青岛华新园置业有限公司良辰美景项目销售经 理　丁保钢

　　智杨置业策划经理 李旭东

　  2006年出台的《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发200637号）中明确规定：“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。“90、70”之限在经历过短短的“废止风波”后，再次被明确下来。它对青岛的住房市场会产生哪些影响？中小户型竞争的加剧是否会带来一场户型的革命？今天，让我们听听业内人士怎么说。

　　中小户型仍然供不应求

　　丁保钢：小户型产品受市场推崇，主要原因是其总价相对较低的缘故，2007年中小户型会继续受到市场的欢迎。

　　从目前的销售情况看，现在市场上对中小户型的需求仍有一定的购买力。在这部分购买力量中，人才引进对住房需求随之增加。年轻人为了结婚、中老年人为了改善居住条件再加上拆迁居民的居住需求，构成了这部分房源的主要消费群体，他们的购买方向主要集中在中小户型。从销售情况看，90~100平方米之间的房屋户型最受市场欢迎。

　　政府出台有关措施在中小户型的开发量限制上，对开发商来说是件好事，因为房屋面积小、销售快、资金回笼快；对自住者和投资者来说也是好事，2007年，小户型仍然会供不应求，我们过去小户型开发少了，其实完全可以多些、再多些。

　　中小户型开发要“量体裁衣”

　　镇小刚：由于政策的强制性，大多数楼盘都会有90平方米以下的小户型供应，不同的项目都有不同的应对方式，高端物业特别是中心区域和沿海一线的会设置部分90平方米以下的投资度假型产品，而普通住宅则会出现一些小套三或套二甚至大套一的户型，除了高端投资性产品可能供应稍有过剩外，其他普通住宅的小面积户型应该是对楼市供应结构的及时调整和补充；而90平方米以下受市场欢迎的户型结构应该因项目而异，定位于普通家庭的楼盘可能小套三比较实用，而定位于年轻白领或是追求时尚生活一族的可能套二或大套一的比较合适，不能一概而论。

　　中小户型研发能力需提高

　　李旭东：现在国家的几次政策中关于调整供应结构终于硬性的规定：90平方米以下的户型必须占70％。在此硬指标要求下，青岛市2007年度的住房建设计划供应中其中：市内四区427万平方米，城阳区155万平方米，黄岛139万平方米，崂山区206万平方米，如果再加上2006年度还没有取得开工许可证而必须进行结构调整的项目，2007年我市的住宅供应量显然是一个超级放量的态势，中小户型当然是主流。

　　世联地产在2006年年底公布的一份研究报告中，对中小户型的几个卖点进行了排序：交通、总价、地理位置、户型和小区环境。老百姓选择房子会主要考虑性价比、综合品质，开发商必须要把提高性价比放到首位，企图依托“某一招”，就要老百姓大把大把地买单，只能是昨天的神话。对于地产顾问公司而言，也要转变营销理念，更多地涉足到产品研发领域，让硬指标更加人性化，更符合客户需要。例如，90平方米的主流产品可以做成怎样的套二户型、套三户型？在高层的楼座中应该怎样最优地实现空间布局？能否为客户“挤出”一个储藏间？诸多问题已成为我们提高学习能力和专业水平的必由之路。

　　记者点评：现在已无需再争论“90、70”之限是否合理了，开发企业也将关注的目光投入到中小户型产品的研发上了。据良辰美景的策划经理李晓峰介绍，良辰美景的中小户型在市场上非常抢手，因为该项目在开发和设计上具有前瞻性，中小户型的套数非常多，供不应求，在户型设计上，该楼盘也不断地根据市场的需求反复修改完善，前后有几十次。所以，这些中小户型一经推向市场就成了抢手货。

　　今年，青岛的住宅市场上，中小户型放量较大，竞争也会相对激烈，如何将“90平方米以下”的中小户型设计得更舒服、使用空间更广阔、提高其性价比，以吸引更多的购房者，已成为当前和今后一段时间开发企业必须学好的一门功课。