颠覆传统豪宅 香港路沿线全新诠释都市新豪宅

产品品质、科技运用、配套设施以及后期服务等方面均代表青岛最高端楼盘市场

西起万丽海景，东到上实·海上海，中间有万邦中心、东海路九号、凯悦中心、麦岛金岸，这些项目中，有纯居住社区，也有酒店式公寓和高档住宅。而这些项目，无论是地理位置、产品品质还是产品价格上，都堪称青岛住宅市场高端产品的顶级代表。

　　颠覆传统豪宅概念

 “如一串珍珠，串起了青岛最高端的楼盘”，对于香港路沿线的住宅项目，青岛今鹏

 他认为，无论在项目外在形象，规划设计以及施工质量和产品品质配套方面，香港路沿线的项目都成为青岛新一代豪宅的代表。

 所谓新一代豪宅，修方舟的解释是以往在人们的印象中，所谓豪宅就是别墅、联排等一些低密度的住宅，但是，随着土地资源的稀缺，生活节奏的加快，现代都市豪宅颠覆了以往的豪宅概念，逐渐演化为在都市中心区域、高档次高标准居住场所形象。

 决定都市豪宅需要具备几个主要因素。修方舟认为，地段作为房地产的第一决定要素，现代都市豪宅首先必须是城市中心位置，而香港路作为青岛城市中心的繁华主干道，非常符合城市中心位置因素；另外，从产品品质本身而言，项目必须具备普通住宅所不拥有的特性，如建筑材料的运用、装修配套的标准以及后期物业服务的水平等等。从香港路沿线这些项目来看，他们通过高科技的运用、配套设施的完善、建筑质量的保证、精装修标准的提升以及后期物业服务的升级来重新定义了新一代高层或超高层建筑的豪宅概念。

　　项目亮点各不相同

 从香港路沿线住宅项目定位来看，其面对的客户大都是高端消费人群，而如何在高端客户群体中争得一席之地，便成为项目需要解决的关键问题之一。也正因为此，城市综合体、高档公寓、大盘社区等等项目定位汇集香港路沿线及周边；不仅如此，高超的科技智能配套、优美的景观园林环境、完美的后期物业服务、过硬的产品建筑质量……香港路沿线住宅项目，以不同的产品特色来吸引和满足金字塔顶端的需求客户群。

 对于开发企业倾力打造项目品质，香港路沿线某项目的销售部经理告诉记者，“不做出最高端的产品，对不起这些项目在青岛如此好的地理位置。”

 万丽海景相关负责人告诉记者，面对万丽海景所处的城市稀贵之地，他们深感责任重大，力求尽善尽美。为了真正实现无可挑剔的绿色人居环境，成就青岛城市的地标建筑，从建造之初，万丽海景就开始全球范围寻找建筑大师，无论从土地规划、人居环境，还是建筑外观、室内装饰，方方面面都精雕细琢，反复推敲。

 对于项目本身特色，凯悦中心的项目负责人则告诉记者，除了产品本身的品质外，凯悦中心采用世邦魏理仕直接的物业服务，不仅让居住于此的业主真实享受尊贵的感觉，而且保证了项目后期的增值空间。

 上实·海上海项目的相关人员告诉记者，为保证项目高端住宅产品特色，上实海上海，外立面全部采用干挂石材，内敛中尽显大气；并在青岛首家推出三梯两户配套，其中一部电梯专门设计为工人梯，充分保证了主人的私密；具有瑞士风格的围合式园林景观设计也是上实·海上海的独特亮点之一；另外，在项目周边，除了山海景观外，国际高尔夫球场和石老人高尔夫球场也为项目客户提供一种舒适惬意的生活氛围。

 除此以外，科技也成为这些高端物业的必备工具，如几年前推出的东海路9号，新风系统、净化水系统等等让青岛人耳目一新。而如今，随着青岛市场的进一步更新换代，高科技产品在香港路沿线项目中的应用更加淋漓尽致。

 如在海信·贺府楼智能化系统中，引入太阳能光伏住宅发电站系统，太阳能系统发电功率可达2220W，给别墅部分灯光、插座提供绿色清洁能源。据了解，太阳能光伏住宅发电站系统目前在国内住宅小区应用都很少。

 绝佳的位置决定了项目高端的品质和顶级的配套，而这些也造就了产品在住宅市场上高端的价格。从目前来看，动辄每平方米至少2万元的价格已经是该地段非常普遍的价格。对于顶级产品的高端价格，戴德梁行青岛公司的高级经理吕后军认为，“无论是拿地的成本，还是后期建设的投入，以及配套设施等方面的支出，这些因素都决定了香港路沿线周边项目的价格也会是青岛住宅市场的顶级代表。”

高端市场日趋成熟　　

 同以往相比，当前香港路沿线以及周边区域楼盘无论在产品配套、市场销售还是操盘模式等方面都日趋成熟。

　　产品配套更加齐全

 与普通商品住宅相比，产品配套齐全是高端物业的突出特征之一。从香港路沿线和周边项目来看，拥有高档会所是这些项目的共同特点。

 如万丽海景，为全方位满足业主生活及商务的需求，项目构建了青岛1号CLUB——16000平米顶级私人会所，囊括餐饮、SPA、游泳池、健身房、红酒、雪茄、进口超市等；而在凯悦中心5000平方米的顶级商务会所里，业主不仅可以进行健身、游泳、餐饮、会客等系列活动，而且还有专门的雪茄吧、红酒吧等特色酒吧，可以满足各类财智人士的不同需求； 3600平方米的东海路9号会所里，有开放式台球区、雪茄吧、咖啡厅、商务中心、图书馆等等配套设施……

　　受市场影响较小

 从目前来看，香港路沿线以及周边楼盘的户型面积大都以100平方米以上为主，如东海路9号基本以三居室的170平方米～270平方米为主，顶层跃层式公寓为623平方米；而上实·海上海面积则大都在178—1000平米之间。而单价几乎都在每平方米两万元以上，因此，一套房子的总价少则五六百万元多则几千万元。

 “单价较高，面积较大，一套房子总价动辄上千万，这些因素注定了高端物业的销售必须要打持久战”，对此，修方舟认为，这些因素也同时决定了高端物业市场不会像普通住宅市场那样受市场影响明显，无论市场好坏，其变化都不会太剧烈，当市场好的时候，可能月销售十几套，市场不好的时候，则可能下滑为销售几套。

 尽管项目销售速度并不快，同样，从目前来看，香港路沿线以及周边住宅市场资源相对稀缺，目前在售或者即将进入市场的项目并不多，只有万丽海景、万邦中心、东海路9号、凯悦中心、麦岛金岸、上实·海上海等项目。在这些项目当中，如东海路9号、凯悦中心、上实·海上海等项目大都只有二三百套左右，万邦中心的住宅更少，仅有不到100套。而未来几年内，进入市场的地产项目也仅有燕儿岛路改造等项目，市场总体投放量并不大。

　　外销特征明显

 “我们项目中本地客户和外地客户的比例大约各占50%”，香港路上某高端楼盘的销售部负责人告诉记者，也正因为此，在看重本地客户的同时，高端物业更倾向于外向型营销。“走出去”成为岛城高端楼盘特别是沿海一线楼盘明显的销售模式。

　如2008年，凯悦中心先后两次前往香港，举行展销新闻发布会。据介绍，在2008年4月19日—20日为期两天的销售展览中，凯悦中心总销售额近一亿元人民币，公寓销售均价为30000元/平米，写字楼更签下多套整层购买大单，创下了青岛高档物业香港销售数量及价格新高。据了解，展销会后认购凯悦中心的香港人士依然十分踊跃。无独有偶，日前，万丽海景也前往北京，举行万丽海景新闻发布会，同北京星河湾牵手，共筑 “中国城市高端价值平台”。本报记者 鞠培霞