘全部的小区域发展潜力，科学地推进大中小城市的合理布局，使小城市真正在“小”字上做足做强，永远展现着“城市让生活更美好”的主题。 “镇级市”完全是“市”的概念，它同目前所流行的“小城镇”，是绝不相同的理论概念。以“镇级市”为代表的小城市的崛起，其独特的经济处向度及核心竞争力，决定了在区域城市群圈中，“镇级市”的规模数量多寡、特色鲜明高低决定了大城市群圈的发展活力强弱，成为大城市群圈城市层级结构不可分割的重要组成部分。围绕大城市的“镇级市”的崛起，改变着人民的居住观，这种改变为科学调控楼市价格奠定了最好的社会稳定基础。

    （四）通过法律和政策“双管齐下”的强硬手段，从根本上终结房地产商的“暴利时代”，让房地产业的发展回到正常的盈利轨道上来，让政府回到正常的经营城市、管理城市的轨道上来，让楼市价格回到正常的运行轨道上来，让消费者回到正常的消费轨道上来。

    国家已经开始启动包括青岛在内的全国35个城市楼市价格的调研工作，真正弄清楚房地产开发价格。据统计，全国房地产企业2008年实收资本33052.4亿元，营业利润 3861.3亿元，分别比 2004年增长123.2%、290.4%；每百元资本利润率为11.7%，同比，全国制造业每百元资本利润率为3.2%。显然，超过全国行业平均利润率取得高额利润，才使调控楼市变得如此艰难。

    （五）通过建设有中国特色社会主义的制度优势，继续发挥金融调控手段，建立城市住房保障信息系统，在稳定楼市价格的同时合理科学地保护房地产业的可持续发展。

    中国正处在社会主义初级阶段高速发展的历史时期，这个历史时期最鲜明的特征之一是，城市化带动现代化、社会化的发展。随着城市化的发展，中国的城乡必将进入快速规模的扩张发展期，这也必将带动房地产业的发展。现在需要研究的问题是，在房地产业仍然处于高速发展的历史时期，如何充分地运用金融调控手段，发挥金融在社会主义市场经济体制中的杠杆调节作用。可以肯定的讲，“金融杠杆”作为调节房地产市场的“第一杠杆”，发挥金融的杠杆调节作用，不是“打压房地产业”，而是更好的保护房地产业长期健康持续的发展。

    在推进房地产业长期健康持续的发展中，青岛已经开始建立地、楼、房、户于一体的城市住房保障信息系统，这一创新的操作方式，2010年6月24日已被国家住建部在青岛召开的工作会议上作为典例向全国推广。现在的问题是，面对更加多变的房地产市场，城市如何强化住房保障工作的动态管理，提高常态化的管理水平，实践期望着青岛创造的地、楼、房、户于一体的城市住房保障信息系统，能够取得更加具有实效的成果,使房地产业成为建设和谐社会的幸福产业。

    中国正处在经济社会发展的高速建设时期，房地产业作为国民经济的支柱产业，要实现科学、健康、可持续的发展，建设成符合中国国情的“幸福产业”，需要深刻认识房地产经济的变化态势，切实把握城市房地产市场发展趋势，努力探索一条与社会主义市场经济体制相适应的发展道路和操作模式，把过快上涨的楼市价格打回“原形”，实现房屋销售价格稳定增长。(郭先登)