《物权法》起草工作开始于１９９３年，从２００２年１２月起，全国人大及常委会进行了八次审议，期间还多次向社会征求意见，并召开了100多次座谈会、立法论证会听取各方意见，最终于2007年3月份，在十届全国人大五次会议上高票通过。这部分为总则、所有权、用益物权、担保物权、 占有等五编，共２４７条的《物权法》明确规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。

　　分析这部与民生息息相关的法律，我们粗略总结出了与土地、与房子，与我们的“住”相关联的七大方面。

　　70年后住宅用地“自动续期”

　　明确建设用地使用人权利

　　７０年大限到期后，我们的住房怎么办？50年大限到期后，我们的工厂怎么办？面对类似种种问题，《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

　　为了切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，《物权法》严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。并指出采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　《物权法》还明确了关于建设用地使用权人的权利：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

　　虽然《物权法》作出了住宅建设用地７０年后自动续期的规定，但是，并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。

　　维护被征收人合法权益

　　细化土地房屋征收规定

　　“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量的规定。”即将实施的《物权法》明确规定，不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。《物权法》同时规定为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

　　为了切实保证被征收人的合法权益，《物权法》规定：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，《物权法》明确规定：任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

　　另外，《物权法》还对因特殊原因造成的征收补偿作出了明确规定。指出因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

　　土地承包期届满可继续承包

　　土地承包权可依法转让

　　土地承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。《物权法》赋予了农民长期而有保障的土地使用权。

　　物权法还规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”

　　对于土地承包权的转让问题，物权法规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”

　　明确车库、车位归属问题

　　区分建筑物所有权

　　“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，《物权法》明确了业主对小区车位车库的归属问题。

　　另外，《物权法》还规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。同时，《物权法》规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　明确业主和物业公司关系

　　规定业主可作七项决定

　　“业主可以成立业主大会并选举业主委员会，业主可以决定包括制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项等在内的七大事项。”《物权法》明确了小区业主可作出的七项决定。

　　其中，决定前四项事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　改建、重建建筑物及其附属设施两项权利时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　同时，《物权法》明确规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦明确规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

　　《物权法》对业主和物业服务机构之间的关系作出明确规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

　　另外，《物权法》明确规定建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。同时，对这部分资金的使用也作出了规定：经业主共同决定，这些维修资金可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。而建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

　　正确处理邻里关系

　　保护公民“阳光权”

　　近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。

　　“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”《物权法》对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定，为公民维护“阳光权”提供了法律依据。

　　为保障社会和谐，物权法同时规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

　　不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

　　登记费用按件收取

　　统一不动产登记制度

　　“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”《物权法》明确了不动产统一登记制度。

　　《物权法》同时规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

　　根据权责平衡的原则，《物权法》还明确了登记机构的义务：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”

　　登记费用问题也是群众关心的话题。为此《物权法》规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。有关人士表示，这将有利于规范不动产登记中的收费行为，防止通过登记收费搞“创收”。