“我们计划在中央商务区，集中建设商务办公、公寓、酒店、展览、购物等设施，集中体现青岛的现代化形象，使之成为符合时代特征的面向21世纪的新型中央商务区。”青岛中央商务区管理委员会相关负责人说道，“中央商务区的建设，必须与新经济发展形势相适应。社区管理、服务及城市设计、空间形态等，应体现新经济的价值特征，实现多功能、全方面、网络化，并促进社区生活的多样性。”

　　高密度的商务活动是中央商务区的核心功能。从世界各国中央商务区的发展和演变过程中可以看到，现代商务活动呈现出越来越复合化的特点，衍生出品牌商业、高档餐饮、酒店、商务型服务式公寓、展览、休闲娱乐等一系列相关业态，形成富有效率与活力的商务生态链，使中央商务区逐步发展成为一个高密度、高强度的城市综合体。

　　在这个城市综合体中，现代服务业无疑是它发展的核心力量。所以，人们将建设CBD看作是优化产业结构，加快发展现代服务业的重大举措。

　　发展现代制造业和现代服务业是我市“十一五”规划中的基本任务之一，而青岛CBD的建设正是实现这一任务的重要步骤。资料表明：经济发达国家和地区第三产业增加值占国民生产总值一般在60%以上，美国芝加哥2003年服务业占全市经济总量的76%。而青岛2006年3206亿元的生产总值中，第三产业占到了42%，达1345.46亿元。

　　此外，据《青岛市中央商务区预可行性研究报告》（下称《可行性研究报告》）显示：初步估算青岛中央商务区全部建成启用之后，该区域内的商务办公楼宇经济指标可达3亿元/万平方米，整个中央商务区内企业总产值可达到480亿元，按6%税负率测算，税收为32.4亿元。上述企业按40%为中央商务区吸引的新增企业，可为青岛市新增产至192亿元，税收12.96亿元。将对青岛市经济发展做出巨大贡献。

　　与此同时，在这样的一个区域内，由于受到城市资源与相关业态的强力支撑与互动，商务写字楼与相关城市资源的物质、能量、信息的交换极其充分，写字楼能量得以增强；同时，这样的商务生态链使公司商务活动的半径大幅减少，商务活动的成本降低，商务活动的活力增强，写字楼的商务价值得以放大。也就是说，中央商务区在带来区域内企业所产生的经济效益之外，其自身楼宇的价值也相当可观。

　　据了解，在青岛，商务写字楼市场经历了几年的发展，已经进入理性发展的阶段。早在1993～1995年间，青岛商务写字楼市场还处于初期阶段，供需双方都缺乏理性，导致1995～1998年房地产市场的不景气现象。之后，政府加强了宏观调控，1999年、2000年该市场又开始复苏，并且供需双方在经过萧条的洗礼之后，也变得理智起来。

　　在这种情况下，青岛中央商务区的建设又为青岛商务写字楼市场的进一步发展提供了强劲动力。据《可行性研究报告》提供的数据显示：青岛中央商务区项目启动后，可利用土地出让费用可达100.8亿元，土地增值21.6亿元，除去前期工作费用、基础设施建设费用，土地净增值15.4亿元。

　　青岛CBD的社会价值

　　“建设中央商务区的社会效益也十分突出。中央商务区对人的文明素质和城区文明程度的要求很高。这就意味着，建设中央商务区将带来社会的全面进步和发展。”青岛中央商务区管理委员会相关负责人对记者说道，“青岛中央商务区项目建成后，将成为集中体现城市功能、建筑特色、文化品位、时代精神的特定区域。届时，青岛中央商务区将以完善的功能条件、优美的景观环境、诚信的商务氛围、深厚的文化底蕴，进一步凝聚人心，提升人气，增强市民家园认同感、归宿感和自信心，并以此确立青岛的现代化大都市形象。”

　　由此，我们不难看出，青岛CBD在规划建设过程中，所追求的是商务与人文的平衡。

　　商务活动的活力来源于什么，是拥挤的交通，是越建越高的大楼，还是以分钟为计量单位的商务节奏，当然不是。相反，当人们的能量在拥挤的交通中消耗掉的时候，人们的视线被百米级的大楼屏蔽掉的时候，人们的情感在紧张的商务活动中变得麻木的时候，整个城市的商务活力也将被慢慢地消磨殆尽。

　　这并不是危言耸听。工业化初期，在原始资本疯狂积累的阶段，马克思就曾经精辟地指出：“物的增值与人的贬值成正比”。在这一时期，人类的发展模式是建立在对资源的无节制消耗及快速的生产消费基础上的。

　　工业化时期如此，现代商务时代依然受用于这个理论。现在看来，越来越多的作为经济及商务活动主体的人，发生了马克思所说的“异化”。人的标准化、程序化思维开始逐渐加强，人和产品、建筑、环境发生疏离，人的情感和感性能力受到挤压变异，物质需要和心理需要严重失衡。而这所导致的直接后果就是人的想象力、创造力的降低和工作效率的下降。

　　所以，对于一个商务区域来说，商务和人文的平衡是激发活力、创造价值的必然选择。

　　在这种情况下，青岛中央商务区在规划建设过程中便充分考虑了这一因素，在追求必要的经济利益的同时，对商务区的人文建设也十分看重。这从青岛中央商务区绿化建设规划中便可见一斑：规划在海泊河两侧30米控制为滨河景观绿化带，采用开放式园林手法，绿化配置以高大乔木为主，辅以花草、灌木，形成多层次的绿化格局，使它成为一条绿色景观带，营造一个自然、生态的滨水开放空间；福州路以西，敦化路以北建设公共绿地，绿化配置以高大乔木为主；快速路、主次干道两侧建设10～20米绿化带，形成景观道路开敞空间主轴，通过绿化带把其他绿地联系起来，使整个商务区的绿化系统形成点、线、面相结合的整体。

　　青岛CBD的品牌价值

　　了解世界各大CBD的人都不难看出，中央商务区在各方面的形象几乎都代表了一个城市甚至一个国家最高发展水平，具有很高的品牌与形象价值，并会因此对所在城市产生十分深远的影响。同样，正在规划建设中的青岛CBD，其形象地树立与品牌地营造，也将对这座城市产生深远影响。

　　首先，通过对CBD品牌的营造，既可以使青岛形成一个新的题材和具有长远意义的新增长点，带动青岛经济的发展，又可以提升青岛的现代化开放化水准，同时发挥其品牌辐射功能，带动区域经济的进一步发展。中央商务区功能的发挥，能促使商品流、资金流、信息流在中央商务区交汇，并通过各种经济活动改变其形态，然后向外输出，以此辐射整个城市及更广阔的地区，带动这些地区的发展。

　　辐射性是中央商务区品牌效应的表现之一。辐射性的大小取决于中央商务区商务机构的集聚程度及商品、资本、劳务与技术市场的发达程度，商务机构集聚程度越高，商务活动越频繁，中央商务区的商务活动中心功能也就越强，辐射性也就越强。青岛中央商务区项目通过提供良好的商务设施和完善的配套服务，发挥城市核心区域的集聚效应和辐射效应，将成为一个较强的经济发展载体，以吸引金融、贸易、投资、保险、证券、中介等高层次的第三产业进驻，形成区域性的人流、物流、资金流、信息流、文化流的集散地，有利于充分发挥区位的作用力，增强青岛市在半岛都市圈的核心地位。

　　其次，从经济水平上来看，中央商务区的好坏无疑代表了一座城市经济水平的高低。因为，当前国内的区域经济竞争，首先表现为中心城市之间的竞争，而中心城市的竞争很大程度上体现在中央商务区的功能和水平上。可以说，区域经济的竞争集中体现在中央商务区之间的竞争上，中央商务区将成为国内区域经济竞争的制高点。

　　再次，作为中央商务区里的商务活动主体，企业也是一个有机的生命体，不同层级的企业一般情况下都会对应着不同层级的写字楼。选择在中央商务区办公的企业大多都是所在行业的领头羊，其商务活动本身具有品牌化、形象化的特质，企业对高层次文化的追求也十分突出，这种趋向使中央商务区在发展中更加关注区域形象、建筑形象、外部环境与内部空间的文化内涵，更关注中央商务区域内的物理功能与心理功能的平衡，关注写字楼本身的品牌培育，以达到公司与写字楼之间融合与协调。

　　在美国、日本、法国等发达国家，中央商务区的写字楼大多被一些基金或著名公司所持有，在写字楼的规划设计及后期经营中，非常注重其品牌、形象与文化价值，像纽约的洛克菲勒中心、柏林的索尼中心、东京的六本木中心就是著名的范例。品牌、形象与文化价值虽然是中央商务区的软性价值，但仍然具有巨大的商业意义。青岛中央商务区管理委员会

青岛中央商务区规划范围

青岛中央商务区道路交通分析