房价回落购房者陆续入市 楼市开始温火慢炖

    面对房地产市场的调控，不同的立场有着不同的看法。对于购房者来说，希望调控越来越严格，借此可以低价入市；而对于开发企业而言，则希望政策能像前两年一样，紧缩后会放松下来，市场可以继续借东风顺势发展。

    日前，随着住建部相关负责人“调控当前房地产市场的变化和政策预期是一致的，调控政策已现成效”以及住建部有关负责人接受 《人民日报》记者采访时表示“各地要加强调控政策落实力度，绝不能松劲”等声音。作为中 国房地产市场的行业主管部门，住建部的表态无疑为未来调控定下一个基本的调子，那就是“坚持当前调控政策不变化”。

    态度表明了，接下来便是市场的反应了。

    房价开始回调

    价格一直是遏制楼市成交的瓶颈之一，房价是否发生变化是最受购房者关注的一件事情。目前，岛城房地产市场价格到底有没有发生变化呢？

    “现在价格基本稳定下来了，具体到下半年，个人感觉九十月份应该是市场热战阶段，各个项目只要能够达到预售条件，肯定都要备战金九银十，否则今年的任务肯定是完不成了”，这是安泰信地产市场研究部总监对青岛房地产市场做出的分析。他认为，企业通常的操盘手法是根据周边前期推出楼盘的销售情况来确定推盘的价格，如果销售不错，那么价格会相对高一点，如果不理想，在推盘时价格便会相应调低。“现在很多项目都在进行价格回调，今年三四月份的时候价格涨得太快了，现在的变化不过是回调到三四月份之前的程度，目前一些楼盘的回调幅度甚至还没有三四月份上涨的幅度高。”戴德梁行青岛综合住宅部营销总监高广基告诉记者，今年三四月份，基本上所有的楼盘价格都上涨了10%左右，有些上涨幅度甚至达到15%，调控政策出台后，楼盘销售速度降下来了，目前一些表面看来降价的楼盘不过是价格回调了一下。

    他告诉记者，三月份，崂山区某高档酒店式公寓一天之内每平方米上涨了八千元，现在也还没有跌回三月份之前的价格。“价格开始变化的更多的是新开工的项目”，高广基认为，由于开始进行的土地清查等政策影响，七月份，一些项目选择开盘，特别是城乡结合部区域的楼盘，这些新开楼盘由于原来预期比较高，由于市场出现变化，于是在开盘时调低了开盘价格，从而形成了开盘热销的局面。

    购房者陆续入市

    “现在来看盘的人比以前多了一些”，某项目销售人员告诉记者，进入七月份，来他们项目看盘的客户比6月份有所增加，“虽然人还是不太多，但是，因为项目目前没有剩下多少套房子了。”该销售人员告诉记者，七月份之前，销售人员比上门客户还多，上班时间基本上没有人，都是同事之间互相聊天。

    “市场重新开始活跃，购房者心态已经发生变化。”某楼盘销售部总监如此评价当前的市场状况。

    “七月份二手房的成交量比六份好很多”，太平洋房屋山东区域总经理林宪周告诉记者，从当前来看，购房者的心态正在逐渐恢复，一些好的门店，七月份环比能增长50%左右，太平洋房屋青岛总部总经理孙杰告诉记者，以太平洋房屋在浮山后的一个门店为例，六月份，其成交后的佣金不足1万元，而七月份，截止到现在，已经基本上达到了6万元。“当然，这是比较好的门店，也有一些不好的门店，变化不是很大。”孙杰认为，目前观望气氛依然还是比较浓厚，但是，一些先知先觉的购房者已经开始行动起来，开始购房，其中还包括一些投资客户，“我们这段时间便接待了两位投资客，他们杀价都杀的很狠，其中一个客户已经成交了。”

    对于一直打算在市区买房的孙女士来说，最近一段时间她又重新开始浏览各大房地产网站和各类房地产广告：“还是抓紧时间看房子买吧，政策已经出来这么久了，房价变化也不大，看政策也不会再有什么大的变动了。”

    对更多的人来说，等待似乎已经成为一种心态。根据青岛搜房网日前进行的购房者住房需求调查结果显示，在参与调查的近八千人中，43.67%的人准备在3-6个月内买房，9.49%的人准备在1-3个月内购房，4.11%的网友准备在一个月内购房，今年年内不买房的购房者则占到调查的42.72%。

    区域供应分化明显

    “现在市场上还是有大量的刚性需求”，高广基说，一旦价格合适，这些需求都会爆发出来，但是，目前市场的供应量总体看来还并不是很大。

    “青岛市场不能整体来看，只能分区域对待。”青岛今鹏翔投资有限公司CEO修方舟认为，从供应量上看，市南市北一直处于供不应求的状态；四方未来随着万科城、中海清江华府、保利·里院里等项目入市，这种情况可能会缓解一些，但目前供应量也不大；当前供应量最大的应当算李沧区，前段时间李沧宝龙城市广场、和达和城低价开盘，引发了市场热销，而随后，预计伟东幸福之城、山河城、中南世纪城等项目也将开盘销售，这些楼盘的入市将会为李沧提供大量的市场供应。“李沧区不仅项目多，而且每个项目的体量也非常大”未来李沧房地产市场供应将会非常丰富。

    而以往的楼市成交大户城阳区，从目前来看，其供应量相对减少。而开发区虽然开发项目比较多，但是目前在售的项目也只有海尔·山海湾、新华锦·龙邸、海上嘉年华、鲁商·蓝岸国际、青岛印象·金沙滩、中冶·爱彼岸等项目，其中海尔·山海湾以及新华锦龙邸等项目还都属于新开盘或开盘不久的楼盘。其他区域如崂山、胶州、胶南等区域，近年来都算不上岛城楼市的活跃区域。 开发企业谨慎面对

    “同2008年相比，开发商现在表现得比较从容。在土地市场，该拿地拿地；在供应市场，尽管消化能力有所减弱，但开发企业也没有像往年那样乱了阵脚，而是谨慎对待。总的说来，这次调控对房地产市场没有形成地震式的震荡”，修方舟如此评价调控下的岛城楼市。

    因为有了去年一年良好的销售基础，企业资金压力并不严重，另外，前期销售都不错，存货不多，所以开发企业并不十分着急，张继东认为，同时，出于对未来市场的担忧，目前开发企业采用了众多的销售策略，如低价开盘，加大折扣力度等方式来推动销售。“现在市场退烧了，企业也都不再盲目了”，张继东说。

    由于成交量的下滑以及观望气氛的浓厚，目前开发企业对未来市场如何同样心里没底，很多企业不敢轻易开盘销售，而是采取低起价等各种手段，来对市场进行摸底调查。的确，从市场开盘来看，原定于7月份开盘的许多项目目前都已经推到了八月份甚至更往后。“调控已经见成效了”，修方舟说，受各种因素的影响，目前开发企业都进行有节奏地开发建设和销售，没有了以往的囤地或者捂盘等行为，整个市场都在按部就班地前进。他告诉记者，他曾经和一家外来品牌企业的老总聊当前的调控，这位老总表示按正常节奏推项目，只不过更加谨慎对待市场。

    “盖房子好比做菜，以前大家都是在热火朝天地烹调，时间很短，菜便炒出来了，现在则是用温火慢炖，菜出来后有滋味也好吃。”修方舟如此形容当前的楼市。