律师看法

　　有效保护财产权利

　　“作为民法最重要的组成部分，刚刚颁布的《物权法》是一部与百姓生活息息相关的法律。“北极之星律师事务所张庆华告诉记者。

　　在房地产领域，张庆华认为，许多争论已久的问题在《物权法》中都有了明确的规定。如 建设用地使用期限届满后，住宅建设用地自动续期；明确车库车位等设施的归属问题，以及不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法进行登记，否则不发生法律效力，即不产生对抗第三人的效力，避免以往发生的一房多转的行为等。除以上法院热点问题外，《物权法》有关所有权、相邻关系、建筑物区分所有权、用益物权、担保物权等与房地产有着直接紧密联系的相关规定，以后在解决因类似问题而出现纠纷时有了法律依据。

　　但是，客观说来，《物权法》并不能解决我们生活中涉及物权的所有问题。由于《物权法》的制定过程中，对有些问题的争论相当激烈，因此，在两种或多种意见争执不下的情况下，对有些敏感问题，在意见不能统一，尚须进一步研究论证的情况下，刚刚出台的《物权法》采用了暂时搁置的办法。比如城市居民购买农村宅基地和房屋的问题，《物权法》就没有直接作出允许或禁止的规定。而第六次审议稿曾明确规定禁止城市居民购买农村住房。但许多专家表示反对，认为这严重限制了农民的产权，因此最终通过的《物权法》对此规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法和国家有关规定。”而国家“法律”目前对此问题的规定并不明确。

　　再比如建设用地使用期限届满后的处理，这次《物权法》只规定住宅用地期限届满的，自动续期。而对商业等非住宅用地期限届满的续期问题则未加规定。那么对于一个商住两用项目，在土地使用期届满后该如何处理？难道是部分续期、部分不续期？这些问题今后还会存在争论。

　　还有一些问题，《物权法》的规定又显得过于简单。比如小区车库、车位的归属，《物权法》仅就共有道路或其他场地的车位归属作出规定，而对其他车库、车位的归属则强调了当事人的约定效力。也正因为如此京城等地的一些开发商在《物权法》颁布后突击修改合同文本，将车库、车位均约定为属于开发商所有。而在一个房地产的卖方市场，买受人对合同文本的发言权是非常有限的。

　　因此，我们应当认识到，《物权法》对于维护财产权利非常有效，但它并不是一件无所不能的万能武器。

　　地产商观点

　　对品牌企业更加有利

　　百通集团董事局主席吴国徽告诉记者：“从某种层面上讲，《物权法》是促进房地产行业健康发展的基本法，它的出台使房地产有望成为‘永恒产’，永恒产有利于国家的稳定及和谐发展。可以说，《物权法》对房地产行业的长期发展将有着积极的推动作用”。

　　吴国徽说，由于之前房地产行业相关的法律、法规不健全，在房产交易过程中往往会因角度不同，针对一些缺乏明确规定的问题，开发商与业主之间会出现一些纠纷和争议，《物权法》的出台明确了开发商及业主的权属问题，对于解决一些因权属不明确而造成的纠纷有着积极的推动作用。具体说来，无论是70年住宅用地自动续期，还是明确车库、车位的归属问题，《物权法》的及时出台将有效地规避许多纠纷的发生。而正是因为在以后的建设发展中有法可依，《物权法》的出台更有利于那些品牌化、规模化、诚信建设的开发企业长久发展。

　　其中，对住宅用地满70年自动续期的规定，吴国徽认为，尽管还没有明确住宅用地满70年后自动续期是否还需要缴纳一定的费用，但是，《物权法》这项规定的出台，已经在一定程度上让房产拥有者吃了一粒“定心丸”。至于对车位车库所属权的明确，在一定程度上，加大了开发商建设地下和地上车库的积极性，对以后有效解决城市的停车难问题提供了一定的条件。

　　另外，对于《物权法》关于保障“阳光权”的规定，吴国徽说，这项规定将会减少以往因为违规建设而带来的许多纠纷，如目前人们常谈到的采光、通风等问题。同时，吴国徽认为，由于目前在现实生活中存在建设单位开工建设后出现规划变更等问题，因此，以后也许会出现业主认为自己景观权益受到损害等现象，而《物权法》并没有对类似的问题作出明确规定，这也是需要进一步完善的地方。

　　业主心声

　　欢喜之余有担心

　　《物权法》的出台并将实施，最高兴的莫过于业主了。某小区业主夏冰告诉记者，以前许多关系业主切身利益的问题，《物权法》都作出了明确的规定：小区内的绿地、道路归业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，当然利用共有部分产生的收益也应归业主共有。并对业主间的相邻关系做了规定。这些规定将有效地化解争议，也使业主维权有了重要的法律根据。

　　但夏冰同时告诉记者，欢喜之余，他觉得业主维权还会有很多难处，比如，虽然《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，但如果开发商违背该规定，不允许业主使用，甚至将其出售转让，业主怎样维权呢？尤其实践中很多开发商还会单独办理地下车库的产权证，受让人是否应该遵守这一规定？他人侵犯专有部分以外的共有部分权益时，谁来维权？是由全体业主诉讼还是由业主委员会代表诉讼？业主与开发商通过出售、附赠方式对规划用于停放汽车的车位、车库归属作出了约定，那业主们据此取得的是什么权利？如果是“物权”，鉴于实践中车位、车库不会单独制发产权证书，而《物权法》又规定不经登记的不动产物权没有效力，那该权利怎样获得保护呢？

　　的确，《物权法》给业主维权指明了道路，但在现实生活中业主究竟该如何维权，还需要我们业主付出更多的努力。 本报记者 鞠培霞