超低房价、自助合作、委托建造，这些似乎一开始就成为了温州个人合作建房破冰的关键词，给众多急于想实现“爱屋”梦想的人带来了曙光。

　　温州合作建房“政策风险在增加”这一传言的发展，又无疑给千百万试图通过这一形式实现“爱屋”梦想的人当头浇了盆冷水。

　　 12月14日，温州“合作建房”联盟（下称“合作建房联盟”）向土地的出让方交纳了7000万元的土地出让金。

　　几乎是在合作建房联盟拿到地块的同时，温州市工商局就收到一份匿名“举报信”，称温州个人合作建房项目“发布广告，存在预售违规行为”。

　　12月12日杭州当地一家媒体报道，温州房管局有官员表态了，认为“（温州集资建房）有一些做法是违规的，有些地方涉嫌欺诈”。

　　随后，针对该项目的质疑不断出现，而是否具备主体资格和是否存在非法集资成为争论的焦点。

　　就在此前的11月5日，受合作建房联盟委托，温州市瑞安正元房地产开发有限公司（下称“正元公司”）以近1.05亿元的价格取得温州市龙湾区蒲州街道江前三产安置地块，住宅地块占地面积为30亩，为“合作联盟”的260名成员建设住房，总建筑面积达2万平方米。

　　在竞标成功的当日，温州“合作建房”联盟发起人、温州市场营销协会秘书长赵智强宣布，合作建房联盟正式拿到建房地块，项目土地价占开发成本70%左右，开发成本价至少能比周边同类项目低30%以上。

　　不过，12月16日，在接受《第一财经日报》采访时，温州市房管局局长胡立同否认了温州个人合作建房涉嫌欺诈的说法，称那是“曲解”。他表示，温州的合作建房并不是传统意义上的个人集资建房或者合作建房，只能算是一种正常的房地产开发，目前对温州合作建房项目“尚无定论”。

　　同日，赵智强在接受本报采访时也次表示，尽管目前“压力很大”，但只要政府不发文件明令禁止，他们的合作建房将“继续走下去”。

　　一封匿名举报信

　　12月15日，正元公司一位知情人士向本报记者透露，温州市工商局几乎就在他们拿到地的同时就收到一份神秘的匿名“举报信”，列举温州个人合作建房项目“发布广告，存在预售违规行为”等罪状。

　　瑞安市工商局的一位工作人员向记者证实，接到举报信后，温州市工商局委托他们派人到该项目委托开发商正元公司进行调查，并要求其提交项目“汇报材料”。

　　紧接着，温州市公安局经侦大队和温州市房管局也对这一事件进行了调查。温州市房管局有官员表示：“如该项目继续违规搞下去，房管局还将会联合其他部门进行‘深度追查’。”

　　“他们查了就走了，没有下什么结论，后来也没有来过。”赵智强说。

　　“我们的合作建房肯定是触动了利益集团的神经，房地产行业是暴利，但有些人偏不承认，还要对我们恶意中伤。”12月15日，正元公司总经理王鉴辉向记者强调。

　　“我们的所有程序都是合法的，目前也没有任何官员以官方口径告诉我们这是违规的。”赵智强告诉记者。

　　温州个人合作建房项目实行“零利润”操作，其“成本清单”显示，该项目楼面地价约4100元/平方米；加上土建、税费等各种成本，预计成本为每平方米6300元至6500元；减去一、二层商铺和车库出售收益，预计建成后房屋成本价应在每平方米5300元左右，比目前周边楼盘市场价低30%以上。

　　主体资格之争论

　　就目前来看，有关温州个人集资建房的争论几乎都集中在是否具有主体资格和非法集资上，而是否具有主体资格则是问题的关键所在。

　　在胡立同局长看来，个人集资建房或合作建房是有特定含义和特定对象的，而温州出现的个人集资建房明显不属于这一性质。

　　按照原城乡建设环境保护部（即现在的建设部）1983年发布的《城镇个人建造住宅管理办法》规定，城镇个人建造住宅，须由建造人所在单位或所在地居民委员会开具证明，向所在地房地产管理机关提出申请，经审核同意后，才准建造住宅。2004年施行的《经济适用住房管理办法》再次明确：住房困难户较多的工矿区和困难企业，经批准可利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加对象必须是本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。

　　胡立同说：“从这些方面来看，他们的行为（指通常所称的温州个人合作建房）都不符合有关定义，因此容易引起误解。此外，这个项目本身也存在一些不妥当的融资行为，比如在土地证等什么也没有的情况下，大家就先把资金凑起来了。”

　　北京个人集资建房发起人之一、仁和律师事务所合伙人孟宪生律师接受本报记者采访时表示，从纯粹法律意义上，城镇居民个人合作建房也是我国法律、法规与政策是支持与允许的，在国外个人合作建房也较为普遍。

　　孟宪生的依据是国务院颁发的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该《条例》第二条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”

　　不过，孟宪生也强调，温州个人集资建房模式和传统意义上的集资建房不一样，无论从政策优惠上、产权关系上还是资金来源上，“温州模式”都有别于集资建房，因此，不适合有关法律法规框架。

　　是否存在非法集资

　　就不少人担心的温州个人合作建房是否涉嫌非法集资问题，12月16日，记者采访了温州市银监分局。

　　该局公室副主任曹光群表示，该局正在关注这一现象，但并没有就此展开调查。“如果要调查，要事先有相关部门的定性，但目前为止，没有一个部门下过结论。”曹光群说。

　　同日，合作建房会员资金的“托管方”——温州龙湾农村合作银行蒲州支行行长吴忠靖向本报证实，此前温州银监分局曾向该行咨询过这方面的事情，但并非所说的调查，后来银监分局也认为“符合相关政策”，就没有再过问。

　　“从目前来看，温州个人合作建房的资金管理并无任何不妥之处。”吴忠靖介绍说，在温州市场营销协会的组织下，合作建房的会员们以个人名义把资金存入正元公司的账户，会员、房开公司和土地出让方委托银行监管，实行“专款专用”，“只有在合作建房代表、银行、开发商、土地出让方四方全部到齐的情况下，才能对这笔资金进行支配。”

　　孟宪生认为，合作建房是由合作参与者归集资金，委托开发企业按照建设程序建造住房，不存在开发商集资过程。

　　“合作建房的发动者是需要房屋的合作者（消费者），而不是以赢利为导向的开发商，合作建房归集资金，是直接的消费行为，与金融体系没有关系。因此，不存在非法集资现象。”他强调，“至少从目前来看，没有越过法律的门槛，也没有产生任何违规行为。”

　　赵智强也表示：“（温州合作建房）不能用经济适用房的有关规定去套的，因为我们这块土地不是划拨的，而是在土地市场拍下来的，同时也没有享受过相关优惠。”

　　温州模式的“十字路口”

　　胡立同透露，建设部已经下发了通知，要求温州市房产管理局对此事进行调查，目前，针对此项调查的汇报材料已经成文，并已经递交相关部门。

　　不过，胡立同也特别强调上报给建设部的材料仅仅介绍项目的整个过程，并没有任何实质性结论。

　　“在名义上，这260人是集资建房，但他们已委托房地产开发公司来运作，该项目的建设程序将与其他房地产开发项目的审批程序基本一致。”胡立同认为，政府部门目前只能按照现有的法律法规来看待“这个项目”，即国家有关部门只与房地产开发商产生关系，“主体是房开公司，项目是房开项目”。

　　但如果被视为房产开发，温州个人合作建房项目势必会增加相关费用，其中最大的两笔费用是住房总售价15%的企业所得税和5.7%的营业税，这还不包括在其他一些环节产生的费用。

　　“只要政府不视我们违规，该交的税我们还是要交的，至于企业所得税，实际产生利润的情况下才需要缴纳的，我们是零利润操作，不必预缴。如果税务部门经过审计，认为我们有利润了，要求我们缴纳也无可厚非。”正元集团王鉴辉总经理说，至于营业税，因为不存在销售环节，公司也可以争取取消或减免。

　　对此，孟宪生显得乐观得多。他认为，即使被认定为房产开发，在零利润的前提下，也只会增加不超过5.7%的营业税等费用，这相对于正常商品房高企的价格来说，依然是个小数目。

　　当然，正如胡立同所说，对于该项目的走向，到目前为止，温州当地政府还没有一个定论。

　　温州市房管局副局长陈胜华12月16日也向本报记者表示，从目前来看，合作建房都是从正常的开发途径进入，程序上是合法的，但“个人合作建房目前是种新鲜事物，还需要进一步研究”。

　　王鉴辉透露，主管部门曾建议他们吸纳260名集资建房人，成为委托开发商的该项目股东，建成后房源向社会公开销售，并表示，这是解决温州个人集资建房违规操作的最佳渠道，也符合房地产开发的相关要求。对此，赵智强则不以为然，他认为这是相关官员在“设套”，把合作建房向房产开发上套。

　　争论也许仅仅是争论，但在政策不明朗的情况下，赵智强也坦言，温州合作建房的政策风险正在增加，微妙的形势把项目推向了一个十字路口。

　　“希望政府将此作为新生事物来支持，即使不支持，也不要打压。”赵智强说，合作建房没有违背国家的相关政策方针，并符合当前的社会潮流，希望一些利益团体不要为了小环节的问题进行“棒喝”。第一财经日报