编者按：
房子的一拆一建，并不仅仅意味着居住的人群一出一进。特别是大规模旧房地动迁，更意味着其周围整个“生态圈”的改变。2007年的青岛老西部，正在发生着这样的故事。
云南路、小港湾一线的改造将给西部商圈带来大量新生购买力，中山路复兴面临前所未有的崭新机遇。
居民结构、经济结构、产业结构、商业结构都将因此而改变，用一句话来概括，西部老城区的“生态”因此而变。
关注西部老城区的“新生态”，关注中山路的新生机，成为当前社会广泛关注的热点。为此，本报推出系列报道，敬请关注。
对于西部老城区而言，2007年已经成为一个划时代的“新生”之年。在这一年中，龙口路20号、小港湾、云南路、快速路三期、火车站周边等区域将陆续拆迁改造，一栋栋破旧的老房子将被拆除，一批具有保留价值的老建筑将被“修旧如旧”，而更多的新建筑则在这些区域拔地而起，西部人气连续十多年的“失血”困境将得到有力扭转，对于青岛商业的诞生地——中山路商圈来说，一场脱胎换骨的变革即将来临。
商业“图腾”十年浮沉
始建于1898年的中山路几乎已经成为青岛的一个商业图腾。在青岛人的心目中，中山路似乎是从一诞生就神采飞扬。作为全市唯一的一条具有百年历史综合性商业老街，在上世纪90年代之前一直位居青岛时尚前沿，“身穿谦祥益，脚蹬盛锡福，手戴亨得利，看戏上中和，吃饭春和楼，看病宏仁堂”曾是老一代时尚人士的标准配置。
但到了上世纪90年代，随着青岛政治、经济重心的东迁，最具购买力的市民纷纷移居东部，中山路开始了长达10多年的衰落历程。中山路的一商家负责人表示，没有了人气，也就没有商气。事实上，这些年来中山路屡次复兴的努力也都是围绕着聚集人气而展开的，但缺少了住宅区和商务项目的支撑，“复兴”也就成了无源之水。
中山路迎来人气“水源地”
到了2007年，中山路终于迎来了实实在在的人气“水源地”。记者从我市有关部门了解到，今年西部改造后将建设超过200万平方米的新房。其中小港湾项目的建筑面积为115万平方米；云南路新建商品房和安置住宅40.82万平方米，非住宅59.81万平方米；快速路三期安置住房29万平方米，非住宅10万平方米；龙口路20号建设非住宅0.5万平方米。据介绍，这些新建筑除了安置数千户原住居民外，也将公开销售大量的中高档商品房，既有住宅，也有大量的商业项目，最终吸引数万甚至数十万新市民移居西部。
据了解，目前小港湾附近的房价现在已经达到每平方米8000多元，随着新建地产项目的完工，周边环境的提升，价格会进一步的上涨，也会吸引更多的“富人”们。
除了人气之外，中山路周边的交通配套也将出现脱胎换骨般的变化。首先是近在咫尺的火车站改造，整体投资上百亿，随着胶济电气化改造的完成，这里必将成为青岛最重要的客流集散地，每天可以为周边带来数以万计的海内外游客。其次是海底隧道的建设，根据最新消息，今年国家发改委下达了2007年第一批企业债券发行规模，青岛国信实业有限公司获批发行5亿元企业债券，筹集资金主要用于胶州湾湾口海底隧道建设，海底隧道的建设，使西部从偏处一隅一越而成城市的中心区，人流物流也将会源源而来。此外，快速路三期工程也将于近期开工，西部路网建设得以进一步的完善。
旧城改造的“连锁反应”
而近年来，中山路自身也没有“闲”着，它的软硬件改造也在不断进行中，根据市南区政府制定的“中山路商业（旅游）区复兴计划”，中山路将重点引进影视演出、酒吧餐饮等多种娱乐和消费项目，这些与商业街融为一体。把购物、餐饮、休闲娱乐业种比例调整为较为合理的4：3：3。重点引入新的消费人群，使街区日均客流量超过20万人次，让中山路名副其实地跻身岛城五大商圈。
旧城改造带来的不仅是城市景观的变化，居民结构、经济结构、产业结构、商业结构也都将随之而变。海滨超市副总经理李园认为，中山路衰落有三大原因，一是人气流失，二是与栈桥的连接被截断，三是自身配套的不完善。周边的旧城改造完成之后，必将吸引一大批中高收入群体入住，改变目前该区域中老年人为主的现状。另外，随着新的商业区和写字楼公寓的建设，西部老城区的现代服务业也将焕发新的生机。据了解，目前中山路不少商家正在准备重新进行装修改造，以便进一步提升自身的商业档次。这样一方面人员结构在提高，一方面商业设施在改变，二者相得益彰。
多重利好的到来使得中山路商圈再次成市民迁居的宠儿，广通达房产负责人介绍，今年以来，随着旧城改造的推进，西部二手房的销售一直在升温，很多老房子每平方米的均价达到了7000元左右，一些地角好的房子每平方米甚至超过了万元关口。
