市北新楼销售“摘冠”探因

　　日前，北京大学著名学者张维迎在接受《权衡》杂志记者采访时说，没有房地产，就不会有中国经济的今天。从某种意义上而言，是房地产改变了中国。房地产也正在改变着青岛，改变着老城区——市北。据青岛市网上 房地产的一组信息显示：2006年10月份，市北区新楼销售面积位居前三甲之首，摘取了桂冠。在新一轮房地产调控的背景下，青岛市北区的精彩“出位”，吸引了社会各界关注的目光。

　　性价比：微妙的转身

　　房价让出一小步，消费者前进一大步。

　　据统计，市北区在10月份的新楼销售中，房屋单价在6000元~8000元之间比重最大，占总量的31.6%；其中，中小户型的房子销售套数居多。如果说青岛一些房子每平方米逾万元的售价，让众多消费者感到焦虑、感到可望而不可即，那么，每平方米售价在6000元、中小户型的房子就成了他们心中的“好房子”了。

　　当然，好房子，首先得买得起。以一位普通消费者的身份，记者走访了市北区的一些楼盘。位于市北区山东路家乐福南街的“环宇·康庭”吸引了很多消费者。据其置业顾问孙志梅介绍，现在他们已经卖出了一半的房子。她热情地向记者了推荐了一个比较经济的小户型。以建筑面积为69平方米的一套房子为例，70年产权、精装修，每平方米房屋售价为7400元，贷款35万元，首付款仅需16万元左右。如果一次性付款，每平方米还要优惠100元。地处山东路与敦化路交汇处的“良辰美景”，目前也是市北区正在热销的楼盘。一套60平方米的小户型，每平方米售价为8720元，一次性付款每平方米还要优惠60元。一位李姓消费者说，靠海边的房子均价都在1.4万、1.5万元左右，从“良辰美景”开车去海边也很方便，但在房屋价格上两区差距这么大，市北区的房子在性价比上当然对他具有极大的吸引力。

　　“推拉”之间消费者投桃报李

　　对于市北区的房子何以火热金秋十月，“良辰美景”的策划部经理李晓峰很有见地。他说，这不外乎两种“推拉”作用。

　　市南区靠海日复一日走高的房价和近海房屋逐渐显示的区域性弱项，如潮湿等自然因素，将消费者“推”出来了。他认为，肯花高价在近海一带买房子的消费者大都是40岁以上的成功人士，年龄偏大，当然也包括现在城市新兴起的新富阶层。这些人有一定的经济实力，也有一定的亲海愿望。但如果在那里长期居住，一些人可能会受不了近海环境的干扰。据他了解，近海的别墅区里很多房子出租出去了，也有一些房子被业主仅仅留作短时间的游玩和逗留之地，或当作投资之用。

　　而市北区综合城市改造，如城市功能的进一步完善和新盘品质的提升，开发公司推出更多实用时尚的小户型，将以居住为主要目的的消费者拉过来了。他介绍，9月份青岛市场的日成交房屋数量每天32套，“良辰美景”就占七分之一的比例，应该说是相当可观。“良辰美景”这个项目最初销售定位是个人资产在300万至500万之间的，但是在销售的过程中出现了一点点让他们感到偏差的地方，有很多年轻的群体也踊跃加盟，超前消费，成为市北区房屋购买的新生力量。

　　地产博弈的是政府“家底”

　　“市北区的房子为什么卖得这样好？我想主要是市南区空间小，价位越来越高。”环宇地产郑晓凡副总经理认为，随着市北区主要道路的改造和提升，中央CBD概念的提出，为市北区开发创造了机会。市北区中小户型更适应市场的需求，开发商的设计也更贴近市场。从政府拥有的土地资源上看，现在市北是一片开发的热土，逐渐在形成一个成熟的社区，这些都是市北区地产发展的优势。“市北区的土地开发完了，下一个就是四方区了。”从南向北开发，是个趋势。

　　郑晓凡认为，将来房地产市场的销售压力有可能来自于郊区的房子。虽然像即墨、莱西和胶州那里有丰富的土地资源，但建那么多房子卖给谁呢？他分析说：“听说即墨的地产开发面积每年都在百万平米以上，但消费市场的支持者打工者居多，也许等到青岛的交通和其他方面的城市配套设施都特别完善了，青岛市民会到那里买房，也会出现像北京那样的‘移民’现象了，但现在不会。”

　　市北区改造助燃地产开发

　　“没有政府的城市道路改造和城市功能建设的提速，就没有现在的红红火火的地产开发。”开发企业者的一些老总们对此似乎都比较认同。

　　青岛市市北区是青岛市人口最密集的老城区，也因为旧城改造任务艰巨，形成了市北区独具的特色，他们具有自己的城建综合开发、房屋拆迁、物业管理办公室。这里的工作人员都很忙，他们都知道一条著名的工作“训导”：有限职能，无限服务。对于市北区10月份的新楼销售夺冠情况，青岛市市北区城建综合开发管理办公室主任王凤田感到由衷的高兴。他说，市北区的区域建设思路就是开发东部、提升中部、改造西部。他们将进一步做好对开发企业的协调服务，完善城市功能，打造一个集休闲、娱乐、购物于一体的适合人们居住的地方。目前，商业步行街的规划已经做出来了，中央商务区还要进一步发展楼宇经济，西部老城区改造刚刚开始，但因为和记黄埔等一些大地产企业的进驻，市北区会出现一种“均好”的良好局面。

　　据不久前市北区政府相关的部门的统计数字显示，市北区现有在建楼盘数量33个，拟建楼盘数量35个。市北区地产开发迎来了新的时代，王凤田说，2006年至2007年的楼盘新开工面积，保守估计也在400多万平方米。（梁音）