国税总局日前发布通知，要求对“普通标准住宅”的认定要在去年颁布的“国八条”中有关普通住房标准范围内从严掌握。一石激起千层浪。虽然有关部门一再强调仍需加强宏观调控，但在过去几个月里，实际上并没有新的政策出台，因此国税总局的这一通知被业界解读为宏观调控“新政策” 。

　　一位房产中介昨天告诉《第一财经日报》，如果“普通住宅标准”界限下调，意味着一些原来可享受税收优惠的一手房和二手房都将面临税收增加的局面。

　　去年的“国八条”中，要求普通住宅应同时满足“住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下”的条件，同时表示，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　随后，各地相继公布了本地区普通住宅标准，北京、上海均以建筑面积140平方米以下为标准，深圳等少部分城市选择了上浮20%的上限，以144平方米为标准。北京和深圳都在今年5、6月间再次发布了新的普通住宅标准。

　　由于此前业内曾有传言，中央相关部门将从严征收非普通住宅土地增值税，因此，国税总局此次下发的通知被认为与此有关。信义房产研究部主任李振宇表示，如果上述通知与从严征收土地增值税有关，由于普通住宅标准已交由地方政府来界定，可能会因此对普通住宅标准进行“重新界定”。

　　但他表示，从目前国税总局的通知看，并不能表示其与土地增值税的征收有任何关系。他认为，国税总局下发该通知的目的也许只是为了重申一下关于普通住宅标准的界定。“之前相关部门也表示普通住宅标准每隔一段时间会进行调整，这次应该是到了调整期，所以国税总局再次下发通知，重申各地方政府对普通住宅的界定不要超越原有的规定范围”。

　　一位不愿透露姓名的开发商对记者表示，虽然一直有征收土地增值税的传言，但并没有听说普通住宅标准会重新进行界定的说法。“在目前政策从严的大背景下，地方政府只会把原有的标准下调。”

　　李振宇认为，国税总局下发的这个通知的关键点在于，地方政府如何做。就像此前征收营业税和个税一样，关键不在于征收多少，而在于地方政府会对这一政策执行过程中的监管力度有多大。

　　购买二手“非普通住宅”成本增加

　　时报讯（记者 苏华俊） 国税总局日前发布《通知》称，土地增值税涉及的“普通标准住宅”认定，要在前期颁布的《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》关于“普通住房标准”的范围内从严掌握。

　　这也就意味着，“非普通住房标准”由原来144平方米以上变为120平方米以上。对此，地产专家认为，短期内广州的“非普通住宅”二手成交必然会受到影响，同时也促使一些准备购买“非普通住宅”的市民在考虑到房屋增值税问题时会犹豫不决。

　　《通知》新规取消适当浮动

　　建设部原来的《通知》中规定，“享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％”。

　　此次《通知》，等于将“允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％”的规定取消了。而且，该《通知》还指出，出台这项措施是为了进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应。

　　对此，广州市光大花园房地产开发有限公司董事副总经理陈洪志表示，如果从严掌握“普通住房标准”的范围，短期内必然会对广州“非普通住宅”二手市场产生冲击，成交量下降是不可避免的。寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同博士也表示，该《通知》对投资“非普通住宅”产生比较大影响，而自住型买家则影响不大。

　　豪宅二手市场将进入冬天

　　有业内人士指出，其实，国税总局在今年9月14日开始，对“非普通住宅”转手买卖正式征收土地增值税时，就已经对广州的豪宅二手市场产生巨大冲击。如今，根据该《通知》的规定，豪宅的范围进一步扩大了，受影响的面更广了。可以预计，广州豪宅二手市场将会进入冬天。

　　广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平认为，该《通知》将会进一步打压豪宅二手市场，令准备进军豪宅市场的投资者却步；而准备开发豪宅的发展商也会犹豫不决。

　　合富辉煌集团控股董事、副总经理黎振伟也认为，该《通知》发出了一个限制豪宅投资的信号，让有钱人在考虑投资豪宅的时候考虑的因素增多了，投资比例必然下降。其实，投资过多必然会带来“炒风”，这反而对楼市的长远发展不利。所以，该《通知》的出台对整个楼市来说，是一件好事，让楼市的风险进一步降低。

　　链接 土地增值税两种计算方法

　　土地增值税是不受物业的年限限制，只要是豪宅物业有增值便适用此规定，“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”。计算土地增值税，分为无购房发票与有发票两种。

　　第一种方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3％”。

　　第二种方法为：“有发票的征收方法，其税率为：1.增值额未超过50％的征收增值额的30％；2.增值额为50％～100％的征收增值额的40％；3.增值额为100％～200％的征收增值额的50％；4.增值额超过扣除项目金额200％以上的征收增值额的60％。”

　　以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3％，则为10.5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30％，减合理费用后，约15万元。