调控战役

　　潜台词：13道令重构楼市

　　2006年5月17日，这个日子必将被正在经历房地产市场调控的人们长久地记忆着。这一天，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，正式提出促进房地产业健康发展的六项措施，史称“国六条”。囊括了九部委的调控 大军在短短6个月中陆续出台13个房地产调控政策，涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序，甚至反腐等各环节，市场终于感到了一场史无前例的调控风暴正山雨欲来。

　　反腐风暴

　　潜台词：深入调控

　　有人将“反腐”称为此轮楼市调控的“最亮点”，这话也许并不为过。

　　2006年6月17日，素有“京城地主”之称的首创置业董事长刘晓光开始配合有关部门协助调查。虽然此后刘晓光结束调查并重返岗位，但这一次风波给北京地产界甚至全国房地产市场的震动远没有消失。

　　值得注意的是，刘晓光复出后，首创置业低调退回摩根中心地块，此事阶段性告终。

　　曾经在当时预言反腐已经止于刘晓光的人们今天早已意识到了失言。几个月以来，和土地、楼市有关的腐败官员下马之说此起彼伏，如安徽省原副省长何闽旭、天津市检察院原检察长李宝金、湖南郴州市原市委书记李大伦等等，影响最大的还包括上海的社保案和国资委相关人员接受调查等。

　　限外炒楼

　　潜台词：外资楼市投资转型

　　面对外资的难挡热情，2006年7月份，国家建设部等六部委发布了“171号文件”限制外资炒楼。然而，时近年底，外资机构投资者在短暂的蛰伏后，依旧没有收手或暂停的迹象。“限制外资炒楼，现在的情况更像是限制外来个人买房，特别是买多套房，但是对于海外基金这些机构投资者影响不大。”一位专家一言以蔽之。

　　应该说，在政策刚刚出台的7月份，无论是外资个人还是机构，都是心存疑虑，房地产市场的个人房产买卖锐减，整幢楼盘的大宗交易也鲜见。但是，随后的情况是，各地“限外”细则迟迟不出，这导致不少外资个人买卖房产业务不得不“因地制宜”，有的暂停甚至冷冻，有的还是照常办理，地方乱象不少。另一方面，外资机构投资者迅速探清了形势，发现市场依旧可以进入。

　　于是，海外基金继续在中国房地产市场排兵布阵。仅以上海房地产市场为例，8月份之前便已诞生了15个大宗收购案例。

　　一个问号在越来越多的房地产业内人士心中浮起并且越来越大——这“限外”，到底限了谁的路？

　　二手房交易增税

　　潜台词：多管齐下、多元调控

　　对二手房交易强制征收20%个人所得税的规定，被业内外一致公认为最具杀伤力的调控武器之一。

　　除个税外，契税、营业税的加强征收也对市场形成不小的一击。“从今年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，按售房全额征收5%营业税。”在九部委“十五条意见”中，这句话的分量与新住房项目70%面积建小户型的说法，一并被市场认为是最有影响力的实质性动作之一。正式实行后，房产中介普遍表示，营业税的打击直接导致二手房交易大量减少，并且效果呈现出持续性。

　　业内人士指出，自2004年调控政策陆续出台以来，今年的调控力度更趋向多元化、全面性，抑制投机、投资需求，鼓励自住需求增长，已经使得原先的卖方市场趋向平衡。此时再加上税收砝码，巩固调控效果的作用显而易见。

　　暴利争论

　　潜台词：民众呼吁成本公开

　　房地产业到底有没有隐瞒利润？房地产业到底有没有所谓“天大”的暴利？房地产成本应不应该公开？随着宏观调控步步深入，这些争议已久的话题再度在今年爆棚，不少政府机构、开发商、专家和普通购房者，或主动或被动地席卷而入，形成一场旷日持久、至今没有完全定论的全民大论战。

　　不少专家指出，从行业的特殊性及横向比较而言，房地产与建筑业是公认的商业贿赂问题突出的行业之一。除了隐瞒利润外，部分房地产商利润还大量外流到合资合作方、中介或关联个人，加上数额巨大的灰色支出，使得在房价暴涨的背景下，一些房地产商的报表利润涨幅并不明显。

　　暴利和成本的争论，在调控的大背景下变得超出以往地备受关注，至今也没有止息的迹象。

　　开发商多元融资

　　潜台词：非常时期、资金为王

　　信托、基金、典当、委托贷款、合作开发、产权交易……在市场看来，开发商在银行开发贷款以外的融资方式还真不少，而今年开发商身影频现的地方还要数股市。

　　分析人士也指出，因为调控的影响，银行对房地产企业惜贷或者是不贷，而信托、REITs等融资渠道的要求也更加严格，在这种情况下，具备融资优势的房地产上市公司还是要积极挖掘资本市场内的潜力的。

　　不过，房地产业内人士也表示，随着调控进一步发挥影响，行业洗牌整合之势愈加猛烈，开发商虽然都知道资金为王，可对那些中小型房地产企业来说，已经很难涉足资本市场，今后势必是汰弱存强。

　　“以后能够活下来的开发商只有三种：已经上市的、将要上市的、准备借壳上市的。”上海道邦投资管理有限公司董事总经理林荣时更是这么认为。

　　限价回购

　　潜台词：市场呼唤公平透明

　　在2006年的楼市中，“限价回购”也许不是被普遍熟悉的事件，但是在中国楼市的风暴中心之一——北京和上海，这个事件人人皆知。

　　9月20日，北京国土资源网上悄悄挂出一个称为白家庄地块的出让信息，这一地块即是引发此后京城限价回购争议的源头。此后不久，有京城地产大腕潘石屹、任志强等和上海一些房地产开发企业负责人共同参加的大讨论通过京沪连线的方式在网上直播。

　　事情缘于挂牌文件中的限价回购条款，文件称：该地块建成后的5000平方米商业物业和8000平方米办公楼物业需要以12000元/平方米的价格由一级开发商北京恒世华融公司回购。而按照目前该位置的市场价格，商用物业的单价在40000元/平方米左右。“如果按此执行，二级开发商的直接收益损失在2个亿。”北京一家房地产开发企业财务人员称。

　　11月1日，就在结束挂牌的最后一天的最后几十分钟，一级开发商下属企业北京嘉铭房地产投资有限公司第四次刷新价格。耐人寻味的是，本应进入各家开发商竞价阶段的正常程序因其他开发商均未出现而取消，嘉铭房地产顺利摘牌。

　　“我们是如此期待一个透明公正的土地招拍挂制度，毕竟土地出让不仅是开发商的生命线，也是这个市场健康发展的生命所系。”京城一位知名房地产开发商称。

　　退房风潮

　　潜台词：疯狂后的代价

　　毫无疑问，房价下跌是退房风起的真实起因。

　　2006年9月底，上海市宝山区法院作出一审判决，允许66名大华集团“水岸蓝桥”楼盘的购房者解除购房合同，开发商则应退还房款。加上此前判结的20例，一共有86名“水岸蓝桥”的购房者要求退房成功。

　　上海发生的这场退房纠纷备受业内瞩目。一是这是近5年来上海首次出现的退房集体诉讼，并且以往在市场内显得“弱势”的购房者获得了压倒性的胜利；二是这几十名购房者宁愿承担3万至4万余元不等的违约赔偿金也要退房，而开发商面临着收回86套价格“缩水”的房屋、退还约1.2亿元购房款的巨大压力。这些都如同给发烧的楼市泼上了凉水、敲响了警钟。

　　在这场博弈中，让不理性者通过“割肉”接受一次市场经济的洗礼，未尝不是件有积极意义的事。

　　问题按揭

　　潜台词：金融风险加紧防控

　　“姚康达”的一夜成名，来源于2004年的一次审计事件，当时中国工商银行上海外高桥保税区支行向该人士发放个人住房贷款7141万元人民币，资金被用作购买128套住房。事件暴露之后，“姚康达”便成为利用银行贷款炒作房地产事件的代名词。

　　2006年，新的“姚康达”再次现身。知情人士介绍，2004年下半年至2005年一季度，同样有通过炒作房产获利的人进入楼市，当时正值上海房地产市场的顶峰时期，其便一举购下110套分布在市中心区域的高档房源。至于购房资金，除去平均不到8%的首付之外，这位买家居然在反复抵押之后从银行获得了6.5亿元的贷款支持。

　　应该说，这两年来的房地产金融风险的确尚在可控范围内，但是，前几年的历史遗留问题正在逐步呈现。重要的是，如何在目前的市场情况下仍保持审慎，在房地产开发业务和个人房贷业务方面，继续加好那一把锁。

　　本报综合整理