从春秋到战国，既是诸侯王争夺土地、人口、财富和权力的过程，也是大小诸侯互相吞噬兼并的淘汰过程。市场经济没有那么残酷，但同样是一个优胜劣汰的选择过程。在历时三年的宏观调控之后，青岛房地产市场也在2006年末走到了一个历史的分水岭。

　　最近，我市公布了2006至20 10年“十一五”期间新的住房建设计划。今明两年市内四区的开工量就达600多万平方米，五年内达到2200多万平方米，开工建设大约27万套以中小户型为主，包括商品房、普通商品房、经济适用房以及廉租房等多种形式的住房。随着这些楼盘陆续入市，青岛楼市从1998年至2006年这一周期也就宣告结束；从2007年开始，房地产市场将进入一个新的发展周期。

　　行业洗牌已经开始

　　近年来特别是“国六条”及其配套政策出台以来，青岛房地产市场的竞争日渐加剧，开发企业对土地、资金、客户资源的争夺开始升级，市场格局正在悄悄发生变化。

　　从“国六条”开始的宏观调控所带来的市场观望气氛，已经使很大一部分开发商的资金链处于极度紧张状态；从现实的角度看，这种压力在可以预见的一段时间内将继续增加；同时，在“70·90”的细则之后，很多正在审批的项目因套型结构调整而延期开工，这在一定程度上影响了开发商的资金流动。另外，随着物权法的制定和实施，今后征地拆迁的成本会更高，周期会更长，开发难度也将更大。

　　在新一轮的市场洗牌大战中，能生存下来的都是强者，但前提是要通过资金和土地的双重考验。毕竟，在房地产市场上生存，鸡蛋和粮票都不能缺少。行业洗牌就是土地、资金、客户向实力雄厚、注重品牌发展的开发企业集中的过程，也是行业向着有序而成熟、健康而和谐的方向发展的过程。

　　市场开始向买方转变

　　在1998年到2006年这个周期中，青岛房地产市场尤其是市区供需关系失衡，致使房价持续上升。自宏观调控以来，投机性需求退出市场，投资性需求被遏制，以自住性购房需求为主的新的房地产市场基本形成。经过2005、2006两年的调控，青岛房地产市场已经开始悄然转型。

　　未来三五年内大规模的旧城改造、新一轮婚育高峰、家庭结构小型化等刚性因素的叠加需求逐渐减小，加上城市本身新陈代谢所产生的需求将非常有限，导致主要需求将转向城市化进程中的城市移民和外来人口。随着“十一五”新的住房建设计划的逐步实施，楼盘供应量将大幅增长，青岛楼市的供需关系将逐步从供需失衡过渡到供需平衡，局部区域甚至会出现供应过剩的现象。市场供求关系的变化必然引起行业内部对客户资源的竞争，并促使开发企业注重于楼盘品质、客户服务等细节，从而推动青岛房地产市场向着品质地产时代迈进。

　　品质地产竞争时代来临

　　随着青岛房地产市场供求结构的改变、市场机制的完善，以及未来几年投放量不断加大，市场竞争的激烈程度也将超过以往。面对变幻的市场和激烈的竞争，即使是实力雄厚的开发商也将力不从心，开发企业对研究、策划、营销等专业市场机构的依赖程度加大，市场分工更加专业和细化。

　　在这样的背景下，越来越多的企业把产品定位和产品品质上升到相当的高度，越来越多的企业意识到将来竞争的砝码只能是品质，并且把更多的功夫放在了产品的定位和品质提升上。

　　在品质地产时代，市场竞争将由产品竞争转向以产品为核心的服务竞争。产品营销将向服务营销转变，消费者将由购买产品向购买服务的消费观念转变，购买同等产品将得到部分衍生服务，售前、售中、售后及延伸服务成为选择产品的重要考虑，这将标志着买方市场的真正到来。

　　中小户型将成楼市主角

　　“90平方米与70%”的调控措施给了中低收入消费者极大的期待，中小户型也成为本年度楼市的关键词，但中小套型住宅大批量上市却在明年。从今年来看，市场上销售的天泰·迦南美地、嘉煌·创异时代等以中小套型住宅为主的楼盘销售情况一直不错；而郊区楼市中，御墅临枫5期、鑫汇·新都、达利广场等推出的小户型住宅更是受到本地客户的喜爱，在近期平淡无奇的郊区楼市中引人注目。

　　小户型有大市场，总价低的中小户型在消费者中拥有很高的认可度。毕竟，宏观调控让消费者更加理性，买房子更注重“量力而行”，以往一味“求大求新”的攀比心理开始改变。在新的住房建设计划中，90平方米中小户型将占到开发总量的70%以上。楼市进入新的发展周期后，对于广大要买房子的市民来说，不论是地段、房价、户型大小以及楼盘的性价比，都有了更多的选择。 本报记者