楼市再陷行政调控怪圈 二套房认定知易行难
原标题：楼市调控泥沼
声势浩大的调控，由于其浓郁的行政色彩和固有的内在矛盾，并未摆脱此前房地产调控过程中存在的顽疾
4月15日国务院要求提高二套房贷款首付比例的要求一出，实质性拉开了新一轮中国房地产紧缩调控的序幕。短短半个月来，各部委纷纷出台相关部门政策，各地方政府也表示将根据地方实际情况出台细则。
在密集的调控政策攻势下，主要城市的房价看起来停止了狂飙猛进，市场反应明显。然而，这场声势浩大的调控，由于其浓郁的行政色彩和固有的内在矛盾，并未摆脱此前房地产调控过程中存在的顽疾，开始呈现出种种特有之怪现状。
尴尬“二套房”
4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这一收紧第二套房贷款的新政，被认为是本轮调控中最先采用且最具杀伤力的调控武器，但在现实中仍面临着第二套房认定标准的尴尬。
早在2007年9月27日，央行首次颁布规定，要求购买第二套住房首付比例不得低于40％。由于该调控政策没有明确究竟以何种方式认定“第二套房”，使得各商业银行对认定标准出现分歧。光大银行和华夏银行等中小银行，以个人为单位界定“第二套房”。2007年底，四大商业银行统一以户为单位界定“第二套房”，随后得到了监管部门的认可。
在2008年金融危机之后，针对“第二套房”的贷款限制实际上在各地已渐淡出。直到2009年下半年以来，楼市再次“发烧”，国务院于今年1月颁布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，再次重申2007年的规定：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。”
中国银监会银行监管一部主任杨家才4月21日晚接受媒体采访时表示，第二套房认定标准，“只认房不认贷”（即家庭拥有的房屋套数，而非此前执行的以贷款次数为限）。一天之后，这个说法被纠正为“既认房又认贷”（两者互为参考，互不排斥）。
一些业内人士认为，“只认房不认贷”表明监管部门鼓励自住需求、精准打击投机需求的意愿，“既认房又认贷”很可能是考虑到前者的操作难度而作出的折衷妥协，其精准性大大减弱了，因为“认房”操作难度大，实际上还是倚重“认贷”。
建行房贷部门一位人士即对本刊记者表示，“二套房的鉴定，我们现在实际执行的还是以贷款次数认定。以房屋套数认定现在不具有可操作性，除非住建部给我们接口，但是住建部各地的房管局内部是否联网了还是个问题。”
上一轮调控所面临的种种难题，如今不但重现，且因“精准”之需变得更为棘手。要实现以家庭为单位的“只认房不认贷”的“第二套房”标准，至少需要四个部门拥有覆盖全国的相关信息系统并实现互相共享：由所有商业银行提供个人信贷信息的央行征信系统；大部分隶属住建部的个人住房信息系统；隶属公安部门的户籍登记系统；隶属民政部门的婚姻登记系统。
“目前住建部的个人房屋产权信息并不完整，而且各地之间是分割的。‘第二套房’认定如果以家庭拥有的房屋套数为限，目前操作难度很大。”一位前住建部官员对本刊记者说。
4月17日颁布的新“国十条”特别提出，“住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设”，这被视为是政府未来对住房保有环节征税的基础。
但是，个人住房信息系统建设的基础是在全国范围进行一次房产普查，多年来不少识者向中央提出过这一建议，迟迟不能落实。据上述前住建部官员解释，一方面可能是工程浩大，投入不菲，另一方面也可能是这样容易触及某些人的特殊利益。
尽管“第二套房”认定标准的难题未解，银行上调利率的冲动已有所萌动。4月23日，中国银行率先宣布，“根据与客户合同约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。”这意味着，之前部分中国银行房贷客户获得的优惠利率，到期之后有可能按照更高的利率执行。
一位资深的银行业分析师向本刊记者表示，目前银行同业采取观望态度，因为存量按揭利率调整虽然有利于银行，但是银行也需要平衡公众形象和社会舆论。
复旦大学房地产研究中心教授华伟评价称，中国房地产业需要一次专业、科学和系统的调控，但目前的调控措施不具有长期性，不能区分自住、改善还是投资层次的需要，根本不能 “精确制导”，还是部门政策代替宏观政策，政策之间前后打架的现象也未杜绝。
“地王”遮羞布
4月15日房贷新政出台的同时，国土资源部公布了今年全国高达18万公顷的供地计划，比2009年土地供应高出2倍多。这试图传递出两个信号：一方面抑制投机需求，一方面增加土地供给，调节市场的供需关系以平抑高企的房价。
果然，新政甫出，3月还火热的土地拍卖市场，一时变得出奇平静。
4月26日，北京市房山区窦店镇居住项目（京南嘉园小区三期，下称房山地块）拍卖会，“破天荒”在北京土地储备中心房山区分中心举行。在此之前，北京市国有土地转让的拍卖会，几乎从未在市郊的土地分中心举行。
房山地块位于窦店镇窦店村，总建筑规模为4.32万平方米，原定于4月15日现场拍卖，后因北京市土地“招拍挂”交易规则调整而延迟。此次拍卖开始前，根据土地中心挂牌公告，房山地块共收到9次报价，最后一次报价为8125万元。
意外出现在拍卖会上。拍卖会开始约30分钟后，当现场最新报价达到2.04亿元、楼面地价达到4718元/平方米时，拍卖工作人员突然宣布拍卖中止。
事后，一位北京市官员对本刊记者证实，突然停拍的原因是该地拍卖前已限定楼面地价4700元/平方米。但是，令参加这场拍卖的地产商郁闷的是，这条限价规定并未在土地中心的公告和挂牌文件中明确提出。
2009年，万科曾两次竞得房山长阳地块，楼面价分别为5726元/平方米和6442元/平方米，均高于此次房山地块4700元/平方米的限价。
4月28日上午，北京市土地中心网站一则公告显示，房山地块以1亿元的价格被一家名为“试发”的公司获得。但是约20分钟后，该公告被删除，关于房山地块的其他挂牌公告也一并消失。当本刊记者就上述公告向北京市土地中心负责人求证时，土地中心负责人表示并不清楚该则公告和试发公司的情况。
无独有偶，4月27日晚间，距离上海世博会开幕只剩三天，上海也上演了四幅土地拍卖临时叫停的“闹剧”。
上海市规土局网站公告称，“原定于4月28日组织挂牌截止活动，由于技术故障，需将挂牌截止时间顺延至5月7日。”
被紧急叫停的四幅土地中的三幅，位于世博园区六公里辐射范围之内。截至27日晚，三幅地块均有网上报价，其中溢价最高的中心河以南A-3号地块已经历四轮网上报价，溢价率达到82％，万科、保利、绿地等大型房企都在竞买人之列。
北京和上海做法，无非是出于担心再出现高价地，尤其是怕诞生“地王”，而被迫采取延期和退避方式。鉴于舆论及各方压力，与北京和上海类似，目前不少地方政府都将热点地块盖上“遮羞布”，欲低调处置。
但是，一味推迟住宅与商业用途地块的拍卖，与今年增加土地供给的计划相悖，实际上相当于减少了土地供应，会为新一轮的报复上涨积蓄力量。而且，此前的种种经验表明，“遮羞布”虽能避免价格信号对市场的刺激，但因遮蔽阳光，其滋生腐败的可能性也大大提高。
中房信分析师薛建雄则指出，在调控背景下，资金充裕的开发商也会开始感到压力，并从之前的扩张变得保守，甚至暂停新项目的状态，将使土地市场大幅降温。这可能给一些拥有较好政策资源的投资者以廉价拿地的机会，应该引起相关主管部门的关注。
值得注意的是，4月23日，上海嘉定南翔四宗商办地块出让，其中二幅土地以底价成交。这是新政出台后首次出现的土地以底价成交。
“中国式调控”困局
舆论对于地方政府执行此次调控政策的力度，表现出格外的关注。
4月30日，北京市政府公布了北京关于“国十条”的落实细则。相关规定的严厉程度并未超人们预期，其“临时性”更引人注目。事实上，对于大多数的地方政府来说，在此次声势浩大的房地产调控中，所剩余的操作空间并不大。
“这次调控仍未解决根本上的问题，地方政府靠卖地还债，调控就是调自己，执行难度大。”浙江大学房地产投资研究所教授赵杭生对本刊记者说。
花旗集团大中华区首席经济学家沈明高研究认为，2009年底中国地方融资平台债务估计达7万亿元，相当于当年GDP的21％和当年地方财政收入的210％。如果地方融资平台7万亿元负债的资金成本为5.31％，那么年利息将达3700亿元，相当于2009年地方财政收入的11.4％。3700亿元似乎不是什么天文数字，但考虑到很多地方财政实际为“吃饭财政”，仅靠财政收入仍然难以支付其高额负债所产生的利息。
沈明高进一步分析说，地方政府向来以土地为借债的主要抵押品，并依靠卖地的收入获得还贷所需的现金流。2009年，地方政府土地出让收入总额达1.6万亿元，创历史新高，相当于同期地方财政收入的近50％。如果房地产业继续蓬勃发展，大多数地方政府或有能力偿还利息和贷款。一旦房地产泡沫破裂，地方财政状况将迅速恶化，导致地方融资平台的付息能力大幅下降。
4月28日，香港恒隆集团主席陈启宗向本刊记者表示，如果政府能够严格执行此前公布的地产政策和规定，就可以避免目前地产市场中“很多不好的现象”。
“有些基本的东西，我认为要是国家能够注意一下的话，对市场的健康发展还是有帮助的。”陈启宗说。他以打击囤地为例称，国家对于买地之后多久不建房有明确回收土地规定，但是过去十年间，这个政策从未得到认真执行。如果这个政策严格执行，地产商就不敢盲目地去拿地。
“如果地产商买了就必须盖，价格不可能这样疯狂上去。”陈启宗说。 （记者 付涛 李慎 冯哲）
