新房低价上市吸引眼球 二手房只卖低价小户型

    调控四个月，房价刚轻轻“作了个揖”，已有人开始谈论反弹的事。“历史上最严厉的调控”言犹在耳，但看跌的氛围已严重不足。中介公司反馈――看房的客户多了，房东有了底气；售楼处说，到访的人多了，有些拥挤。下一步房价如何走，是利空出尽，房价触底？还是供应量大增，房价继续探底？

    [风声] 调控政策威力在削弱吗？

    在统计数据面前，本轮房地产调控的效果正受到质疑，看空看多各种声音频出。

    国家统计局公布的全国70个大中城市房屋价格指数显示，7月份房价环比持平，没有延续6月份的下降趋势。而国家发改委发布的数据也显示，7月份全国36大主要城市房价达到8680元/平方米，环比上涨1.61%。

    风声一

    房贷政策不变 房价基本触底：“市场数据足以说明，房地产市场的恐慌情绪正在消退”，国内知名财经评论人叶檀在博客文章中认为，如果房贷政策不变，房价基本触底。她认为，所谓上有政策下有对策，经过上半年的调控，市场对于房地产金融政策已经有了足够的免疫力。

    一贯的楼市唱多派，上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军也认为，现行调控政策的主要效果是导致成交量萎缩，政策打压房价的动能正在迅速减弱；如果没有新的压缩性调控政策，现在的全国房价已经进入底部区间，即便下调也十分有限，基本上是站稳了。

    风声二

    中房协建议暂缓新政策出台： 下一步调控政策的变数再度成为影响市场的关键。此时，中国房地产协会副会长朱中一在博鳌房地产论坛上透露，中房协7月份已经向国务院有关部门建议，目前暂缓出台新的紧缩性政策，以稳定市场的预期。

    也是在博鳌房地产论坛上，有房地产商明确表示，“现在刚性需求很旺盛，通过半年的时间，刚性需求买房子欲望更强。所以房价跌不了太多了。”

    风声三

    央媒称坚持调控不动摇：看多派的观点立即收到回应。16日，某中央级媒体发表 《坚持楼市调控不动摇》的评论称，从整体看，目前房价基本处于盘整回落态势，但仍处于不合理的高位；从地区看，“少数重点城市”的房价仍在高位徘徊，部分二三线城市仍在上涨，远远脱离了居民收入水平。可以说，政策的预期效果还远未达到。房价一旦出现反弹，则未来市场的泡沫化程度无疑会进一步加剧。

    风声四

    下跌态势将维持：上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受新华社采访时认为，当前市场处于胶着状态，买卖双方在价格上互不让步。这也正是近期国家相关部委再三重申和强调调控不放松的原因。不过，部分大型开发企业正在对部分普通住宅项目进行促销，预期随着下半年供应量的增加和企业资金渐趋紧张，将会有更多企业加入促销阵营。下半年，房价将会维持下跌态势，预期明年一季度会触底。

    [二手房] 看房量回升 成交量仍在低位

    涨价不能为购房者接受

    二手房价格将跟着一手房跑

    低价位小户型卖的多

    “从各方面的情况看青岛二手房市场正在向好”，太平洋房屋青岛总部总经理孙杰告诉记者，据该公司统计，客户看房量5月份最低，之后逐步回升，8月份前半月比7月份同期相比恢复了两到三成。

    据孙杰介绍，下一步成交量的回升已可以预见，预计能恢复到三月份高峰期的七到八成。看房的人逐渐多了，房东此前在市场低迷时降价挂牌出售，现在价格又涨回来。

    孙杰在分析一些购房者心态时说，在经过新政调控之后，部分客户看到市场没有变化，等不下去，又出来买房。

    21世纪不动产青岛区域总经理刘刚则对当前市场表示出谨慎的态度。他说，目前客户看房量在增加，但买卖双方对价格预期没有达成一致。8月份市内四区二手房最高日成交也就80－100套，成交量仍在低位徘徊。

    他说，成交量小幅回升，价格企稳才是青岛当前二手房市场的状态，在房地产调控的大背景下，涨价不能为购房者接受。

    目前市场在搏弈当中，最终二手房价格还要看一手房定价，刘刚说，领跑价格的将是一手房，二手房反应滞后，但会是市场的真实情况。

    另据21世纪不动产晟业兴威海路加盟店店长王统领介绍，近期成交主要为低价位小户型，九成集中在40－70万元之间的房源，其中卖得最火的是五六十万元的房子，多为海尔小区等2000年之前的小区，每平方米价格在万元左右，面积在五六十平方米。

    王统领说，周边如和平花园、城市花园等封闭小区，总房款动辄上百万元，现在市场情况下，已少有人问津。而多数房东知道当前市场情况不好，涨价现象极少出现。张则涛

    [一手房]

    售楼处人多了，难道已开始复苏？

    2010年以来，青岛市区的一手房供应一直处在非正常状态。先有房价飙升，开发商捂盘惜售；后有调控来袭，各楼盘高悬免战牌。如今，调控已四个月有余，个别楼盘略以低价开盘示好，买房的人就多了。近期，几个新项目跟进，开放售楼处，访客盈门，市场竟有了复苏的迹象。

    看房的人多起来

    7月下旬，伟东幸福之城二期开盘，据称所推首期房源已基本售罄。案场销售经理刘峰介绍，二期项目老客户带新客户占30％，之前以李村当地客户为主，现在一期已实景呈现，逐渐受到越来越多的四方、市南、市北客户关注。开盘后，到访客户明显增多，开盘之前一天约接待10组客户，目前每天接待的客户数约在15组，周末会达到80－100组。

    据了解，伟东幸福之城二期的后继房源即将推出，约为400多套。刘峰透露，意向客户数量至少达到房源的1.5倍。

    近期，市区几个热点项目鲁信含章花园、万科城、万科蓝山售楼处相继开放，本周一下午记者到上述几个项目探盘发现，看房的市民络绎不绝，每个售楼处的销售人员都应接不暇，有售楼处不得不规定客户必须提前预约，以减少客户数量。

    据万科城售楼处介绍，自上周六该楼盘对万科老客户内部开放以来，每天到客户都在100多组。

    市区成交仍低迷

    一方面售楼处人气增加，另一方面成交量仍差强人意，据青岛新闻网房地产频道统计，进入8月份，青岛新房周成交已连续两周下挫。

    据银海世邦市场研究中心青岛7月份成交分析，万元以上物业成交量出现连续下滑，7月份万元以上住宅仅成交365套，这也在一定程度上反映出青岛普通百姓的真实购买力水平的极限所在。

    另据分析，4月份成为高端住宅签约情况的“分水岭”。4月份之前沿海一线豪宅签约量呈明显增长态势，随着4月中旬各项调控政策的相继出台，沿海豪宅的签约量在5月份出现过山车式的直降，7月份仅成交8190平方米，比去年同期下降了89.5%。

    目前，市区几个中高价位的在售楼盘成交依然低迷。根据青岛网上房地产8月17日数据显示，新海园品阁此前曾推出特价房源，7月份成交了19套，8月份只成交了5套；城建竹韵山色二期8月份成交了8套。

    青岛房地产业内人士张百忍认为，过去一年涨幅达到70％的“高烧盘”，后期成交量不振价格也许会调整。

    此前，城建竹韵山色二期精装房起价约12000元／平方米，本周一记者到售楼处探盘发现，该项目销售策略已进行微调，推出几个毛坯房楼座，起价约为10050元／平方米。记者在售楼处期间，约有三四拨到访客户，关注度已有回升。

    楼市处在平台期

    青岛世联地产总经理张继东分析，目前市场处在平台期，亦步亦趋，看效果，7月份成交量略有回升，是在楼盘低开情况下取得的业绩。下一步调控策主要是完成一些补位，比如明晰第三套房房贷等一些政策细节，目前尚没有新调控政策出台的迹象，有关部门也没有新的表态，各方期待开发商将房源推出来，让老百姓都有房子可买。

    虽然市场有诸多复苏的表现，但张百忍认为，下半年开发商的压力仍然很大。因为上半年受调控政策影响销售量少，全年业绩完成将主要集中在9月到11月。

    张百忍预测，现在不能说价格已经到底，金九银十供应量加大，情况才会明朗。如果竞争激烈，开发商缺钱，就会有价格搅局者出现。

    低开吸引眼球

    张继东进一步分析，整个市场已处在下行通道的前期，目前只是个开始，开发企业不会放过金九银十，这期间预计会有各种促销活动。

    对于上周以来李沧某项目大张旗鼓推出特价房的营销手段，有李沧房地产人士认为，这说明除区域热点项目外，市场上众多楼盘关注度并不高，看盘的人少，也是不得已而为之。

    同时，这位李沧房地产人士预测，下一步李沧各项目开盘起价也许会一个比一个低，以此吸引市场眼球，开发商会选择这种小幅降价的形式，少赚点钱实现快速销售。

    不过，张继东认为，如果市场下行，市南、市北、崂山等中心城区受影响会较小，而城阳与李沧相比，价格会最先下挫，一旦降价对四方、李沧将是一个打击。