土地增值税预征率提高 核定征收率不得低于5%

    解读人：国家税务总局有关负责人 采访人：记者李丽辉

    为促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，国家税务总局发出通知，要求各级税务机关加强土地增值税征收管理工作，充分发挥土地增值税调控作用。国家税务总局有关负责人对相关政策内容进行了解读。

    目前部分地区预征率偏低

    土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。自1994年以来，中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补，预征税率一般在1%—3%之间。

    通知要求，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。

    除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

    选择三五个涨幅过快项目重点清算

    通知提出，土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务，组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。

    各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，有针对性地选择3—5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。各地要在6月底前将本地区的清算工作计划，以及重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。

    核定征收率原则上不得低于5%

    通知要求，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。

    对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

    各级税务机关要建立考核问责机制，把土地增值税清算工作列入年度考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。国家税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。

    调整有何影响？

    土地增值税的纳税人包括以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的各类企业、单位、个体经营者和其他个人。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额。

    日前，青岛、重庆已率先执行新的预征率。青岛市财政局下发通知称，对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由1%调至2%，普通住宅、经济适用住房、廉租住房等的预征率仍按现行税收政策执行。重庆市从2010年5月1日起，将土地增值税预征率调整为普通标准住宅1%；非普通标准住宅2%。

    中央财经大学税法专家刘桓认为土地增值税预征率的调整将起到两个作用，第一有助于通过提高预征率来解决我国目前财政收入资金紧张的状况。第二对于规范房地产市场会产生一定的积极作用。虽然从最终的税收负担来说不会造成太大影响，但是会造成开发商资金供应方面的紧张。它是在紧缩开发商的建设资金，对开发商是个规范，有助于加强对开发商的税收管理。