开发商见招拆招化解新政 卖房潜规则抬头(图)

 房产新政推出之后，必须有严厉的处罚措施作为保证。 新华社发

    今年4月，国家出台楼市调控新政，叫停房地产开发企业销售过程中的认购、预订、排号、发放VIP卡等行为，并规定不得举行摇号选房 。新政出台三个月以来，楼市降温了吗？记者近日探访了解到，岛城购房群体确实已出现持币观望状态。开发商为提高成交量，不得不推出种种“歪招”打政策擦边球：办免费VIP卡，慈善绿卡搞变相认筹；放缓开盘速度，用“饥饿式”供应方法制造抢房假象……业内人士分析，楼市调控新政正遭到开发商“见招拆招”式化解，原本严厉的调控新政恐被卖楼“潜规则”架空。对此，市国土局负责人称，对上述违规销售行为，一旦查实将严厉处罚。

    1 搞认筹打起“擦边球”

    如果要买房，客户需要先到指定银行将两万元钱存到自己名下，而后凭存单及身份证到售楼处办理VIP卡，领取选房顺序号。到开盘时，须凭顺序参加选房。

    今年4月，国家楼市调控新政中明确规定：凡未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。不过记者近日调查发现，打政策擦边球搞认筹的开发商依旧不少。

    “我们二期的项目推出交两万元抵三万元的活动，交完定金后，我们可以给您办一张VIP卡。”16日上午，位于城阳区的某楼盘售楼处，项目营销人员介绍说，该楼盘一期推出的两栋高层已经售完，如果想买到二期的高层住宅，客户需要先到中国银行交上两万元的款项，然后拿着存单及个人身份证到售楼处免费办理一张VIP卡，并且凭卡登记选房顺序号，等开盘的时候必须凭选房顺序号参加选房。

    “我们只是登记有购房意向的客户，客户交的两万元钱存在客户自己的账号上，与公司无关，所以这不算认筹。”该楼盘销售人员说。

    无独有偶，天泰城三期迦南美地项目将于7月底开盘，也推出了“交1万元抵3万元”的活动，只要客户交上1万元办理VIP卡，购房时就可以享受3万元的优惠。对此，市国土资源和房屋管理局市场处工作人员表示，不管这笔资金是不是存到开发企业账户上，都是变相认筹行为，是不允许的。

    还有更新鲜的招数。即墨市某大型楼盘推出慈善“绿卡”——客户只要交上10元钱获得“绿卡”，不仅这10元钱将捐给慈善机构，持卡购买该楼盘房子时，还可以凭卡享受相当于500元的价格优惠。

    虽然交的钱不多，但也有不少市民表示，不管交的钱多少，办了卡就是变相认筹。

    2 房价仍在算“糊涂账”

    具体的销售价格会在均价的基础上递增，每套房子具体卖多少钱，只有选中房子的客户通过置业顾问才能了解到。否则，即便办理了VIP卡也无法得知价格。

    与大打“擦边球”的认购花样相比，开发企业对房价的暧昧态度也让不少购房人看不明白。

    “不是要求开发企业取得预售许可后要一次性公开全部房源和价格吗，怎么大部分开发企业还是只肯公布笼统的均价？”16日上午，家住城阳区的张萱在看完样板间后疑惑地问。

    据城阳某楼盘的销售人员介绍，他们即将推出的二期项目目前只有大体的均价，具体的销售价格还没公布。“预计二期将会在7月底8月初推出，高层部分的均价会比一期项目每平方米高出300元左右，多层花园洋房部分的均价会比一期项目每平方米贵出500元左右。”一位销售人员说。但记者注意到，一期项目剩余的房源已经公布了具体的价格，每套房子的单价和总价都已经明确标明。

    而依据今年4月份开始实施的中央及青岛市的楼市调控新政策，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

    但记者16日上午调查城阳区的3家在售楼盘发现，没有一家售楼处公布在售房源的具体价格。“新房的定价可以参照一期的价格，二期项目肯定要比一期高。”城阳区王沙路的一家新盘销售人员说，“具体的销售价格会在均价的基础上递增，因为楼层、户型都有差异，因而价格会不一样，你可以让置业顾问在开盘后给你报出详细的价格。”

    3 少量推盘造“热卖”假象

    如果总体量10万平方米，开盘时一下子全推出来，万一购房者不多，就会造成冷场，不利于定价和销售，但如果分5期推出，每期推两万平方米，情况就不一样了。

    在新盘的推盘环节，不少开发商也大动心思：每次开盘只推出数量很少的新房，用“饥饿式”推盘方式捂盘惜售，造成开盘当天就出现销售量高达八九成的局面。

    以城阳区某楼盘为例，该项目的总建筑体量多达20万平方米，但5月底开盘时一期项目一共推出了200多套房源，供应体量仅2万平方米左右；而即将于7月底8月初推出的二期项目也仅有两百余套房子，供应体量同样为2万平方米左右。

    “这样做是为了压缩供应计划，制造一种‘饥饿式’的供应现状，很容易造成抢不到房子的现象，当然会对等候购房者的心态产生影响。”岛城一家地产营销机构的刘经理说，如果一家楼盘的总体量是10万平方米，开盘时一下子全部推出来，万一购房者不多，就会造成冷场，不利于项目定价和销售，但如果分成5期推出，每次只推出2万平方米，销售周期缩短，还可以视销售情况随时调整价格。

    “二期推出的房源有限，而且有些房子已经早有客户预订了，所以您即使办理了VIP卡也不一定能选上房子；而且二期的销售均价肯定要比一期高，这正是我们项目具有升值潜力的表现。”在采访中，多家楼盘的销售人员均如此表示，并催促买家赶紧办理手续，交纳定金。

    记者统计4月份以来的开盘信息发现，“少推勤推”成了众多开发企业的营销策略，多数新盘总体量多达10多万甚至几十万平方米，但每次开盘最多推出两三百套房子。