新政引发买房违约潮 合同解除困难需付违约金

    新政原因致合同解除

    中介索酬属合理要求

    房产新政引发违约潮,律师详解三方权利义务：合同没约定,看四种情况

    据《法制日报》报道：房产新政颁布以来，一些城市出现买家违约退房潮。是信守承诺继续交易，还是中断合同停止买卖？如果违约，将面临什么法律风险，守约方又如何维护合法权益？买方、卖方、中介面临极大困惑。浙江杭州市司法局日前组织了一场法律讲座，邀请多位资深房产律师到场提供免费咨询。

    俞大姐，一家三口住在50多平方米老房里。想买面积大点的改善住房条件，挑中一套面积90多平方米、总价在100万元以内的。新政前，被视为首套，可享8.5折优惠利率。按揭分30年还清。4月14日，俞大姐支付10万元首付款。新政一出，自家情况被列为二套住，首付比例提至5成，利率提至1.1倍。俞大姐买不起，只能不买了。可卖家认定俞家违约，不愿退回10万元，并要求继续履行合同。

    首付提高、利息增加、贷不出款，是房产新政出台后卡在合同履行过程中3个最根本的问题。

    “合同有约定的，按照合同约定。”律师张震宇说，这是基本原则，即合同中若约定过，因政府或银行政策发生变化，导致贷款审批或比率发生变化的，买方必须补差价的，须按合同约定处理。

    合同没有约定的，要看具体情况。律师详析4种情况：

    问题一：因国家政策原因，首付款增加、利率提高，可解除合同吗？

    一般情况下适当增加首付、提高利率，不会导致买方不能继续履行合同。如有条件而不愿履行合同，需支付违约金。除非买方举出证据，证明这会导致他无法正常生活，可提出解除合同。

    问题二：因国家政策原因无法贷款而解除合同，是否需支付违约金？

    如“外地人、三套房”等，属“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”，无需支付违约金。

    问题三：中介利益如何保障？

    由于新政原因导致买卖合同解除，但中介已促成双方签约，要求支付一定报酬亦属合理。

    问题四：合同中明确指定的银行贷不出款怎么办？

    合同中已约定指定银行，如因政策原因，导致买方在指定银行贷不了款，如其他银行能办理，买方也不可主张解除合同。