不规范开发的后遗症

　　刘女士2002年购买了位于青岛市崂山区的建飞花园C区的商品房，该房系由齐鲁建设集团开发，目前已经取得该房屋的产权证，但迟迟未取得土地证，刘女士拨打楼宇热线88762259咨询如何解决此问题。

　　另外，在开发区汇峰家园购房的张先生也拨打楼宇 热线咨询类似的问题。

　　记者就此采访了山东华政律师事务所的杨志民律师，他认为：进行房地产开发，先要取得土地使用证才能报批开发，才能办理房屋权属证书，一些地区，因为种种原因个别开发商在没有获得土地使用证的情况下就开始建设了，事后，有关部门又允许他们出售并颁发了房产证。这是地产开发初期种种不规范行为留下的后遗症。

　　土地证未办原因何在

　　那么，购房者如何避免遇到此类情况呢？杨志民律师建议，购房者在购买商品房前应认证审查开发商的“五证”，这五证指：一、国有土地使用证；二、建设用地规划许可证；三、建设工程规划许可证；四、建设工程开工许可证，只有拥有此证工程才能施工；五、销售许可证（预售许可证），没有此证，房子就不能销售或预售。一般说开发商如果没有前四证，就办不下来此证。但也不能为了省事，光看此证而不看其他四证。购房者应将五证原件结合起来查看，才能确保万无一失。

　　不能办证的原因往往在开发商。因开发商未缴清地价、相关税费、未解除土地抵押、房屋未取得竣工验收证书等等原因均可导致无法办理相关权属证书，其中由于土地的权利瑕疵带来的不能办证问题所占比例最大。法律对房屋的销售、特别是预售设定了严格的制度，如果存在上述情形的房屋是根本不允许进入市场销售的。由于一些部门监管的疏漏，是造成房地产证纠纷的不可忽视的因素。

　　维权宜运用法律途径

　　业主在购房时，所付的房款中已包含了地价，购房者应及时办理土地过户登记，领取分割国有土地证。如果在不及时办理土地使用证，土地使用权仍在房地产开发商手中，房地产开发商有可能进行土地使用权转让、出租、土地抵押，从而引起法律纠纷，同时由于没有相关权属证书将来商品房拆迁、买卖都会带来一些不利影响。《城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

　　当购房者在不能取得相关商品房权属证书时，应及时运用法律武器捍卫自己的合法权益，要求开发商办理相关商品房权属证书，并给予相应的赔偿，以防止将来房地产开发企业被吊销或注销使自己的合法权益的得不到保障或增大自己的维权成本。