编者按：如果说岛城二手房市场艰难度过了不平静的2005年，那么在2006年里，岛城的二手房市场可以说是又经历了心有余悸的一年。营业税、个税、加息、90平方 米……越来越多的名词带给消费者的是更加理性的思考。从央行的二次加息，再到国十五条的下发出台等一系列政策组合拳，无不直指目前居高不下的房价，对房地产市场起到一定的调控和抑制作用，促使房地产市场向着良性方向发展。值此2006岁末，本刊特对2006年影响二手房市场最深远的调控政策进行盘点，并结合当时政策实施情况加以点评，共同回顾和见证那些曾让我们或喜或忧的调控政策，以期对2006年二手房市场的发展有个小小的总结。

　　两次加息

　　新闻回放：4月27日，中国人民银行发布消息，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由原来的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。

　　8月18日，央行再次宣布：自2006年8月19日起再次上调金融机构人民币存贷款基准利率各27个基点。贷款利率由原来的5.85%提高到6.12%。同时，一年期存款利率由2.25%提高到2.52%。这次加息，距8月15日上调存款准备金0.5个百分点仅仅3天时间。

　　点评：这两次加息均是心理影响远大于实际效果。虽然加息行为旨在对整个宏观经济进行调整，但对于房地产这个聚集大量资金的行业依然颇具针对性。

　　房产研究机构指出，加息将会挤出一大部分房产“假需求”，使得对房产有真正需求的人能够加速跨进购房者行列，从而进一步遏制房产投机炒作。

　　有业内人士认为，两次加息给出了一个信号：央行将进一步执行差别化的利率政策，对于那些自住购房者（拥有一套房产）将采取更优惠、更灵活的利率政策，而对于投资性购房者（拥有两套以上房产）将实行更严厉的利率政策。

　　业内人士指出，在房地产市场宏观调控趋紧的情况下，央行进行加息并将利率下限扩大，这会给投资型房贷消费者很强的心理预期：一旦银行将自住型购房者与投资型购房者在还款利率上区别对待，投资型购房者的还款支出会急速增加，这将进一步抑制房产投机炒作。

　　九部委90平方米政策

　　新闻回放： 5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。

　　点评：九部委发布的此条政策原意是针对新建住宅，一手房市场，但其实对二手房市场也带来影响。

　　新政波及二手房市场主要表现为三点：首先一手房未来90平方米以下户型供应的充足，会带来二手交易中此类户型交易的观望；二是受此影响，在政策出台后近期开盘的项目供应量减少，选择有限，加之价格提升，迫使部分中端客户进入二手房市场，将造成交投的活跃；三是新政对90平方米的比例限定，在造成一手高端项目看好的同时，同样提升二手高端的预期。新政也引导了住宅市场的总体方向：即90平方米左右的实用小户型将成为市场主流。

　　营业税征收时限延长

　　新闻回放：5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。《通知》明确，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。

　　点评: 今年新政中延长营业税征收时限的本意，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制投资需求，从而达到缓和供需矛盾的目的。但其也在一定程度上制约二手房市场的正常交易，致使房屋交易成本的上升。新的税费政策的出现，令部分物业持有人的投资回报率降低，买卖双方的交易意愿减弱，市场上等待观望的心态日益浓厚。业主们“惜售”、“待售”的心理抑制了部分二手商品房特别是高档二手商品房房源的释放，从而导致了二手房市场上供应量更加难以得到有效释放的现象，市场供需比例矛盾依旧。

　　不可否认，今年5、6月份受到新政营业税征收年限延长的影响，二手房市场交易量出现了下降。但是宏观调控政策并没有去限制二手房市场发展的意图，其所提出的“提高首付”和“营业税时间由两年变成五年”等政策都是针对抑制房产投机。从长期来看，未来的市场依然会保持一个十分活跃的状态。人们在短期观望过后，对二手房市场的需求将会更加强劲。

　　限制外资炒房

　　新闻回放：7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。

　　点评：“限外政策”对市场的影响主要有以下几方面：抑制部分中高档二手房的需求；对境内个人投资投机者产生一种心理震慑，加速其离场；加强了普通购房自住者对房价下降的预期。境外人员除了选择购买中高档二手房外，其实中高档新房也是他们的选择对象，但 “限外政策”的提出，同样会使以前被境外人员看好的新房市场成交受到影响，成交价格也可能随之降低。这样一来，又会影响到这些区域内的二手房挂牌价格和成交量。因此，如果没有其他利好消息，在一段时间内，中高档二手房可能会出现低迷的格局。

　　个税全面征收

　　新闻回放：7月26日，国家税务总局公布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，规定自8月1日起，所有地税局开始强制征收房产出售个人所得税，对于5年之内转让二手住房征收盈利部分20%的个人所得税。这次通知还首次明确了税前扣除项目。

　　点评：紧接营业税之后出台的住宅转让所得税，着实像一记重拳再次打向了二手房市场。业内人士认为，《通知》希望通过增加二手房市场转让环节的税收，压缩二手房投机的利润空间，从而达到平抑房价的最终目的。

　　该政策的发布可能会引起两种后果：一是一部分房主转向租赁市场，造成二手房房源进一步稀缺；二是提高的交易成本全部或部分转嫁给买房人。两者都有可能令二手房价格升高，买房人可能回流到一级市场，进一步推高新房房价。但不可否认的是，百分之二十的个税税率明显降低了投资获利空间，加上全额营业税和其他相关税费，二手房变现的成本大幅提升，短期投资房地产基本无利可图。

　　强征二手房交易个人所得税的消息传出后，全国多个城市的房产市场反响强烈。但这一政策的出台对我市二手房市场影响不大，因为我市从去年起就已开始强制征收二手房交易个税。

　　受赠房产全额征收契税

　　新闻回放：10月13日，国家税务总局对外公布《关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》。《通知》明确，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。受赠房屋若再出售，个税征管更严格。根据这一发文，受赠房产再转让须按20％税率据实征收个税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

　　点评：据了解，在国家对房地产宏观调控政策出台之后，不少市民在二手房买卖中开始流行“无偿赠与”逃税的做法。业内人士认为，该规定可以一定程度上减少房屋买卖双方以假赠与形式掩盖买卖交易行为以偷逃税款的行为，但该规定实施也可能令部分二手房市场非投机性买卖成为打击目标。

　　关于加强个人将受赠不动产对外销售的营业税征管问题，此次新政首次将个人无偿赠予行为区分为一般赠予行为(包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠予)和其他无偿赠予行为两类，并对如何确定以这两类无偿赠予方式取得住房的购房时间问题加以区分。

　　专项打击不规范操作

　　新闻回放：10月31日，建设部正式发布了《中国房地产经纪执业规则》（以下简称《规则》），明令禁止房地产中介“吃差价”。《规则》要求，“房地产经纪机构不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。”

　　点评：《规则》将矛头对准了当前房地产经纪行业两种不规范的行为，即“签两方约”(经纪公司与买卖双方分别签署买卖合同，从中赚取差价)行为和“现金收房”行为，会对遏制当前房地产经纪行业的“乱吃差价”现象起到积极的作用。

　　业内人士认为，不允许吃差价的政策执行到位，将打破当前众多经营不规范经纪公司操作的“潜规则”，使得这些不良经纪公司的经营“底线”被突破，必将会促使部分经纪公司的市场份额缩减甚至淘汰出局。而对于实现“透明交易”的经纪公司来说，该政策的实施将有助于其业务的更好开展。对于整个经纪行业乃至整个二手房市场来说，有利于营造良好的交易环境，促进市场进一步发展。而此项政策的实施对于消费者来说，无论从交易安全还是自身利益上，无疑也都是重大的利好。 本报记者 吕 蕾