北京二手房进百万时代 市民叹两辈子挣不出房钱

连北京的二手房都已经跨入百万元时代，高房价给大家带来比较大的心理冲击，不仅改善住房的梦难以实现，而且还会影响到社会财富的分配。

中国指数研究院副院长黄瑜称，土地本来就稀缺资源，如果是土地供应量减少，那么要的人又多，供给和需求不是很对称，对价格肯定会起一定的带动作用。

中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立称，土地供应减少，与货币政策有很大关系，因为地方政府有了银行充足的资金供给，对土地出让金的依赖程度下降，就不急于卖土地，所以这也是地方政府今年在房地产红火的情况下，土地供应减少的一个很重要的原因。

    来源：经济半小时

    疯狂的房子：北京篇

    （主编：鄢闻余 记者：张杰 摄像：毛云李 陈艳波）

    电视剧《蜗居》的热播带动了大家对房价的关注，而近期节节走高的房地产数据更刺激了购房者的神经。您眼中的房价是不是太高了？高房价会给您的生活带来什么影响？我们《经济半小时》栏目在各大网站上展开了百万网友房价问卷调查，期待您的积极参与，发表自己的看法。

    在展开这次网络问卷调查的同时，我们也对各地房价进行了实地调查。先来看看北京，刚刚过去的11月份，北京10家重点房地产经纪公司的二手房成交量比上月增加79.4%，成交套数和增幅均达到今年以来的最高值。而京城二手房均价更在11月下旬攀升到了每平方米13112元的水平。

    这个数字说明了什么？最近我也去一些中介公司看了看，发现在100万元以下的二手房都已经很难找到了。连北京的二手房都已经跨入百万元时代，市民对此有什么样的感受呢？一起来看看。

    市民：“老百姓光收入才多少钱，两辈子我都挣不出这房钱来，这不是疯了吗，你说房价是不是疯了，我就觉得好像是不可思议一样，按我想的现在应该是最高点了，但我担心是不是还会涨到4万，所有同志大家说起来这房价，说实在的都晕菜，包括您，要不否则的话您今天也不会站在这采访这问题，对不对，这是都晕菜的一件事。”

    在北京，买不起房的人很迷茫，那么，拥有房产，看着房价上涨的人是不是心里乐开了花？

    记者：“您现在自己买的有房吗？”

    市民：“对，自己买的，但是现在房子增值了，您是一种什么样的感受，增值了也不够增值了我们也不卖，你卖了以后没地住，我卖了这套房子，我还买不起别的房，相比较来说还是贵，太贵。”

    21世纪不动产的工作人员告诉记者，房价从年初到现在，有的楼盘价格已经翻了一倍，高房价的压力下，小户型开始热卖。

    “小户型成交的越来越多，40平米到90平米之间非常多，那这说明了什么，说明现在房价居高不下，工资也不涨只能买小户型。”

    采访中，虽然买了房的，没买房的对高房价都不满意，但他们之间的财富鸿沟也在迅速加大。

    尹中立：“房价的大幅度上扬，就会导致社会贫富差距的进一步的扩大，因为有房子的人，毫无疑问他是有钱的人，有钱的人会更加有钱，然后没钱的人没买房子的人，就会更加贫困，它就会拉开整个社会的整个财富的这种鸿沟，会越来越大。”

    明年房价继续上涨？

    从对这几位北京市民的反应，多少也说明，高房价给大家带来的心理冲击还是比较大的，不仅改善住房的梦难以实现，而且还会影响到社会财富的分配。

    不管是买了房的还是没买房的，房价高涨让大多数人都乐不起来。一般来说，住房价格与城市居民家庭年收入之比应该在3-6倍的范围，6-7倍以上居民购房就已非常困难。2008年，北京市城镇居民人均可支配收入为24725元，那么，现在的北京房价又涨到多少了？我们来看一看。

    “我现所在的位置是在北京的东四环，我身后的万科蓝山这个项目，也于今天开盘了，它也对这一地区的房价，给出了一个最新的价格，那么这个价格又是多少，我们去看一看。”

    记者：“五层左右的是29000元每平米？”

    销售人：“中间是3万元每平米，高层是3万以上。”

    记者计算了一下，以每套160平米计算，每套房子的价格就高达五百万元左右，但这样的价格并没有吓走买房人，前来签约付款的还是络绎不绝。

    “在北京最近开盘的楼盘中，万科蓝山的价格并不是最高的，我们现在也来到了位于二环和三环之间的，三里屯SOHO，那么它的价格又是多少，我们准备去看一看。”

    当记者来到三里屯soho售楼处时，交易大厅已经有不少前来看房的人，销售人员告诉记者，今天只有15套房子推出来。

    “按揭的话大概在42000到48000之间不等。”

    马驹桥开车到国贸，大概需要30分钟的时间，但这个名叫融科•香雪兰溪的楼盘价格每平米也涨到了12000元以上。

    记者：“一期是多少？”

    “一期七八千。”

    记者：“什么时候？”

    “今年4月份，现在二期都卖到12000元每平米了，翻倍了。”

    从调查情况看，北京房价全面上涨。

    “不同类型的二手楼盘不太一样，在外销的或者比较高档的公寓这边，我们看到剧烈的涨幅已经到了40%左右，从年初到现在积累的幅度比较大，那么相对来说更中低端一点的楼盘幅度可能没有这么大，那也是有个25%以上的涨幅。”

    卢航还告诉记者，根据他们统计，从2004年开始，北京每年一二手房的交易量在二三十万套之间，但2007年受经济危机影响，交易量出现了严重的下跌，因此他们预计今年一二手房的成交量应该在45万套左右，由于新房供应没有改善，所以房价应该超过目前的水平。

    “但是今年一个非常万幸的情况，就是我们在年初预计的，今年下半年的房地产价格的报复性反弹会比现在严重的多，但没有发生的是一个最主要的原因，还是放大量的二手房，因为看到周边的新房，把价格拉的很厉害，开始进入到这个市场里头，一定程度上使得房价有了比较大程度的平抑，否则今年到今年年底的话房价还不止是今年的这样一个房价。”

    就在很多市民反映房价高的离谱的时候，北京华远集团董事长任志强却表示，明年房价还会继续上涨。

    “11月份北京的库存，所谓的库存已经少于10万套了，从来没有过的10万套什么概念，今年大概要卖15到17万套房子不够一年卖的，如果要按这样算的话大概8个月的存量，可是我们这个房子，所谓存量是指领了销售证，领销售证可能还在地平线，房子还没起来，那么等到房子起来，可能要有一年半的周期，如果你这个库存量不能满足这一年半的周期，也就是说房子没盖完的时候全都卖光了，后头又跟不上，因为我们供应量是在减少，新开工在减少，它肯定会涨价，没什么可讨论的。”

    谁把北京的房价送上了一条快车道？

    在任志强看来，北京的房价还会继续上涨，他判断的依据就是商品房的供给出现了短缺，库存量、供应量跟不上销售量。

    他这个分析是从供需关系着手的，从这个角度看，对房价产生影响的第一个因素就是土地供给。那我们就先来看一看，北京的住宅用地现在到底有多少？是不是土地在推动房价的暴涨？

    今年北京市计划的住宅用地只有1300公顷，比去年减少了24%。在北京市国土局的网站，记者也看到，这1300公顷的住宅用地中，计划用来建商品房的土地只有700公顷，这一数字远远低于2008年的1000公顷、2007年的1200公顷。

    中国指数研究院副院长黄瑜：“土地本来就稀缺资源，然后再加上，如果是土地供应量减少的话那么要的人又多的话，如果供给和需求不是很对称的话，对价格肯定自然会起一定的带动作用。”

    开发商为了抢地，北京的天价地王也像雨后春笋般冒了出来。那么，北京市为何压缩商品房用地规模，引发出一个个地王？任志强告诉记者，北京为了建设850万平米的保障性住房，而压缩了商品房的用地。

    任志强：“你要加保障性住房，另外增加土地指标，你不能在增加保障性住房时候，去挤商品房的土地用地指标，这种挤的办法最后商品房的供给越来越少，投资上不去产量上不去，供不应求的现象越来越严重。”

    那么，北京今年为何在增加保障性住房的同时，不另外增加用地指标？中国社科院地产专家尹中立也做出了自己的分析。

    尹中立：“土地供应为什么会减少，这与货币政策也有很大关系，因为地方政府有了银行的充足的资金的供给，它就对土地出让金的依赖程度会下降，它就不急于卖土地，所以这也是地方政府今年在如此房地产红火的情况下，土地供应减少的一个很重要的原因。”

    住宅用地供应减少的情况下，北京的土地价格一路上涨，根据中国指数研究院的统计，截止到11月23日，北京住宅用地的价格已经达到4933元每平米，同比上涨31%。

    任志强：“北京估计今年土地出让金超过800多亿元了，往年连续几年也就500多亿，今年可能要突破800亿，上海也是只完成了50%不到，30%几的土地供应量，但是比原来年初定的360亿的土地出让金，他拿了500多亿，早就完成任务大大超支，那也就说你，如果再把它土地缩小，量缩小的话一样道理，这地还会更贵 房子也会更贵。”

    中国指数研究院副院长黄瑜：“其实这个各地的土地财政，是已经叫第二财政，大家都以各个城市很多城市都是这样的，有些基本上，能够占到财政大概30%，很多很多城市都能占到，甚至高的话能到70% 80%。”

    土地供给减少，开发商高价抢地，市场供需不平衡，把北京的房价送上了一条快车道，一般老百姓的收入难以追上房价上涨的脚步。

    这还只是从房地产市场的供需关系来分析房价走势，实际上，我们在调查中发现，一些开发商还通过特殊的销售方式，在抬高房价。

    是否个别开发商乘机哄抬房价？

    前面我们看到，土地供应的减少在进一步推动北京房价快速上涨。10月份北京商品住宅销售价量齐升，四环内的平均售价达到19750元，四至五环路达到17391元，五至六环路平均售价首次破万，达到10314元。

    火爆的楼市是供需关系决定的，但也不排除个别开发商乘机哄抬房价的影响。我们的记者在采访中就遇到有开发商采用了一种早在2006年就被建设部、发改委、工商总局明令禁止的销售手法。他们是怎么干的？

    记者注意到11月29日到12月1日，在搜房网上，三里屯soho的均价从每平米4万元上升到42000元，3天时间里每平米涨了2000元，这样的奇迹，三里屯soho是怎么做到的？记者也来到了销售现场。

    “18和19层这两个层上保留的东西，一直没卖就想等到今天来售，所以很多客户都没买上。”

    这样的说法让记者警觉起来，因为这和国家要打击的捂盘惜售、抬高房价的行为很相似。

    “因为咱们公司保留了一部分，当时开盘之前有200多个客户要买，我们就保留了一部分，你像顶层和18层保留了一部分，是这样子的就是不卖保留了，然后等到市场好些就拿出来。”

    那么，捂盘的销售方法是否能绑架房价呢，在北京郊区的融科•香雪兰溪楼盘，销售人员这样告诉记者。

    “今天只开了40套房，就这一小溜，一单元还没开，包括01 03单元都没开。”

    销售人员告诉记者，他们一栋楼每次只卖一个单元，要三次才卖完。由于控制了销量，所以大量买房人都要经过排号才有可能买到房。

    记者：“1单元什么时候开，知不知道？”

    “还没价。”

    记者：“开盘得多少钱？”

    “开了你们也未必能买得上。”

    记者：“为啥？”

    “一样，您要是不排队的话，像头前一开盘的时候，提前3天就跟这排队。”

    记者：“提前3天排队？”

    “对 ，24小时不走。”

    销售人员告诉记者，每次开发商只拿出很少的房子推向市场，通过前期宣传，吸引大量的买房人，他们又在这些买房人中挑选第一批顾客前来签约，记者注意到，由于买房人担心失去签约资格，所以往往只能价格上做出让步。

    “排完号，还得来再摸号，不见得能买上。”

    记者：“还得再摸号，摸什么号？”

    “叫你今天来，你不是来了吗，来了之后，一二三四五六七八九十，一共发60个号，卖40个房子，再来抽，看能不能抽着你。”

    记者：“再来抽是吧？”

    “对。”

    记者：“你今天买上了吗？”

    “买上了。”

    就这样，买房人怀揣着千军万马过独木桥的心理，冲上了开发商设计好的抢房战场，这时，价格已经不是主要因素，能不能买到房才是他们关心的重点。记者在财务室看到，不少幸运者正在交定金，财务人员告诉记者，定金交了，不管买没买房，都不再退。

    记者：“定完房子先交两万，是吧，然后再等着签合同。”

    “对。”

    离开财务室，记者重新来到购房大厅，询问不久后再次开盘的价格。

    “一单元要是开了你算算，一单元要是开了15000元每平米。”

    记者：“能这么高吗？”

    “还真是这样，不开的原因就是为了涨钱。”

    记者刚问完，就又有两套房屋卖了出去，销售人员也高兴的表示，中午就可以休息了。

    “还有俩，下午可以回去了。”

    问你个问题，如果你去菜市场买白菜，品质都一样，你会挑什么样的白菜？那当然会挑最便宜的。可是，如果菜市场所有卖白菜的摊主都把规矩改了呢？比如让你排号，但还不一定能买得上，后面还得抽签，抽中了才有可能买到白菜，这时候你关心什么？那我当然首先会担心能不能买的到，这个时候价格高低已经成了次要的。既然好不容易排到这了，抽到了买白菜的机会，价格高点就高点吧。

    所以你看，在自由市场消费者可以自由选择，这家的白菜贵了我就可以买别人家的，白菜价格很难涨起来。但现在换一种捂盘排号抽签的销售方式之后，能不能买到就成了首先考虑的问题，价格反而不重要了。要是北京的菜市场都这么卖白菜、卖萝卜，估计价格也能涨起来。

    所以说，开发商在这里玩了一个障眼法，人为制造房源紧张的气氛，从某种程度上说，这就是一种变相的哄抬房价。可是，开发商敢玩这种游戏，还是瞅准了市场供应紧张，房价连续上涨。如果供大于求，房子卖不动，房价走低，它这种游戏也玩不下去。面对疯狂的房价，怎么办？我们来听听学者的意见。

    就在房价高涨的同时，国土资源部也推出了《限制用地项目目录2006增补本》，这一目录中，明确规定：宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。

    尹中立：“你如果成片开发规模太大的话，它就会形成价格垄断，事实上就会形成价格垄断，所以把大批量的土地，分割成几个区域，让几个开发商去，在一个土地上开发，它就会形成价格的竞争，就有利于消费者，这是方向是对的。”

    记者注意到，刚刚结束的中央经济工作会议，也要求增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。

    半小时观察：

    就在我们调查北京楼市的时候，我注意到两条与楼市密切相关的新闻。第一条是刚刚结束的中央经济工作会议提出，明年要增加增加对保障性住房支持力度，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加强廉租住房等保障性住房建设。另一条新闻是中国社科院最新发布了《2010年经济蓝皮书》表示，目前房价收入比超出合理承受范围，8 5%家庭无能力买房。两相对比，我们既看到管理层已经着眼于改善房地产市场的供需关系，满足更多人的住房要求，也看到这项任务的紧迫性和复杂性。但对房价来说，暴涨和暴跌都不是正常现象，如何让它与百姓收入增长的步伐更合拍？我们还需要更多的办法。