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“房保”下的楼市显现新格局 加速淘汰无地公司

青岛新闻网  2007-04-18 08:23:51 青岛财经日报

 

   “青岛今年在‘房保’上的措施和力度在全国也是走在前面的。”对于夏耕市长《政府工作报告》中关于住房问题的一些说法,青岛市房地产业协会会长林民庆感慨道。他说,从中可以看出政府在“房保”和调控上的决心和力度。他分析,这些大量“便宜房”上市,肯定会使一部分消费者持币观望一阵子,但因
为房价到底是由市场的供需关系决定的,购房的需求是刚性的,所以在观望期过后,购房需求会再次得到释放。但这些“便宜房”如果在三年之内都能落实到位,市场上的供需关系就会发生变化,房价有可能在那个时候真正降下来。

  对此,一些业内人士认为,市场供需关系的变化也会使青岛的房地产市场竞争加剧,对开发企业的产品品质、融资能力是个严峻的考验。中外合资青岛国际城房地产开发有限公司的总经济师赵重江谈道,目前青岛大大小小的开发企业有600余家,很多家企业因为手头没有土地储备,面临被市场淘汰的危险。一些大品牌开发公司入青,使过去不愁卖的售楼时代也一去不复返了。大量“房保房”的上市,必将加速这种格局的变化。

  房保下的市民表情

  沿三零八国道向东走500米,三四栋现代式的住宅楼矗立在那里,这条路就是李沧区的金水路,这几栋楼就是金秋小区二期住宅,这里的512套经济适用房即将迎来新的住户。在金秋小区西北向,是即将完工的20多座经济适用房——万福山庄。

  清早,65岁的焦新田在小区里遛弯。一年前,焦新田的儿子在金秋小区买了一套100平方米的经济适用房,焦新田很欣慰于自己的乔迁之喜。新房所在的金水路,环境静谧,室内设施齐全。

  同焦新田一样,市民辛小姐也住在金秋小区。她认为有套属于自己的房子才算在这座城市里生了根。“周末可以理直气壮地对同事说‘走,到我家玩去’。”她说,每当说这句话的时候感觉到自己很幸福。

  幸福背后也有烦恼。居民李新每天有两个小时花在来回的公交车上,为出行发愁的并非李新一人。福林苑小区是目前李沧区最大的经济适用房小区,现有50多个楼座,入住的已有1000多户,不少居民都在市南区上班,而小区附近去市南的公交车只有363和318路。为居民出行发愁的不只有福林苑小区,李沧区的广业小镇、晟业家园、百通花园、华易春之都、金秋小区等经济适用房小区都面临公交线路相对匮乏的难题。

  买菜难,家住金秋小区18号楼的杨阿姨对此感触颇深。“买个馒头都得跑15分钟。”据介绍,金秋小区距离最近的利客来购物中心、北方国贸等大型商场都需要大约半小时路程,金水路附近最大的超市只有华联一家。“买菜只有去东山,或者去李村大集。感觉不仅卫生无法保证,购买也很不方便。”

  拆迁者的购房账

  今年18个旧城区和城中村拆迁改造,两万余户居民搬迁。2007年我市经济适用住房竣工70万平方米,也就是说近万套房将拔地而起。作为18个改造点的云南路片、小港湾、错埠岭二小区三处旧城区于3月17日启动了拆迁工作。这些拆迁户中不乏符合购买经济适用房条件的市民,可是,来自万福山庄、金秋小区二期的统计让人意外——前来看房的拆迁户很多,真正签协议的却寥寥无几。

  万福房地产公司负责人臧文波说,万福山庄作为我市规模最大的一处经济适用房小区,目前还有三百多套房子,户型有82平方米和86平方米,适合拆迁的居民购买。市北区拆迁办提供的信息是小港湾享受低保、符合购买经济适用房条件的有137户,一位自称了解内情的人士却透露,万福山庄来自小港湾的拆迁户却只有10多户。

  家住云南路的孙先生并不愿意拿补偿款去购房。这次拆迁,他得到了补偿款30万元。家里不富裕的他宁愿自己筹钱补上20平方米的差价14万元选择回迁,也不想去住经济适用房。“我住的里院虽然拥挤还有些破烂,但周边配套设施较为齐全,生活上非常方便,希望23个月之后回迁。”

  市民张先生持不同看法。四下衡量之后,他把定金交给了万福山庄。他看中万福山庄的未来。“万福山庄共计29个楼座,一旦所有住户全部入住,周围服务设施肯定跟上!”张先生对购房前景充满乐观。

  早在去年12月份,经济适用房不再像以往一窝疯抢购。有512套房源的金秋小区有431户符合条件的申购者参与了摇号,而拥有1076套可购房源的万福山庄仅有600名符合条件的市民参与了摇号。

  使人温暖的一组数字的

  人们从福利分房时代进入房屋商品化时代不到10年。不足十年的成长,经济适用房在青岛带有鲜明的地方特色。据了解,继2005年组织1196套经济适用住房的公开销售后,2006年又有金秋小区等4个项目1826套经济适用住房进入市场。“十一五”期间,按照困难户优先的原则,青岛将基本解决经济适用房收入线标准且人均住房建筑面积10平方米以下家庭的住房困难,新开工经济适用房约42850套,其中2007年计划新开工经济适用房约9500套。

  3%!留给开发商的纯利润

  2006年12月,青岛市公开销售金秋小区等1826套经济适用房以其极高的“透明度”震动地产业界。这四个项目均位于青岛市李沧区,销售价格在3593~3892元/平方米之间,目前周边的商品房均价在4000元/平方米左右。据了解,上述四个项目在青岛市开创了一个先例:这是青岛市首批在相继公开了成本、基准价格后再进入市场销售的经济适用房项目。而且开发商的利润也仅被限定在3%(扣除营业税后)。

  如此微利、透明的经济适用房开发模式,会不会影响开发商对经济适用房的开发兴趣?青岛市房管局住宅保障中心徐主任表示,开发经济适用房有很多优势,开发商对经济适用房还是表现出很高的热情。

  按照青岛市建管部门的规定,一个房地产公司如果持续两年没有项目开发,就要被吊销资质。这就迫使企业对哪怕是近乎微利的经济适用房项目也如饥似渴。

  本报记者 梁音 通讯员 陈博

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