嘉宾王洪波 徐汇摄

资料图片：90平方米 是小户型坚持贯彻的面积标准

　　活动策划：柯鹏 李和裕

　　主持人：李和裕

　　整理：于兵兵

　　嘉 宾：王洪波 荒岛房产工作室研展部主管

　　近日，建设部《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》创下一个朝令夕改的记录：1月9日，建设部网站公布征求意见稿；1月10日，不到24小时即紧急宣布废止，废止的理由是该意见稿“不符合国务院办公厅和建设部文件要求。”

　　值得关注的是，透过该事件，业内也清楚地意识到中央对推广小户型及调控楼市结构的态度之坚决。那么，在小户型建筑面积严格控制在90平方米标准的情况下，房地产界反响如何？又有怎样的应对想法呢？

　　开发商：悲喜两重天

　　主持人：当听到建设部下发了《90平方米以下住宅设计要点》的征求意见稿，开发商的第一反应如何？

　　嘉宾：意见稿下发的当天晚上，开发商可谓是万分欣喜，以为众多因结构规划问题而暂停审批的项目可以按时开工了。

　　首先我们来看看这个90平方米的设计要点修改了什么？据了解，修改建议使小户型住宅标准的房屋面积最高可以提高到原来的1.19倍，北方最大的面积可以达到107个平方米。一定意义上它与国务院明文规定的“凡新审批的商品住房套型建筑面积90平方米以下户型占比须达到70%以上”的政策是有所违背的。但是在开发商眼中，它增加了小户型控制标准的可行性。这一点上确实给开发商带来了利好。

　　另外，我们还注意到这份废止的征求意见稿上面做了非常详细的建筑设计规范，诸如阳台面积、户外绿化标准、楼层标准等。这说明文件可能不只是一个指导规范，可能更偏向于设计的范本和蓝图，开发商认为，这一规范或可使未来的小户型住房使用面积在南北方达到平衡。

　　专家建议：别心存幻想

　　主持人：对于意见稿“猝死”的意义，目前观点不一。有人认为相关部门朝令夕改，但多数人感到了中央调控政策的决心。您怎么看?

　　嘉宾：其实90平方米的住宅的确是中国市场需求量比较大的一个环节。而建设部的意见稿是希望给出规范，避免开发商上有政策、下有对策，用很多的手法来规避政策的推行。意见稿废止后，开发商表示已经不再对修改这一政策抱有幻想，因为这次的确看出了中央在住房结构调控方面的坚定决心。

　　现在，对开发商的建议，我们只有三句话：即充分了解政策内涵、透析政府意图、循规开发。总之就是开发商要积极配合调控政策，而不是幻想改变政策方向。

　　小户型开发难题待解

　　主持人：目前市场已经反映出一些小户型推广的难度，开发商也在讨论相应的对策，比如对大户型的分割等。另一边，大户型在市场上得到投资者和购房者的追捧。这些现象会不会使未来住房结构调控政策的执行增加难度？

　　嘉宾：小户型可以分成两种，以前的小户型多是烂尾楼或闲置房改造而成。但随着房地产市场的成熟，越来越多的小户型是根据住房需求量身设计，这种局面的形成依据是需求市场对小户型的强大支持。其实，一个完善的房地产市场就是一个金字塔状，大户型客户的确会有一部分，但购买量是有限的。而90平方米以下户型可能是最能满足社会基本居住需求的方案。从发达国家普通的住宅结构看，80-100平方米的套型占比最大。欧洲在上世纪90年代以来，100平方米以下的小户型在75%以上。

　　所以说，小户型的确是会成为未来楼市一个主力，但关键的问题是如何确保实用面积在不同区域、不同物业类型中的平衡，如何保证小户型在我国的比例确实符合70%的需求，如何规避以经济适用房、远郊区住房填充小户型指标，造成市中心与市郊的两极分化等。从这一意义上说，要实现70%小户型合理、合需地开发过程，仍有很多问题需要进一步思考。

　　主持人：房价方面，会不会造成小户型价格下降，大户型价格上涨？

　　嘉宾：从以往经验看，每一个政策出台都会给消费者带来一定程度的观望情绪。2006年的购房需求量就比2005年降低了大概3成。但是这种需求也同时有一个集聚酝酿的过程，当观望情绪淡化后，刚性需求就会释放出来。从结构上看，市中心未必会缺少小户型，因为有高档小户型的需求，市郊也未必缺少大户型，因为市郊的土地供应总量相对比较大。所以，大户型、小户型未来的房价走势未必会和理论上的推断相符。有需求的地方就会有供给，这是市场颠扑不破的道理。

　　记者手记

　　千变万化小户型　

　　一条“90平方米占70％”的政策，兜兜转转，牵动多少人心。

　　政策变了，开发商的心情也跟着坐了一次过山车，经历了一夜间的“悲喜两重天”。不谈政策的千呼万唤，不谈开发商的百般失落。单就谈谈这小户型，难道做到90平方米以内，真的就有这么难么？

　　对于开发商来说，只要需求存在，造房子当然是户型越大越好，毕竟销售速度和设计成本都是大户型占优；但对于购房者来说，最需要的是切合实际的“宜居之地”，一要价格合适，二要住得舒服。这么两个要求，在房价高昂的今天，只能靠设计得当的小户型来解决了。

　　我们说，既然中央锁定了小户型的“90平方米”底线，开发商就只有顺应大势，从小户型的差异化上多做功夫，才有谋求新发展的可能。在小户型产品的推广过程中，开发商需要摸索，市场需要什么样的小户型产品？是小三房，还是大两房？是客厅大，还是卧室大？……这都是非常细节的问题，需要开发商重新考虑和规划。随着市场上小户型的增多，挑选余地的扩大，购房者们对90平方米的要求也会越来越严格，越来越苛刻。

　　小户型产品需要一个多姿多彩、百花齐放的市场供应格局，而非一味等着政策松动的奢望——此为沧桑正道。