本来，价格 是由供求关系决定的。对于猪肉来说，消费弹性不大，价格的上涨明显来自供给的不足和成本提高。比如养殖户缩减养殖规模、饲料价格上涨。价格实际是商品对顾客进行选择的一个依据，要把较少的资源配置给较多的需求者，遵循的是价高者得的挑选原则。价格是一个重要的市场信号，在一个正常的市场模型中，其传导机制应该是这样的：猪肉价格上升，养殖户获利增加。为获取更多利润，养殖户将把一部分增加的收入用于扩大再生产，供应增加，价格下降，猪肉价格在价格波动后形成新的均衡价格。由于从猪肉价格上升，到养殖户扩大再生产，再到生猪成熟，需要一个周期，因此，价格会在一个较高的水平上运行一段时间。新的市场均衡价格是高是低，则取决于新的供求关系和通货膨胀水平。

    但是，政府担心猪肉价格上涨过快影响居民生活，进而引发社会情绪，就会对价格进行干预，主要采用增加供应的办法。增加供应短期内是调动国家储备猪肉，长期一点的措施是加快生猪补栏。供应增加，价格自然就降下来了。但是，这两种办法，对猪肉管用，对房地产就不太好使。

    为缓解供应紧张，商务部可以调动国家储备肉，但没有哪个部门有“国家储备房”。所谓国家储备肉，包括国家可以随时调用的冷冻肉和动物活体，是国家遇突发事件、平抑肉价波动的重要手段。那么这里所说的“国家储备房”，则应该是国家应付房价波动，保障居民居住权利的社会保障房。

    但是，由于廉租房普遍投入不足，基本有名无实，对市场的影响几乎没有。经济适用房倒是盖了不少，北京大概将近20万户。但是这些房子就像嫁出去的姑娘泼出去的水，政府再没有控制能力，基本成了政府对这些居民的一次性补贴。住房改革10多年来，政策性保障房没少盖，但政府对市场的影响力却越来越小，原因就在于政府手中可以控制的资源太少，能出的牌都太“小”。日前，北京等地的经济适用房政策改革，对买方进行了更加细致的限制，这些办法有一定作用，但同时也使经济适用房逐渐走向技术陷阱，增加更多管理成本，政府手中的可控资源并没有增加。这种不断投入的方法，就像不断消耗的“添油战术”，不断增加的一点供应迅速被市场消化掉，难以为继。

    在市场供应方面，增加生猪数量虽然也需要一个周期，但毕竟相对较短，房地产不仅生产周期长，而且生产的增加受到更多的非市场因素的限制。

    首先，房地产市场并不是一个完全的市场，价格的传导机制受阻，无法形成完整的生产链条。如果把房地产放在一个完全市场化的模型中，其传导机制应该是房价上升，土地需求增加，土地价格上升，房价进一步上扬，随着供应量增加，逐渐达到平稳。但是，作为房地产市场最重要的要素——土地，并没有真正进入市场领域，开发商要盖房子，首先要拿地，而有没有地，有多少地，则主动权完全在政府手中。开发商之所以囤地，固然有坐等土地升值的因素，但同样也有这种缺乏互信造成的危机感。房价高，应该增加供应，但不巧碰上了“世界上最严格的土地政策”，土地供应减少，这种市场信号传导出来，对房价无疑是火上浇油。

    其次，房屋不可能像生猪那样循环生产，更不可能无限供应。用地要受到城市规划的限制，要受到城市规模的限制，甚至要受到保护耕地的限制。有了地，还要受到容积率、高度、建筑材料和成本等限制。这种限制，就像水坝，增加了房价冲击的势能。

    第三，房屋的需求比猪肉更有弹性。猪肉是一种消费品，少了不行，多了吃不了，也不宜过多储存。但房屋不仅是消费品，还是投资品，闲钱越多，需求越大。更重要的是，房价越涨，投资需求越大。

    如此，我们可以看到，房地产商品的价格上升是一定时间区间内的常态，而当前的房价上升过快，既包含了“常态”的作用，又有制度和政策的刺激作用。要控制房价，就要在这两个方面下功夫：第一，提高市场化程度，发挥价格的市场调节作用，努力增加供应；第二，减少不恰当的政策刺激。

    但是，在现实中，土地要素的市场化充其量只能停留在理论层面，我们只能寄希望于土地的供应能跟得上市场的变化，而不是一方面要抑制房价，一方面减少土地供应。在政策操作中，保障性住房要和商品房分开，减少价格扭曲。在这方面，新建经济适用房封闭循环是一个改进，但并不是一个彻底的改革。廉租房的增加是政府手中的一个重要砝码，但它是一个社会的“稳定器”，并不能对商品房价格构成实质影响。

    一句话，高房价的产生源自于不完善的市场和有限作用的政策，但在这两个方面，短期内能够改进的余地都不是很大。