青岛网点房价格两年踏步 炒房游资瞄上新目标

    住宅房价是涨是跌如同雾里看花，于是许多市民把投资的眼光瞄向了商业网点。连续两天，记者调查发现，仅今年上半年全市商业网点一手房的成交量已达到1263套，其中市区销售689套，这个交易量已经接近去年商业网点一手房全年的成交量。

    10分钟买走6套网点房

    总价1000多万元的6套网点房，整个交易过程不到10分钟，这名中年妇女惊呆了沧口广场一家新开商业地产项目的售楼员。前天上午，记者在该项目售楼处采访，该项目位于沧口商圈中心，共计出售3层的上百套店铺，每平方米的售价是2万元到5万元不等。

    售楼员在向记者讲述这个场景时仍然显得惊讶。“当时这名中年妇女自己拎了个包来到售楼处。”这名售楼员说，她在向这名大姐介绍了一下项目情况后，这名女士直接让她带着去看户型，然后很随意地指了6个网点，说全要了。

    “当时我们工作人员都惊了，哪有买房子这么快的！”这名售楼小姐告诉记者，整个交易过程用了不到10分钟，这名妇女开出支票，交完定金后离开现场。

    “我们这个项目刚刚开始推介，没想到会这么火爆，来看网点的人很多，很多人甚至不看户型，直接问价格就决定要买。”这名售楼员告诉记者。

    2.2万一平米买主喊不贵

    前天下午，记者来到市北区新建小区新岭花园。“最近来这里打听网点房的客户特别多，一个客户直接订下了一套156平方米的商业网点，每平方米的价格是2.2万元，总价格是300多万元。”海之源房产中介的女店主告诉记者，当地很多商业网点是拆迁后补偿给当地市民的，而这部分市民有的直接选择了出售。

    “来看房的客户都喊便宜。他们举了个例子，周边新房的房价大都在13000元左右，好的楼层能到14000元，而网点房的价格几乎两年没什么变化，同住宅相比，网点房的价格基本等于没涨。而且这里还是地铁站的出口，位置非常好。”这名女店主给记者算了一笔账，买房子如果是二套房，要首付50%，这跟买网点的政策是一样的，但二套房的利息要上调10%，还要多缴税。网点房没有套数限制，因此利率都是一样的，如果是投资的话，网点房要比住宅在贷款上和政策上更为优惠。

    半年完成去年一年成交量

    在总店在南京路的一家连锁房产中介机构里，网点房好卖已经成为工作人员的共识。“你知道吗？我们公司今年已经推出了30多套商业网点房，这个成交量已经达到我们去年公司全年的成交量了。仅网点房的佣金提成大概就在300多万元。”这名工作人员告诉记者，2008年的金融危机让商业网点连续两年低迷，不但租金上不去，出售价格也基本没涨，但现在的商业网点完全变了样，基本上是哪里有网点哪里就有一批买家。

    “给你举个例子，2008年香港中路的网点价格是3.8万元左右，现在的价格是4万元左右，涨幅明显低于住宅。李村商圈的网点价格是4万元左右，现在的价格基本也没变，而且这两个地方的网点基本只要是出售，很快就会被买走。”这名工作人员告诉记者，现在客户的心态基本都瞄向新兴商圈，比如说沧口、崂山，而且这些客户的心态是纯投资，等着收租金，以及商圈成熟后的涨价。

    网点房价格这两年没大涨

    青岛银海世邦房产置业顾问有限公司的马经理告诉记者，商业网点的走热有四大原因：连续两年的低迷、价格上涨幅度低、新增房源多、贷款受限制少成为市民选择商业网点作为投资的重要原因。

    “2008年的金融危机对外贸行业冲击特别大，香港中路上仅外贸服装公司就有上百家，间接的影响就是导致商业网点的租金下降，很多企业选择更便宜的位置办公，这个影响的时间一连持续了两年。”马经理告诉记者，租金的高低是商业网点价格波动的最关键因素，租金上不去，商业网点的价格就不可能上涨。这也意味着连续两年青岛的商业网点价格等于没涨或是小幅上涨。

    “以新岭花园为例，小区住房的价格是13000元，两年前这里的房价是8000元，上涨了5000元左右；而商业网点的价格现在是2.2万元，两年前是2万元，上涨了两千元。这两个价格对比一下非常明显，商业网点价格的上涨幅度明显低于住宅。”马经理告诉记者，这也是市民选择投资商业网点的理由之一。

    青岛现在很多地方在大规模拆迁，在城市化发展的进程中，新的生活圈、商业圈也越来越多，商业网点的房源增加了很多。李村商圈、台东商圈、佳世客商圈，这些商圈的商业网点基本都是业主长期持有，即便是市民想要投资也不可能买到，而现在大规模的新建后，商业网点的供应量明显增多。马经理认为，这让市民的选择也更多。

    “国家出台的政策是针对住宅，意图是稳定房价，限制炒房，那市民手里多余的钱会流向哪？商业网点没有政策限制，不局限于套数，而且也可以贷款，那如果有条件的市民在这种情况下，肯定会选择购买商业网点作为一种投资途径，长期收租金。”马经理认为这也是让市民把投资眼光瞄向商业网点的原因之一。

    半年卖了1263套

    昨日上午，记者查询了青岛网上房地产信息平台，截止到6月10日，今年我市累计销售的商业网点总共1263套，其中市区销售689套，这个销量已经接近去年全年的销售量。

    “2008年的金融危机对住宅的影响并不大，但对商业网点的销售影响特别大，这也导致2008年和2009年的商业网点的销售非常低迷，在租金全面下调的情况下，商业网点的投资价值持续走低，导致市民不愿意投资商业网点。市区的商业网点供应量今年明显上升，很多区域在2008年拆迁后建成大型社区，而且随着城市化进程的加快，商业网点的供应量在今年明显增多。”青岛房产交易中心的一名工作人员告诉记者。

    民间资金热衷商铺

    青岛银海世邦房产置业顾问有限公司是青岛统计商业网点销售情况中为数不多的几家公司之一。“今年的商业网点房的销售量明显增大，我举个例子，今年4月份黄岛一个大盘开盘，很多青岛市民到黄岛购买商业网点，4月份黄岛商业网点的累积销售量是300多套。”青岛银海世邦房产置业顾问有限公司马经理告诉记者，这个数据可以充分说明青岛的商业网点开始趋热。

    “从我们统计的数据来看，青岛的民间资金投资商业网点正在趋热，这也与北京上海的统计情况相同。”马经理告诉记者，国家出台二套房政策后，对住宅影响很大，北京和上海都出现了一波投资商业网点的热潮，这种情况跟目前青岛的情况有些类似。

    “青岛的商业网点销售有一个明显特征，市民投资新商圈的意图较为集中。”马经理告诉记者，老沧口，崂山区、城阳区、地铁沿线都是市民集中购买商业网点的区域。

    投资网点房也会有风险

    商铺投资资金门槛高，技术含量也高，如何投资才能降低风险？青岛银海世邦房产置业顾问有限公司的马经理建议市民多了解要购买的商铺周边铺面的成交价格，尽量不要过分高于周边商铺的成交价格。

    要多打听周边商铺的租金价格，商铺价格是由租金决定的。只要租金价格清晰，今后的投资收益就能知道个八九不离十，会有效控制风险。衡量商铺的性价比可以通过租金和价格，如果20年的租金可以达到购房价格，才属于收益较为稳定的。

    有两种情况会使投资商铺出现风险，要注意规避：一、商铺周边的商圈或业态发生改变，比如过去的美食一条街云霄路和中山路出现过因商圈萧条带来的租金下降；二、在购买商铺当年，该商铺周边租金价格虚高。