李沧商圈扩容呈现爆炸式发展 升级成半岛商都

    利群、万达等商业资本商将于今日签订框架性协议，正式“落户”李沧中心商圈。至此，加上已经开工的乐客城、宝龙等城市综合体项目，未来几年内，李沧区将新增商业面积逾80万平方米。连同现有的40万平方米的商业面积，到2015年，李沧中心商圈内的商业项目总面积将超过120万平方米。

    寸土寸金的李沧中心商圈固然是消费热点所在，但为何会在未来几年内呈现出爆炸式发展？李沧区委常委、副区长管成密的一席话揭开了谜底：地铁、轻轨等交通设施拉近了李沧与青岛各区市及山东半岛地区的距离，众多知名商贸企业、商业地产商正是看到了李沧良好的商业氛围及未来可能成为“半岛商都”的前景，才纷纷到李沧“落户”。

    看数字 新增80万平米商业面积

    站在书院路、京口路路口往北望去，一个20多层的商务楼正在紧锣密鼓施工中。该项目被称为苏宁半岛总部项目，按照投资方的规划，项目的下部是一个有3万平方米的家电类旗舰店，也将是苏宁电器在北方最大的一个卖场，而上部的高层塔楼将完全用于商务办公。

    苏宁半岛总部项目往东约500米是乐客城项目，往西南约1000米，则是宝龙城市广场项目，往北300米左右，是已经可以看出雏形的百通商务楼项目……“乐客城项目是一个城市综合体，总建筑面积达到16万平方米，其中地上10万平方米，里面既有超市、特色街、主力店、折扣店等购物场所，也有影院、餐饮、KTV等娱乐项目，目前央企零售巨头华润万家、世界顶级院线奥维尔国际影院已确定入驻乐客城。宝龙城市广场项目同样是一个城市综合体，建筑面积也达到了16万平方米，其中超市有1.6万平方米。 ”管成密介绍说，宝龙城市广场内超市的入住主体已基本确定为华润万家，整个项目将于明年9月试营业，10月1日正式开业。

    日前，利群集团确认将“落户”李沧中心商圈，其选择的“落脚点”正是备受商贸企业关注的东兴村地块。目前，该地块已经拆迁完毕，根据规划，这里将建设商住项目，底部为一个6万平方米的主力店，上部为商住高层楼。与利群“空降”李沧中心商圈黄金地段不同，万达首次“试水”李沧选择了商圈边缘的黑龙江中路。在黑龙江中路东李社区段，沿路原有新华锦专业批发市场、货运配载市场等公司，目前，这一700亩的地块已经拆迁完毕，静待万达入驻。根据万达方面的构想，这一地块上将建设商业、商务、娱乐等设施，总建筑面积达到119万平方米，其中商业面积有50万平方米。

    “银座项目近期将开工，是一个7万平方米的城市综合体，而占地40亩的风机厂地块的开发主体也基本确定，将建一个6万平方米的城市综合体。 ”李沧区委常委、副区长管成密告诉记者，上述已经开工和确定了投资主体的项目中，商业面积超过了80万平方米，并且，这80万平方米新增商业面积有一个显著特征，就是绝大多数为城市综合体，不仅能大大改善李沧中心商圈的业态结构，也可以使居民、游客在休闲中购物，在购物中休闲。

    看优势 商家看好便利交通

    目前，李沧中心商圈投入使用的商业设施总面积约为40万平方米，加上上述80万平方米面积，几年后，该商圈内的商业面积有望达到令人吃惊的120万平方米。按照李沧区常住人口50万计算，该区人均商业面积届时会达到2.4平方米，这一数字即便可能超越不了商贸业最繁华的上海市，但在全国范围内也是名列前茅的。

    李沧中心商圈素以火爆著称，同行间的竞争异常激烈，由此带来的是商铺租金、地价“比肩”台东商圈。但即便是这样，无数外来商贸大鳄仍想在李沧中心商圈占有一席之地，这其中最典型的当属鲁商集团，经过多年坚持不懈的努力，该集团终于成功“夺得”位于黄金位置的青岛面粉七厂地块。 “鲁商进军李沧中心商圈的曲折经历可以反映出很多现象和问题。 ”有业内人士分析说，第一，反映出外来商业资本对李沧商业的青睐和对前景的信心；第二，折射出外来商业资本在李沧的竞争异常激烈和李沧中心商圈商业用地的珍贵；第三，表明李沧区政府对新入驻的商业企业要求非常高。 “鲁商原来拟投资的业态与李沧中心商圈现有的几大商场有同质嫌疑，档次没有明显提升，而同期李沧区引进的都是些比较高端的商业项目，所以很难得到政府决策层的支持，后来其修改了投资计划，将银座项目定位为城市综合体，才引起了各方面的关注。 ”该人士解释说。

    经历了几年“缓慢增长”后，李沧中心商圈在今年重新发力，相继有万达、利群等确定在此投资开店。但青岛作为一个副省级城市，李沧作为青岛的北部城区，否能承载得了这么多的商业呢？管成密信心十足地告诉记者，地铁、轻轨等交通设施拉近了李沧与青岛各区市及山东半岛地区的距离，众多知名商贸企业、商业地产商正是看到了李沧良好的商业氛围及未来可能成为“半岛商都”的前景，才纷纷到李沧“落户”。

    看发展 几年后将成“半岛商都”

    据悉，随着海湾大桥、铁路青岛北客站、城际客运专线的修建，省内居民到青岛将更加快捷，而李沧会是他们到青的第一站。此外，地铁、重庆路高架桥、金水路打通拓宽工程也将把整个大青岛紧紧联系在一起。这些便利的交通设施，在几年之后，必定会将大量的客流带到作为交通枢纽的李沧，这无疑是众多正在进军李沧中心商圈的商业资本商看重的，也正是李沧打造“半岛商都”的动力所在。

    随着青岛市委、市政府“环湾保护、拥湾发展”战略的实施，李沧区抓住机遇确立了 “拥湾枢纽、生态商都”的定位，提出要借助现有的良好的商业氛围，打造市民、外地游客的购物天堂，而众多商业资本大鳄对李沧的关注和青睐，无疑提振了李沧打造辐射山东半岛“商都”的信心。

    “李沧是城乡结合部，面积大，常住人口少，各类设施落后，这些都成为了政府前几年‘造城’的内在动力。 ”管成密说，近几年来，李沧辖区的房地产事业发展比较快，是“造城”的直接表现。通过“造城”运动，大量的高档小区在李沧拔地而起，吸纳了大量外来居民来此居住、兴业，由此带来了李沧区人口持续增加，高素质居民逐年增多的良好局面，而大量的、高素质的居民又有良好的消费欲望和能力，由此直接带动了李沧中心商圈发展与业态不断升级。管成密告诉记者，在大力倡导“转方式、调结构”中，李沧区首要的任务是积极扭转第二产业在经济中过高的比率，大力发展现代服务业，目前，李沧区的二三产业比例已由2005年的75：25调整到2009年的56：44，到2015年计划调整到45：55。 “在‘造城’运动中，我们充分做好规划，预留了大量的发展用地，当城区的的经济发展、人口结构发展到一定时期时，这些土地就可以用来发展更高级的经济形态，商贸业的稳健发展正是如此。 ”他说道。

    ■记者观察 冲出“圈”外，不只是扩容

    一提起李沧中心商圈，人们首先想到的是向阳路步行街，以此路段为中心集中了三大购物中心及数百家各类专业店和专卖店，商贸交易火爆。此外，具有百年历史的李村大集也吸引了不少消费者。 “李沧区距离老市区其他商业中心较远，居民消费购物具有相对的独立性，大中型零售商业网点聚集程度较高，经营门类较为齐全。”业内人士点评说，李沧区大部分大中型商业网点均聚集在李沧中心商圈，并以向阳路步行街为中心形成了以经营服装百货、鞋帽、电子产品、机电产品、家具等为主、门类较为齐全的市级商业中心。

    由于李沧中心商圈地域狭小商业密集，不利于现代服务业态的升级换代，从几年前开始，李沧本土商贸企业就开始往“圈”外走，把超市开到了夏庄路上。此外，一些进军李沧的餐饮企业也将店开到了大崂路、滨河路、浮山路等传统商圈的周边区域。

    按照李沧区政府有关商贸产业发展的规划，李沧中心商圈正有条不紊地扩建至李村河两岸、重庆路以东、黑龙江中路以西、大村河以南区域，并被赋予了购物、餐饮娱乐、文化休闲、商务办公四大功能。

    从几年前开始，李沧区委、区政府在李沧中心商圈实施了一些列的 “腾笼换鸟”策略，将一批不符合商圈发展定位的政府机关、企事业单位外迁，以此来换取商贸业发展的宝贵用地。公检法机关搬迁后，原地块已拔地而起百通商务楼；青岛监狱外迁至城阳后，伟东乐客城项目正如火如荼建设中……大量的“新生”土地资源为李沧引进新的高端商业奠定了坚实的基础，宝龙、利群、银座、万达等具体城市综合体性质的全新商业业态“空降”李沧中心商圈，不仅丰富了李沧区的商业结构，提升了商贸业品质，还为今后发展商务办公、休闲娱乐产业奠定了良好的基础。

    万达项目、宝龙城市广场项目分别位于黑龙江路东侧和九水路北侧，均属于李沧中心商圈的边缘地带，但这两个“应有尽有”的城市综合体项目无疑进一步增强了李沧中心商圈的辐射力。单从李沧辖区内居民的需求方面考量，万达项目未来将直接辐射李沧东部的青岛生态商住区约35万人口，而宝龙城市广场项目则可以直接服务于未来的青岛交通商务区。可以预计，几年之后，李沧中心商圈不仅将扩展到整个李沧中部，还将以城市综合体、大卖场、专卖店、超市等高低差异、结构合理的业态出现。(杨志坚)