春季历来是房产交易旺季，今年也未能免俗，3月二手商品房交易量达到了第一季度的最高峰。据青岛青房置换中心市场部的成交数据显示，3月买卖的交易量较1月增长了25.55%，而与受春节影响较大的2月相比，则达到了其成交量的1.15倍。火爆的势头也延续到了租赁市场，3月租赁成交量比1月提高了64.94%，是2月的 1.05倍。然而青岛青房置换中心市场部的分析人士认为，今年的3月又与往年不同，在一片繁荣景象的背后暗藏着政策的因素，原因主要是青岛市今年的大面积拆迁，它们对于二手商品房市场交易量的走势产生了决定性的影响。由此二手房买卖和租赁市场在三月的上、中、下旬三个阶段也呈现出了各自不同的发展趋势。

　　二手房成交火爆

　　3月下旬二手商品房的成交量达到了本月的顶峰，中旬比上旬的成交量增长了15.6%，而下旬较中旬增加了17%。青岛青房置换中心市场部的分析人士认为这主要是由两方面原因所促成，第一阶段的增长主要是正月十五过后，房主和客户都恢复了正常的工作和生活状态，置业计划经过几个月的思考也变得较为成熟，而此时买房置业也是一年中的好时节，风和日丽，即使买后装修四五月份也是相当适宜的时段。因此呈现出买卖的高潮期。

　　第二次热潮的出现，缘于青岛市开始启动了大规模的拆迁，仅仅在市南区就有云南路、小港、东方菜市、莘县路等地段的拆迁。大规模的拆迁居民涌向拆迁区域周围的二手房市场，其周边的一些价格低，面积小、年代久、总价低的二手房成了追逐的对象。瞬间形成的卖方市场使这样的二手房价格急剧上升，同时出现价量齐升的现象。

　　租赁市场稳步上扬

　　3月份租赁成交量呈现持续上扬的趋势，并且上扬幅度在扩大。青岛青房置换中心市场部的分析人士认为随着春节后的租赁市场的逐渐升温，租赁的成交量也将随着季节的到来增量上扬，而以往年经验来看，3月是租赁的高峰期，因此该数据也成为了历史经验的佐证。今年的这段时间正是青岛启动史无前例的大规模拆迁的开幕,大量的拆迁居民为了过度纷纷选择租赁。随着时间的推移，四五月份将逐渐进入租赁的平稳期，而随后6月份还将掀起应届毕业生提前租房的又一高峰期。

　　由于3月有着房产高潮期的基调，因此从各个城区来看，二手商品房买卖、租赁量都在上升，而上涨幅度各异，青岛青房置换中心市场部的专业人士发现其中的个别区域则有着更加突出的表现。

　　老市区表现突出

　　从青岛青房置换中心市场部对重点板块的监测发现，市南老市区的买卖成交量较大，其中团岛、西镇、莱芜路、辽宁路、台东一带等的二手房受到追捧，原因主要有以下两点，首先其地段优越，位于青岛的中心市区部分，对比市北区、四方区等位置来说不同而语，其次上述热点地区价格较低，其性价比优势较强；其次由于拆迁居民恋旧心理，也是带动了区域周边的房屋交易，也使得区域的房价不断攀升，板块的潜力逐步显现，如西镇团岛年代较久的二手房节后的价格就已经达到了6500元/平方米，比节前上涨了5%左右。同时由于周边商业写字楼等办公楼宇集中、拆迁居民的踊跃租房，因此租赁行情也较好，其租金水平在套一800元/月；套二1200元/月左右。

　　繁华地带租赁火爆

　　由于3月份主要的租赁群体以青岛拆迁居民和外地务工谋职的人士居多，再加上一些本地的租房需求旺盛，因此各个商务区域周边、商圈繁华的地带等租赁市场火爆，成交量明显上升，较2月份平均有55%的增幅，而随着该类人群逐渐找到合适的居所，退出租赁市场后，青岛青房置换中心市场部的专业人士认为租赁市场将趋于稳定。由于商品房出租的数量较大，客户的选择余地较公房相对宽松，且本身租金水平较高，因此租金价格的涨幅有限，热点区域的租金水平会较一年的平均水平暂时上升3%左右。

　　通过对3月份的二手商品房买卖和租赁市场的整体分析和呈现特点分析，青岛青房置换中心市场部的分析人士认为二手商品房买卖市场受到拆迁政策影响严重，预计4月中、后期交易量将逐渐平稳放量；而租赁市场则会继续趋于平稳。价格方面二手商品房买卖价格仍会在小幅上涨的基础上呈现个别发展，即潜力、热点地区涨幅偏大，一般地区涨幅较小；租赁价格将小幅回调，最终停留在一年中的平均水平。

　　文/图 曹玺铭