开发商见招拆招化解新政 卖房潜规则抬头(图)

 房产新政推出之后，必须有严厉的处罚措施作为保证。 新华社发

    今年4月，国家出台楼市调控新政，叫停房地产开发企业销售过程中的认购、预订、排号、发放VIP卡等行为，并规定不得举行摇号选房 。新政出台三个月以来，楼市降温了吗？记者近日探访了解到，岛城购房群体确实已出现持币观望状态。开发商为提高成交量，不得不推出种种“歪招”打政策擦边球：办免费VIP卡，慈善绿卡搞变相认筹；放缓开盘速度，用“饥饿式”供应方法制造抢房假象……业内人士分析，楼市调控新政正遭到开发商“见招拆招”式化解，原本严厉的调控新政恐被卖楼“潜规则”架空。对此，市国土局负责人称，对上述违规销售行为，一旦查实将严厉处罚。

    1 搞认筹打起“擦边球”

    如果要买房，客户需要先到指定银行将两万元钱存到自己名下，而后凭存单及身份证到售楼处办理VIP卡，领取选房顺序号。到开盘时，须凭顺序参加选房。

    今年4月，国家楼市调控新政中明确规定：凡未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。不过记者近日调查发现，打政策擦边球搞认筹的开发商依旧不少。

    “我们二期的项目推出交两万元抵三万元的活动，交完定金后，我们可以给您办一张VIP卡。”16日上午，位于城阳区的某楼盘售楼处，项目营销人员介绍说，该楼盘一期推出的两栋高层已经售完，如果想买到二期的高层住宅，客户需要先到中国银行交上两万元的款项，然后拿着存单及个人身份证到售楼处免费办理一张VIP卡，并且凭卡登记选房顺序号，等开盘的时候必须凭选房顺序号参加选房。

    “我们只是登记有购房意向的客户，客户交的两万元钱存在客户自己的账号上，与公司无关，所以这不算认筹。”该楼盘销售人员说。

    无独有偶，天泰城三期迦南美地项目将于7月底开盘，也推出了“交1万元抵3万元”的活动，只要客户交上1万元办理VIP卡，购房时就可以享受3万元的优惠。对此，市国土资源和房屋管理局市场处工作人员表示，不管这笔资金是不是存到开发企业账户上，都是变相认筹行为，是不允许的。

    还有更新鲜的招数。即墨市某大型楼盘推出慈善“绿卡”——客户只要交上10元钱获得“绿卡”，不仅这10元钱将捐给慈善机构，持卡购买该楼盘房子时，还可以凭卡享受相当于500元的价格优惠。

    虽然交的钱不多，但也有不少市民表示，不管交的钱多少，办了卡就是变相认筹。

    2 房价仍在算“糊涂账”

    具体的销售价格会在均价的基础上递增，每套房子具体卖多少钱，只有选中房子的客户通过置业顾问才能了解到。否则，即便办理了VIP卡也无法得知价格。

    与大打“擦边球”的认购花样相比，开发企业对房价的暧昧态度也让不少购房人看不明白。

    “不是要求开发企业取得预售许可后要一次性公开全部房源和价格吗，怎么大部分开发企业还是只肯公布笼统的均价？”16日上午，家住城阳区的张萱在看完样板间后疑惑地问。

    据城阳某楼盘的销售人员介绍，他们即将推出的二期项目目前只有大体的均价，具体的销售价格还没公布。“预计二期将会在7月底8月初推出，高层部分的均价会比一期项目每平方米高出300元左右，多层花园洋房部分的均价会比一期项目每平方米贵出500元左右。”一位销售人员说。但记者注意到，一期项目剩余的房源已经公布了具体的价格，每套房子的单价和总价都已经明确标明。

    而依据今年4月份开始实施的中央及青岛市的楼市调控新政策，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

    但记者16日上午调查城阳区的3家在售楼盘发现，没有一家售楼处公布在售房源的具体价格。“新房的定价可以参照一期的价格，二期项目肯定要比一期高。”城阳区王沙路的一家新盘销售人员说，“具体的销售价格会在均价的基础上递增，因为楼层、户型都有差异，因而价格会不一样，你可以让置业顾问在开盘后给你报出详细的价格。”

    3 少量推盘造“热卖”假象

    如果总体量10万平方米，开盘时一下子全推出来，万一购房者不多，就会造成冷场，不利于定价和销售，但如果分5期推出，每期推两万平方米，情况就不一样了。

    在新盘的推盘环节，不少开发商也大动心思：每次开盘只推出数量很少的新房，用“饥饿式”推盘方式捂盘惜售，造成开盘当天就出现销售量高达八九成的局面。

    以城阳区某楼盘为例，该项目的总建筑体量多达20万平方米，但5月底开盘时一期项目一共推出了200多套房源，供应体量仅2万平方米左右；而即将于7月底8月初推出的二期项目也仅有两百余套房子，供应体量同样为2万平方米左右。

    “这样做是为了压缩供应计划，制造一种‘饥饿式’的供应现状，很容易造成抢不到房子的现象，当然会对等候购房者的心态产生影响。”岛城一家地产营销机构的刘经理说，如果一家楼盘的总体量是10万平方米，开盘时一下子全部推出来，万一购房者不多，就会造成冷场，不利于项目定价和销售，但如果分成5期推出，每次只推出2万平方米，销售周期缩短，还可以视销售情况随时调整价格。

    “二期推出的房源有限，而且有些房子已经早有客户预订了，所以您即使办理了VIP卡也不一定能选上房子；而且二期的销售均价肯定要比一期高，这正是我们项目具有升值潜力的表现。”在采访中，多家楼盘的销售人员均如此表示，并催促买家赶紧办理手续，交纳定金。

    记者统计4月份以来的开盘信息发现，“少推勤推”成了众多开发企业的营销策略，多数新盘总体量多达10多万甚至几十万平方米，但每次开盘最多推出两三百套房子。

    4 攒不够客户不会开盘

    所谓的时机成熟，是指楼盘前期认筹的客户足够多，保证开盘时至少能消化八成以上的房源。一句话，必须保证开盘时就要出现抢房的局面，这是最主要的。

    “我们开盘的时间还没有确定，大约会在8月初或者8月中旬，开盘前一天您的置业顾问会联系您，告诉您开盘时间和选房要求。”天泰城三期迦南美地的销售人员说。

    “如果开盘时机不成熟，我们的项目是不会贸然推出的！”采访中，这是销售人员经常挂在嘴边的一句话。据城阳区一家楼盘的销售人员介绍，所谓的时机成熟，当然是指前期认筹的客户足够多，保证开盘时至少能消化掉八成以上的房源，不至于发生开盘当天冷场的情况；再就是定价方面制定了周密的计划，对周边竞争半径内的新盘研究透彻，不至于出现定价偏高，被竞争对手“抄后路”拦截客户，或者定价太低，企业利润遭受损失的情况。

    “一句话，必须保证开盘时就要出现抢房的局面，这是最主要的。”崂山区海口路一家新盘的销售人员说。价格不公开、办理会员卡、积累客户，所有的策略都是为了保证开盘时能有充足的人气，如果攒不够客户，即使冒着捂盘惜售被查的风险，也要等候最好的开盘时机。

    “见招拆招”害苦购房者

    处罚措施何时能出台

    原本严厉的楼市调控新政，却遭遇了开发企业的“见招拆招”，市场似乎逐渐偏离了楼市调控的初衷，不少购房者感觉非常无助。

    捂盘惜售的都有谁 “新政策出台3个月了，没少看房子，可到现在也没有买上房子。”家住市北区的陈彦虎说，5月份，市北区的华远汤米公馆开盘时，他为了选上房子到开发企业指定的银行存上了12万元，而后领到了一个选房号。

    “但因为一期推出的房子太少 ，没轮到我选房就没房了。”陈彦虎说，此后，市北区合肥路、四方区和李沧区的3家楼盘开盘时，也曾先后去过，并按开发企业的要求，把数额不等的款项存到了指定银行中自己的名下。“我就是想为孩子选套婚房，可为什么面对这么严厉的调控政策，多次排队仍然很难买到房子？”陈彦虎很是疑惑。

    城阳区的购房者张萱也反映说，她从3年前就在一家房产中介工作，细心的她发现，从4月份中央和地方政府陆续出台楼市调控政策以后，市辖七区内新房的供应量虽然没有“断流”，但供应步伐明显慢了下来：4月份4家新盘开盘，5月份4家新盘开盘，6月份6家新盘开盘，7月份打算开盘的据说有10多家，但期间有不少表示要等到7月底8月初才能开盘……

    这样的供应量是正常还是不正常？有没有捂盘惜售的情况？为什么没有看到管理部门公布违规企业的名单？张萱连续用了三个问号，口气里满是不满。记者从青岛市国土资源和房屋管理局市场处了解到，该处工作人员每天都对新房市场进行拉网式检查，但检查结果还不便公布，若市民发现捂盘惜售的行为可以举报。

    处罚措施该出台了

    “不交钱没有选房资格，就只能在一边干等着；交了钱就感觉自己像是上了钩的鱼，只有任人宰割的份儿了！”提到楼市调控政策出台以来的买房经历，市北区的购房者刘宝锦说，即使在这轮严厉的调控政策下，买房者还是处在较量的下风。

    “不交钱，不办理会员卡，房子再便宜也没有资格买；办了会员卡，还得等待开盘时间的到来，定价权也掌握在开发企业的手里。”刘宝锦说，多次经历人山人海的抢房场面，他感觉新政策下，购房者依然很无助。

    从严监管房地产交易秩序，是房地产调控必不可少的一环。不少业内专家指出，在这轮席卷全国的调控当中，对开发企业的约束不应该仅仅限于政策文件的“软约束”，对于开发企业化解调控政策威力，“见招拆招”式的行为，房地产主管部门更应该拿出明确的处罚办法。

    “如果没有震撼性的处罚措施，房地产市场的监管不能发挥威力，调控政策容易被架空。”青岛市房地产业协会会长林民庆说，不管怎么说，对开发企业针对调控政策采取的“见招拆招”新手段，是否违规违法，管理部门应跟进管理并给出解释。记者 王爱科