在房地产销售中，有一种房子被称为“尾盘”。对于尾盘的概念，目前还没有一个确切的说法，但是普遍的说法都认为可
售但是未售的商品房销售到尾期，已经进入现房的销售阶段，而还未完全失去希望的可以归入尾盘的概念。但是对于尾期的时间界定又各有不同，一些观点认为是销售了７０％以后，所以尾盘就是利润的回收期，对开发商相当重要；另一些观点则定义为销售到８５％以后，开发商已经回收成本和利润，这样的尾盘含金量锐减，开发商以坐销为主。
不少开发商在宣传中都称“尾盘”是“典藏户型”或“保留户型”。也有不少买房高招里说买“尾盘”很实惠。但记者近日发现，一些楼盘的“尾盘”其实是开发项目的一条“大尾巴”——大户型。这些大户型并不一定是什么“绝版户型”，而是市场销售出现的新状况。
调查：大户型成“售房毒药”
购房者丁先生最近跑了包括浮山后、四方、李沧等多个项目。他发现一些销售时间已经不短的项目，甚至有已经交付的项目，虽然还有房子，但基本都是在120平方米以上的大户型。自己想要的100平方米以下的户型全都卖完了。记者在郊区某项目了解到，其销售已经到了三期，但销售人员表示，实际上如果想要一期的房子还有。不过，据了解，这些一期房子都是130平方米以上的大户型。在另外一个项目，开发商也承认虽然自己很早前就打出了“清盘”的广告，可实际上自己现在手里还有一些大户型没有卖出。据了解，在青岛许多项目中，都存在着大户型卖不动，结果成了“尾盘”的状况。青岛有一个项目分为两区，结果小户型为主的区销售很快就结束了。另外一个区则始终推广不开。据一位业内人士表示，目前130平方米以上的大户型普遍销售有难度，而90—120平方米的房子往往很快就销售一空。项目不同，大户型比例也不同。有的项目大户型比例较高，销售进度就慢多了。
来源：销控、规划、退房
这些成为“大尾巴”的户型是怎么来的呢？据了解，原因也很复杂。有的大户型在销售时本来还不难卖，可有开发商计划将其留到最后阶段以较高价格推出，市场变化后，就成了“尾盘”。还有的是在规划设计之初，大户型就在项目中占有较高比例（有的占到50%以上），因此在销售了很长一段时间后，大户型仍然还剩下不少。再有一部分大户型，严格意义上应该算“卖出去”了——原本已经被各种内部购房者以预订、“内部认购”等方式买下，有的还交付了一定数额的订金。后来，因为各种原因，这部分买房人退出了购买行列。这些房子就变成了“尾盘”。
还有业界人士表示，市场的发展，竞争的日益激烈和产品的淘汰加快。市场早已经离开了抢购的时代，近几年开发量增加，市场上不断传出“过热”的呼声，也为消费者提供了一个较为广阔的选择空间。产品竞争随之加强，开发商在压力之下迅速成长，新的产品和设计应运而生，于是市场新产品新概念不断创新，更新换代提速。在喜新厌旧的市场里，产品一面世就必须趁热打铁，抓住时机，所以尾盘一般主要集中市场供应量相对较大的中大户型。
分析：购房者心态在变化
在采访中，一位开发商表示，大户型难卖是这两年的一个新现象。在过去，曾经有一段时间，大户型并不愁卖。那时候，正是青岛市场处于快速上升期。购房者，无论是自住型购房还是投资型购房都对市场升值空间看好，对未来比较有信心。因此，大户型并不是考虑的主要因素。有的购房者还特别将注意力放在大户型上。在当时的市场刺激下，不少开发商也比较注重大户型的投放。因而才会出现大户型成为市场主力的现象。随着宏观调控的实行，市场前景不很明朗。购房者心态发生了变化，大户型不再是购房者的“宠儿”,中小户型反而更受欢迎。“9/7比例”出台后，虽然不少人提出，大户型因为稀缺性会成为热点，但市场反应并不强烈。也有业内人士指出，不能说未来大户型必然供不应求，关键还在于看项目本身的定位。如果项目所在区域与主要购房群体，还是以满足居住需求为主，即使少，大户型也不会抢手。
预测：优惠“抛货”会出现吗？
刺激“尾盘”的传统手段之一是优惠。不过，青岛市场还没有出现过较大范围的“尾盘”抛售现象。那么目前成为项目“大尾巴”的大户型会出现优惠“抛货”吗？一位业内人士表示，至少现阶段还没有迹象表明，会出现大面积的优惠可能。也有业内人士表示，目前市场尚处于观望阶段：不但购房者在观望，开发商也在观望。对于未来市场走势，基本都处于判研阶段。如果市场再进一步显示销售压力，并不排除开发商为加快资金回收，采取“割尾”手段。不过，出现直接“降价”的可能性不是太大，可能开发商会用“暗降”手法或者赠送的方式体现优惠。
提醒：买尾盘得多问
对于有意愿购买“尾盘”的购房者来说，应该仔细、客观判断开发实力、项目价值、未来居住环境及状况，从而可以有效避免购到“烂尾房”。空置房中有不少是因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置，人们在购买时只要照例查验开发商是否持有卖房所需的证件，是否真实有效，这样能有效避免损失。特别是有的开发商可能会将未售出的房子做相关抵押等，因此要注意其产权关系。另外，对于已办理入住的项目，可以到小区问问居民对物业服务的满意度、物业人员与居民相处是否融洽、物业与开发商是否尚存遗留问题等，因为这些都会影响到今后入住的质量、品质和物业本身的价值。
记者 李 峥
大户型关键还要看位置。 李 峥 摄
