青岛新14条调控初见成效

    青岛楼市正处在微妙的时刻。青岛“新14条”出台，契税新规实施让市场迅速降温，观望风大起，却没有伤到房价的筋骨。伴随“史上最严厉”调控政策，京沪房价应声而落，青岛楼市会步后尘还是上演一场 “假摔”？《青岛早报》本周发起了此次房企老总10人“同题问答”，问卷结果显示出了政策的力度：对未来6个月内房价走势，10人中3人看跌，3人认为持平。

    半年内： 仅一位老总看涨房价

    《青岛早报》本周发起了此次房企老总10人“同题问答”，采用匿名发布问卷结果的方式，力求让他们尽量做出中肯的回答。问卷结果已经显示出了政策的力度：10人中仅1人认为半年内楼市会涨；其余9人中，3人看跌，3人认为持平，还有3人虽认为持平但其掌管公司已做好降价计划或不排除试图降价可能。

    10位参与《青岛早报》调查，回答了5个设定问题的房企老总有（排名不分先后）：海尔地产董事长卢铿，百通集团总经理方立才，康泽置业有限公司总经理张峰，海信房地产股份有限公司总经理矫文清，天泰房地产开发股份有限公司董事长张斌，今鹏翔投资有限公司CEO修方舟，恩马地产总经理马浩，阳光新业地产股份有限公司总经理孔令国，宝龙房地产发展有限公司总经理夏国跃，以及某央企地产集团青岛公司总经理。10人中有7人不但回答了问卷，还接受了记者电话采访。能成为共识的声音是，2009年以及今年前几个月房产市场暴涨属于非理性不正常现象，目前房价回稳和震荡当属合理。

    房价： 2010想喊涨不容易

    房价问题历来是地产界碰不得的“末梢神经”。楼市上升的时候，地产商们津津乐道的是青岛的自然风光、沿海优势，城市化率还不够高等等，说明上涨空间还很大；楼市低迷时，这些理由又被拿来证明青岛房价“抗跌”。

    此次调查中，喊涨的声音明显变小了。10人中仅1人看涨，6人认为会持平，3人承认短期内会下跌，“主要是修正2009年市场的不正常暴涨。”

    实际上，看跌市场的老总不止3个。还有3大房地产企业虽然认为价格会持平，但在自家公司内已经做了准备降价的计划或不排除试图降价可能。还有人认为总体房价持平，但部分高端楼盘会下调价格，因为“高端海景楼盘价格水分更大”。

    以此算来，对局部或整体楼价看跌的老总达6人，超过了受访者的半数。

    降价： “手里有钱”PK“手里有地”

    楼市持续低迷，谁会率先降价？受访老总中，1家表示已经开始计划降价，2家表示或许会小范围降价试探市场，3家表示观望几个月再说，仍有4家表示绝不降价。

    “手里地多的，资金紧张容易降价；手里钱多的，或许会咬牙不降价。”有地产观察人士这样说，这就像股市一样，在近期大跌中仅持有少量股票，手中大比例持币的，对进一步下跌的承受能力更强。而那些在高价位拍到大量土地，手中现金不充裕的企业，“销售量持续低迷，肯定会降价销售补充现金流”。

    “说实话，如果房价跌50%我们反而赚大了。”某受访房企老总说，该公司未售出楼盘和待开发土地资金占比仅30%左右，手中70%都是现金，一旦房价大跌，他们反而可以抄底购买土地了——言下之意，楼市即使下跌也是暂时的，长期的涨仍是房企投资冲动的主因。

    不过，也有人表示，今年调控政策重压下，岛城楼市并未出现2008年下半年的大跌，背后还有原因就是企业经历过金融危机，对现金流、稳健发展、控制财务风险更为重视，“短期的销售低迷还没有威胁到现金流”。

    周期： 何时结束分歧较大

    对于这一轮地产市场调整的周期，受访老总们的分歧较大。两人认为会在今年年内完成，4人认为会在2011年完成，还有4人认为会持续到2012年后。

    记者了解到，意见相差虽大，但大家似乎都有道理可循。乐观派认为，短期的政府手段过后，房价会修正2009年以来的不正常暴涨，随后地产市场会有所收敛地继续增长，这个周期不会太长。而较为保守的人认为，已经有共识的是，如果房价不能调整到政府所希望的程度，更为严厉的调控措施会继续出台，地产开发周期销售是2到3年，要消化掉2009年的高价地，需要到2012年后。

    观望： 仅1人认为是拐点

    “拐点论”、“抛盘论”、“降价论”……放眼近期楼市，各种论调可谓“满天飞”。房价到底是向左还是向右，购房者选择了观望，房企硬扛不降价，其实也是一种观望。值得注意的是，仅一名房企老总认为拐点来临！

    “什么是拐点？拐点就是涨跌的趋势大逆转！”在受访的十名房企老总中，有一半认为目前的浓厚观望是暂时的，是短期政策手段的结果，即使房价有一定程度的下跌，最终也会稳定，不可能是长期下跌的局面，所以肯定不是拐点。宝龙房地产发展有限公司的相关人士认为，岛城地区住房的刚性需求仍然旺盛，很多人在等着房价下跌，但事实证明房价却是一路蹦高。所以只要价格符合自己的心理预期，观望一段时间后肯定会出手。

    唯一一位认为拐点来临的受访老总认为，与2008年金融危机影响下的国内房地产市场不同，这波政策“组合拳”打击下的楼市观望风可能会来的更持久。“毕竟国家已经透露出调控房价的重要信号，老百姓可能对政府的期待会更高一些。”

    政策： 治标更需治本

    随着“国十条”、青岛“新十四条”以及“契税新政”等一系列楼市调控组合拳相继出台，岛城楼市可谓波澜迭起。由于房价表现依然坚挺，来自政策层面更猛烈的“暴风雨”是否还会继续袭来？

    “虽然市场有加息的预期，但今年上半年加息的可能性微乎其微。”一位大型房地产老总在接受采访中表示，出于对国内经济二次探底的担忧，适度宽松的货币政策还会延续，但一旦加息，经济会不可避免的出现 “硬着陆”，这是政府所不愿见到的。近期开征房产税的传闻甚嚣尘上，但十位受访的地产老总有近一半认为这极有可能成为政府投向房地产市场的下一枚“炸弹”，“从交易环节提高购房者的交易成本，这对于打击炒房资金会产生立竿见影的效果。”一位民营地产负责人表示。

    但无论是加息还是开征房产税、物业税，受访者普遍认为这都是打压楼市的“速效药”，从某种意义上说，这也导致了目前房价的“上蹿下跳”。“房地产市场更需要长期稳定的政策，从根本上解决市场供需关系，比如加大保障房的投入比例”，某民营地产企业老总谈到，“只有从根本上建立持续稳定的房产政策，才能保证政府、地产开发商、购房者三方平衡，这才是标本兼治。” 记者 刘文剑 崔菁菁

    调控下的误会 记者手记

    上周下夜班回家，坐上老杨的出租车，聊起最近如火如荼的楼市调控，他眉飞色舞以致不能专心开车，“国家下这么大力气，房价最少跌一半”。无论记者怎么解释——如果房价跌一半，已出让的土地将大批闲置、地产企业将接连倒下，银行坏账会不计其数，政府不会让这种情况发生，这是不可能的——老杨依然憧憬调控的终极景象：把在城阳预订的新房退掉，40万元在市北买个80平方的房子给儿子结婚……近期，一批银行公布了房价下降压力测试结果，多数银行只能承受房价下跌20%，最高的也只能承受房价下跌40%。这说明，下跌50%在理论上都没有可能性。我无意打击老杨的热情，但实在怕他会最终失望，房价下跌30%的那天他如果固执地不出手，那么他可能会最终错失低价买房的机会。

    房价会下跌多少？这实在是个纠结的问题，尤其是看到身边持币以待，准备在这次楼市调整中大抄其底的人和房企越来越多的时候。

    房价坚挺原因很多，土地稀缺、刚性需求大、炒家推波助澜等等，但最重要的两大主因还是：地方政府对土地财政的过分依赖，购房者从传统上就有用买房的手段抵御通胀的习惯。

    “楼市像股市，又不是股市。”正像一位楼市观察人士说的，房子归根结底是要住的，不要期望在最低点买到房子，对于首次购房者来说，住得开心最重要。 刘文剑