京城房地产项目明天第一城、悠乐汇、东亚奥北中心……这些看似毫无关联的热销楼盘,却有一个共同的特征———均是写字楼用地改建住宅,只有50年产权。据悉,京城十几个该类住宅项目于今年“异军突起”。曾经,“住改商”为社区带来诸多隐患,使商住楼最终招致“封杀令”。
如今,写字楼立项却建住宅,并带动了新一轮的炒房热。是什么原因引发新的“商住”现象?热销背后是否暗藏危机?
逆势助推炒房热
今年以来,宏观调控频频出击,无论是“国六条”“九部委意见”,还是171号文件,其中一个重要的主旨即抑制投机炒房。8月份,国家强制征收二手房交易个人所得税,以及12月1日开征土地增值税,都印证了这一点。在调控打压住房投资步步紧逼之时,写字楼立项、只有50年产权的“住宅”却逆势助推新一轮的炒房热。
2006年8月6日,东亚奥北中心开盘,虽然当天大雨倾盆,但并未浇灭买家的热情,当日清晨,便有数百个购房人到售楼处排队,开盘不久便宣告售罄。2006年11月3日~5日,悠乐汇开盘三天,其ULO单身派———精装迷你商务生活空间的销售额便突破两个亿。据该项目销售人员回顾,当时数百人齐聚售楼处,办公室、楼道也排满了等待签约的客户,现场气氛火爆异常。
“我之所以更倾向于这里,是为了投资。一方面,正因为它是写字楼立项,所以可以在里面注册公司。将来如果出租给居住者,租金不甚理想,那么,就可以选择租给小公司;另一方面,该项目送精装修及部分电器,可以省去自己装修的费用和精力。”看中悠乐汇的李女士向记者表示。正因如此,尽管悠乐汇均价高达9500元/平方米,而临近的纯住宅项目东湖湾、知语城等,均价则在8500左右/平方米,李女士仍然青睐悠乐汇。李女士的想法实际上代表了大多数看中此类项目的购房者的想法。
其实,此类项目有几个共性特点,首先,投资性购买比例较高。据了解,该类项目的投资比例通常高达30%~40%;其次,户型小、总价低。该类项目的户型大多在30~50平方米之间。再次,由于公建用地土地出让金较住宅用地高,所以,决定了该类项目的单价往往高于周边住宅项目的售价水平。然而,由于面积较小,总价较低,所以,更容易赢得投资型买家青睐。
开发商的“应变之道”
曾经,居住用地建写字楼,开发商为了实现利润最大化而使“商住楼”大行其道;如今,诸多开发商又是出于什么目的将写字楼用地改建住宅?
“住宅项目好操作,也比较好卖。而商业或写字楼项目,运作周期往往比较长,且投入资金量较大。所以,其对于开发商的开发实力及资金实力是个严峻的考验。现如今,在获取土地日益艰难的情况下,一些中小型开发商在争取土地时通常不会过多计较土地的属性。但由于自身资金链较紧、欠缺相应的开发经验等因素,在获取该类土地后便会产生做住宅的想法。”某资深地产专家如是分析。
事实上,除此之外,还有两个重要原因,第一,这些土地通常处于较边缘的位置,而边缘地带对写字楼、商业的需求量往往很有限。这一事实,为开发商做住宅提供了先天条件;第二,由于政策的空白,使开发商有机可乘。比如明天第一城,在各大网站的产品介绍中,产品类别分明是普通住宅,然而,实际立项则为“公寓写字楼”;同样,位于广渠门附近的某项目,对外宣称是公寓,实则是写字楼立项……“更改土地用途,实际上就是一种违规行为。而政府之所以未下令禁止,一方面,是考虑到区域的实际情况,比如不同类别产品的配比等;另一方面,由于综合用地土地出让金较住宅高,所以,面对开发商的‘违规’,政府往往是睁一只眼,闭一只眼。”某一不愿透露姓名的业内人士说。
由于“住宅禁商”政策,使得诸多小公司面临“无家可归”的局面,然而,前几年政策鼓励人们自主创业又促使大批小公司诞生,他们需要解决办公场所的问题。而写字楼立项的“住宅”,既可注册公司,又由于与纯写字楼相比较低的价位、较小的面积,而迎合了小公司的需求。然而,在专家看来,该类项目利好的背后,实则暗藏着重重危机!
五大隐患不可不防
一边是疯狂热销,一边是政策空白,在利好和利空共存的前提下,写字楼立项的“住宅”风险暗藏。专家认为,其潜藏的隐患主要体现在居住、规划、市政、税收及产权等方面。
首先,与商住混居的社区所面临的问题一样,自住者难免受到办公企业所带来的干扰;而公司也不得不面对抱着孩子或拎着蔬菜进进出出的邻居。不和谐的表象背后,不仅仅是人们生活、工作的不便,而且居住品质受到严重影响。
其次,规划欠合理。该类“住宅”的规划普遍存在问题,比如位于广渠门附近的某项目,容积率较高,两梯30户左右,早晚高峰时期,电梯使用紧张程度可想而知。并且,由于该项目是写字楼立项,所以建筑结构中,必然存在相对较多的非承重墙,如此,无论是居住还是办公,其私密性均无法得到较好的保障。
第三,市政风险。比如崇文区某项目,由于是写字楼立项,所以房间内没有通天然气,给自住人群带来巨大的不便。事实上,该类住宅的市政风险远不止于此,由于是非住宅用地,所以不少项目用的是商用电、商用水,而非民用电、民用水。所以,对于自住型买家而言,必然要付出更多的费用。
第四,税收风险。现如今,物业税、土地增值税均未开征。但从大的趋势来看,这些税种开征是迟早的事情。对此,一位不愿透露姓名的专家不无担心。“如果开征物业税、土地增值税,那么,仅有40年或50年寿命的‘改建住宅’必然比70年产权的普通住宅征税标准高。所以,业主养房成本自然也比较高。”
第五,产权欠明晰。据调查,写字楼用地改建的住宅产权究竟是住宅还是写字楼尚不明晰。所以,作为过渡产品的自住型买家,未来出手交易时可能面临障碍。另外,一些项目由于产权分割出售,为后期的管理埋下隐患。比如某写字楼用地改建住宅项目一套54.58平方米的小两居,可拥有三个产权面积,因此可以注册3个公司,未来的管理难度可想而知。
综上可见“写字楼用地改建住宅”的种种风险。事实上,该类住宅的风险远不止于此,比如,买家必须承受较高的首付款比例,商业按揭一般为四成,写字楼为五成,而普通住宅只有两成或三成。此外,未来政策是否对该类产品予以限制尚不得而知,所以,买家还需承担不可预知的政策风险。