虽然2006年楼市二手房交易量在一系列宏观政策的冲击下出现了涨幅明显回落的状况，但是，在经历两轮的宏观调控之后，消费者置业已经逐渐变得更加理性和成熟。

　　对于今年二手房市场来说，业内预计宏观调控主要是加大对2006年出台政策的执行力度，出台相应的执行细则，最大 限度确保二手房市场健康、稳定发展。

　　不少房屋中介机构对于今年的市场持乐观态度，并已经开始做各项准备。业内人士认为，今年二手房市场在保持稳定的同时，将出现一些新的变化。

　　中介行业迎来“整顿年”

　　2006年，建设部下发了关于房地产经纪行业的《执业规则》，以此拉开了整顿房地产经纪行业内部规范、严打不法操作行为和违法乱纪等事件的序幕。

　　2007年，相关部门将进一步出台新政加大对二手房中介机构的监管，中介行业的竞争将趋于公平、透明与合理。

　　业内认为，在资金监管方面，预计“银行＋第三方”作为资金共同监管的方式最有可能实施。该政策的实施有助于二手房市场的规范，中介公司挪用客户钱款的现象将得到控制。

　　建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉日前在二手房资金监管方案研讨会上透露，建设部正在研究制定旨在规范房地产经纪机构行为、加强资金监管的文件，该文件将于近期出台。

　　届时，房地产经纪机构基本存款账户将严禁代收代付房产交易资金。他预计，该文件将对一些势力较弱的经纪机构带来较大冲击，估计有些企业将被淘汰出局。今后二手市场买卖金额有可能不再由中介经手，而是存入有公信力的第三方进行监管。

　　二手房价格涨幅趋缓

　　业内人士预测今年二手房价格涨幅将趋缓，分析原因主要是今年我市将出现一手住宅集中供应，很大程度上缓解了购房需求，导致价格涨幅趋缓。

　　一、二手房市场处于联动发展状态，一手房供给与价格变化对于二手房市场来说，会产生很大影响。根据“90，70”的要求，过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这势必会推迟部分项目到2007年才能入市，再加之今年我市将有大量普通商品房、限价房、廉租房、经济适用房入市，将在很大程度上缓解供需之间的矛盾。

　　政策方面，2007年，房产市场宏观调控政策仍将继续延续去年政策的基本点，即稳定房价、调控结构。今年的宏观调控政策将更加侧重市场针对性、行业针对性和定向性，聚焦于造成房价上涨的主要矛盾点，努力解决大量中低收入人群的购房需求与居高不下的房价形成的社会问题。

　　此外，由于各项税费政策已经基本落实，中介行业的内部整顿（例如禁止吃差价，禁止现金收房），以及二手房源的有效供给增加等各方面因素，也会造成未来的二手房房价涨幅速度将会较之去年有所减缓。

　　供需比例仍有错位

　　供给方面，2006年由于受到宏观调控政策的影响，给二手房源的释放带来一定阻碍。但由于刚性需求依然强劲，成熟的房地产市场每年又会有7%-8%的存量房进入到二级市场交易。而且随着二手住宅市场的不断发展，解除五年之限的二手住宅逐渐增多，预计2007年二手房源供应量将有所增加。

　　需求方面，在经历两轮的宏观调控之后，消费者已经从原先对政策的不理解慢慢地变得理解。因此，当消费者的心理在经历了两年的“政策洗礼”之后已经变得更加成熟之时，尤其是在交易环节的各项税费政策对买卖双方造成的影响在慢慢弱化的前提下，二手房的交易量将会得到有效提升。

　　虽然供给和需求都呈现增长趋势，但由于2007年供应量增加的速度不及需求量增加的速度，导致市场供不应求格局难以改变，主要依据如下：老城区拆迁改造力度将继续加大，“城区居住情结”促使该群体倾向于选择在原居住地周边购房，而这将成为今年二手房市场刚性需求的重要组成部分。另外，１９８０年以后首次人口高峰出生的一代人已到了结婚年龄，其中70％的婚前一到两年有购房需求，其中不少人会选择二手房。

　　一位中介人士表示，在强大的刚性需求压力下，今年二手房的交易价格也不大可能会出现松动。

　　热点户型基本不变

　　两轮宏观调控之后，我市二手房市场的购房需求基本是以自住为主要目的，这就要求购房者在选购二手房时以房价、面积以及地理位置作为主要考虑因素。

　　从去年我市成交面积以及成交价格来看，购房者主流消费需求的匹配性决定了50万元以下、90平方米以下的房源依然是今年二手房买卖市场的交易主体。再加上目前的二手房市场主力购买群体以中低收入人群为主，因此，中低档价位的二手房主体交易地位不会在短时期内发生太大变化。

　　不少中介门店表示，中低价位房将是今年二手房市场的主角，并已经开始在房源等方面展开竞争。

　　2007年购房者在选择购买二手房时和从前最大的区别在于，价格因素的影响正在逐渐趋淡，选择标准正从价格因素慢慢转向区域、环境等其他因素。

　　以往购买一、二手房的购房需求是被价格因素所分隔的，一、二手房之间的价差导致了部分购房者进入了二手房市场。但从2006年开始，二手房的房价由于征收税费等因素的影响，使得二手房价格的上涨速度迅猛，甚至在部分区域还出现了一、二手房价格倒挂的现象。再加上城市边缘区域的供应量逐年加大，这些因素让二手房的区域、环境优势十分明显。

　　二手房贷成竞争焦点

　　2006年8月，银监会出台了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，明确提出要“稳妥发展二手房贷市场”，显示了政策对二手房贷的倾斜性。业内人士预测，随着可开发土地的减少，二手房交易将逐渐成为房地产交易市场的主导，二手房贷也将逐渐取代一手房贷而成为房贷市场的主流。

　　据了解，在控制风险方面，一手房贷的外部人为风险较大，比如假按揭屡禁不绝；而银行在操作二手房贷时，可通过评估以及与经纪公司的合作，分散及控制风险。从政策导向、市场空间、风险控制这三个方面来看，二手房贷市场的前景都非常广阔。

　　银行人士预测，目前为消费者提供按揭相关服务的机构主要包括中资银行、经纪公司以及担保机构。但在2007年对外资银行全面放开之后，房贷业务作为银行最优质的资产之一，肯定将成为中资银行与外资银行抢夺的重点；加上经纪公司以及担保机构，这四方对二手房按揭市场这一块大蛋糕的争夺肯定将更加激烈。

　　此外，巨大的贷款收益再加之按规定银行对于未封顶房屋不得批准按揭贷款政策的限制，以及外资银行对于国内金融市场的巨大冲击，这些更加促使银行加大创新力度，不断推出贷款创新产品，在二手房市场上提高占有份额。

　　大户型税或将开征

　　就目前房地产政策面来看，对大户型开征保有税似已是“箭在弦上”之事。市场人士预测，未来一旦开征房地产保有税，出于避税的考虑，将会有相当一部分拥有多套大户型的业主出售其房产，并可能出现市场抛售现象。届时，大户型二手房的房源供给量将会猛增。对于购房者来说，高房价加上名目繁多的税费，将会使其对大户型更加望而生畏，从而使大户型房源的客户需求量会得到抑制。在供大于求的市场中，大户型的房价也将在一定程度上有所平抑。

　　一位中介人士表示，近一个月来，的确有不少持有大户型住宅的业主，前来咨询卖房事宜，他们普遍担心未来大户型保有税的开征，会使他们的投资陷入进退两难的境地。 本报记者 吕 蕾