秋意渐浓，房地产市场也有些清冷，在经历了“金九银十”的期待之后，传统意义上的销售旺季也将随之过去。近日，记者在走访中发现，与地产市场火热的时候不同，随着投资客和投机者的减少，岛城楼市已逐渐区域化。

　　销售盯上“当地人”

　　“房地产市场火热的时候， 投资客、投机者、自住客户都会出现在我们的售楼现场，那时，我们销售的区域是全市乃至全国市场，外地、外省前来购房的客户随时可见，此外，从市区赶来的购房者更是络绎不绝。但现在，这种情况基本看不到了。随着宏观调控的进一步深入，特别是今年‘国六条’的再次打压，房地产投资市场的热潮已渐渐隐退，剩下的基本上都是自住客户了。”在采访中，一位在郊区操盘多年的销售经理告诉记者：“由广域的全国市场收缩成区域性市场，这就是调控带给我们的最直接的感受，这样的结果是我们无法选择的，所以，我们的销售也只有盯紧为数不多的‘当地人’。”

　　近郊靠拢“大城区”

　　与胶州、胶南、即墨等离市区较远的县级市不同，紧邻市区的城阳、开发区板块则出现了明显的“倾城”现象。“随着公共交通的进一步完善，从城阳到市区的时间已大大缩短，30分钟到一小时的车程已不是选房的最大障碍。针对这一现象，我们也特意加强了楼盘的‘倾城’性，在户型、配套和社区巴士等方面都做了适当调整，让小区具备更多的‘倾城’特色，以便吸引市区购房者的多多参与。”位于城阳板块中心位置的某楼盘负责人这样看待城阳板块的定位。“‘倾城’是近郊楼盘的普遍特点，在自住需求占据主导的市场情况下，像城阳这样的近郊板块，由于供给量较大，仅靠本地市场是无法实现销售进度的，所以我们必须通过各种方式实现对市区客户的吸引，并争取成为大市区板块的一部分。”同处城阳板块的水岸绿洲项目负责人对此也给出了同样的答案。

　　营销进入“新时代”

　　“自住客户成为消费主体，这就让市场状况发生了微妙的变化。他们不仅在乎房屋的售价，更看中这里的生活配套和交通网络，所以，我们要努力把小区的户型和配套设施做的具有城区特点，并在公共交通方面大做文章，开通社区巴士，将公交线路延线到小区周边等工作都必不可少。”对于项目的定位和营销，银盛泰集团营销总监张先生告诉记者：“市场在变化，客户也在变化，所以我们的营销手段也需要及时调整。对于常规的营销渠道我们在逐一细化和监控，对于新的渠道我们也在大胆尝试新。但目的只有一个，本地市场的开发需要加强，要占领市区市场，从目前市场情况看，首先需要巩固的就是‘本地”需求。”

　　本报记者 孙作强