普商住房，房地产市场的“鲇鱼”？

　　如果说，2004年8月，普通商品住房作为我市住房供应体系中的一个新层次，它的出现还仅限于一个新名词的话，在经过了普通商品住房用地出让之后，2006年9月首批普通商品住房的“上市”，则实实在在让普通商品住房走进了人们的生活。

　　普商上市受追捧

　　2006年9月13日，从2004年开始就频繁见诸报端的普通商品住房终于进入到实际运作阶段，开始进行申购登记。此次推出了瑞纳嘉兴和帝都嘉园两个项目，面对1251套普通商品住房，登记当天便出现排队领表的情况，两个项目的登记人数已超过4000人。

　　王暖波，一名外地来青的大学生，在青岛成家、立业并为人父，却还没有一套属于自己的房子。普通商品住房的推出，给了他这个家庭惟一经济来源者一个买房的希望。“妻子下岗了，养家靠的是自己收入，看到普通商品住房的政策衡量了一下自己是符合条件的，于是今天一大早就来这里看看。”

　　像王暖波这样对普通商品住房充满希望的家庭，在登记开始的当天就有上千个。虽然他们对推出的两个普通商品住房项目，在户型设计、地脚偏僻、没有暖气等方面有着各自的意见，但对普通商品住房的推出还是难掩欢喜之情。毕竟对购房者有条件的设置、按困难程度排序和比周边住房价格低20%的优惠是实实在在的。

　　普商质量有保证

　　我市推出的普通商品住房采取了“捆绑销售”和“限价销售”的方式。此次推出的两个项目都采用了限价销售，也就是说，普商住房在土地出让阶段就对竣工产品的销售价格有了明确限定（根据这一限定开发商可以按照楼栋位置、楼层、朝向等因素，上浮不超过10％）。并且对取地的开发商从资质认定到资金实力都有了相应的资格规定，从而为普通商品住房的建设品质提供有效保障。

　　虽然，此次推出的两个项目建设才刚刚开始，但记者还是在两个项目销售现场看到，开发商对项目的规划设计、层高设计和户型设计都有了明确、形象地展示，使符合购买条件的申购者，能够从选房之初就对欲购住房有了比较直观地认知和了解。这种展示形式与商品住房的销售推广是一样的。

　　记者从销售现场了解到，此次推出1049套住房的帝都嘉园项目，设计为多层和小高层建筑，小高层为一梯两户设计。多层的最高售价为3730元／平方米，最低为3380元／平方米；小高层的价格区间在2100－3350元／平方米之间。

　　由我市著名的房地产企业华侨地产开发建设的瑞纳嘉兴项目，建筑设计全部为多层。户型面积从89－118平方米不等，销售价格最低为4260元／平方米，最高为5380元／平方米，套销售总价在45万－60万之间。

　　普商上市搅动市场

　　分流商品房销售

　　普通商品住房，作为以中等收入家庭为销售对象，由政策催生出的住房供应体系新层次，从它的产生便与许多优惠政策相伴随。同样也由此决定了普商住房上市后所具备的价格优势和市场影响力。

　　据介绍，普商住房价格的产生除了政策指引外，还需参照项目周边三个以上的项目，以优惠２０％的价格来核定出，应当说，普商住房价格的产生虽然复杂但还是科学的。

　　作为普商住房打的就是价格优势这张牌，然而，价格又是商品经济中最为有效的作用方式。定位以中等收入家庭为销售对象的普通商品住房，将在一定程度上对商品房的销售市场产生分流。

　　影响二手房市场

　　此次推出的两个项目虽然仅有1251套，但套房总价在20－60万元，这是一个不小的价格区间。而在这个价格区间，二手房市场是具有相当优势的。

　　由于新项目在园区规划、物业管理、户型设计等方面具有更加现代的设计思路，所以优势非常明显。加之“同等价位下买新房”的购房“喜新”心理，普商住房的上市对二手房市场将产生不小的作用力。

　　企业开发有诱惑力

　　与最初普通商品住房用地推出时开发商不买账不同，今年推出的普通商品住房用地不仅取地竞争激烈，而且像海尔等知名企业也开始加入到竞买之中，原因何在？

　　首先，青岛市政府对普通商品住房在开发、规划审批环节提供了“绿色通道”，保证项目能够如期开工。其次，虽然对普通商品住房在销售价格环节作了相应的限定，但相关部门还是让出了开发企业的部分利润，在房地产市场利润逐步回归正常的情况下，普商住房的开发商们省去了许多繁杂。

　　最后，也是普通商品住房在销售环节中的优势，就是其销售的“定向性”。由于供房的供不应求，普通商品住房采取的是摇号方式产生购房人，所以没有了商品住房销售中的不确定性，而且由于限价在先也保障了销售价格的稳定。

　　不仅如此，普通商品住房项目的开发建设所具有的社会效益，还将对开发企业的社会知名度和社会责任感都有着明显地提升。这些普通商品住房项目的开发优势，对开发企业足以构成相当的诱惑力。

　　普商上市 期待市场更规范

　　有业界人士分析认为，随着宏观调控的进一步深入，加剧了房地产市场发展的不稳定性，加上普通商品住房的上市，开发商的销售进度将会被激发。这将对岛城房地产市场的清晰、明确化发展提供帮助。

　　两个普通商品住房项目的上市，是普商住房真正走入百姓生活的开始，随之而来对普通商品住房的管理也成为人们所关注的问题。

　　已过而立之年的工程师陈先生，在普商住房的销售现场表达了对普商住房销售管理的担心：“普通商品住房销售会摆脱暗箱操作，真正公平地面向消费者吗？”

　　青岛市政府为解决中低收入家庭住房难的问题，在调整住房供应体系的同时，提出了“2005、2006年度，各推出普通商品住房用地1000亩的任务。”2005年的目标已经完成，2006年的用地推出正在紧锣密鼓地进行。不仅如此，为保障普通商品住房项目的顺利运行，我市还针对审批、规划等环节制定了普通商品住房建设的“绿色通道。”

　　然而，至今只有这两处普商住房项目开始面向社会登记发售。1251套住房，对于我市中等收入家庭无疑是杯水车薪。在这些出让的普通商品住房用地中除了定向销售和安置性用房外，如何能使普通商品住房更快、更多地上市，相关部门要做的工作还有很多。

　　从我市出台的相关文件中可以看出，对普商住房用地的前期管理有了明确规定，并制定出许多具体优惠措施。而相关部门对于中后期动态过程中的管理，还需要更具体、更有力度，这样才能把市委、市政府关心中低收入家庭特别制定的相关政策和优惠措施切实落到实处。(本报记者 宿虹)