范平摄

    10月1日后签订的商品房合同，内容需与新版商品房合同相符

    新版商品房合同将成市 场主角

    凡2005年10月1日之后签订的商品房买卖合同，与《青岛市商品房买卖合同》（QF－2005－08）示范文本内容相符的，方可登记备案，办理产权登记手续。这是日前青岛市建设委员会在《关于加强商品房买卖合同备案管理工作》的通知中作出的明确规定。

    据了解，这是7月1日青岛市工商行政管理局和青岛市建设委员会联合发布关于在全市范围内使用《青岛市商品房买卖合同》的通知以来，对于新版商品房合同，青岛市建设委员会发出的第二个正式文件。

    据开发局市场处有关负责人介绍，自新版商品房合同出台以来，已经有开发公司开始使用新版合同，但是，对于大部分开发公司而言，由于他们的许多项目已经在进行之中，还没有完全结束，所以这些公司目前正在对新版合同进行讨论，估计随着原有项目的结束和新项目的开工，新版商品房合同将成为他们的首选。

为买卖双方“保航护驾”

    与国家版合同相比，新版合同的内容变化主要体现在以下的一些方面：

    明确注明土地使用权证书号

    新版合同的第一条中增加了开发项目土地的使用权证书号、房产权登记备案号的规定，由于近些年许多开发项目迟迟办不下产权证，往往是由于用地手续出现问题，为了避免今后再出现此类纠纷，新版合同新增加的该项规定将确保开发项目的用地合法性，保证购房者将来能够及时办理产权证书。

    加强购房款资金的监管

    新版合同第六条增加了预售款监管帐户（预收款监管机构）以及帐户名和帐号规定，从而便于政府主管部门、社会公众和购房者更好地监督房款用途，防止开发商擅自挪用购房款，确保工程项目的资金投入。

    开发商不得擅自改变小区平面布局

    为了防止开发商单方变更小区平面布局，影响到商品房屋周边环境，损害到购房者的利益，新版合同第九条规定了关于开发商擅自改变小区平面布局应当恢复原状，如不能恢复则应承担违约金的规定。

    综合验收成为唯一的交付条件

    新版合同第十条将交房条件统一为综合验收，而国家版合同则是选择性条款，开发商多选择竣工验收合格，这样常常会导致购房者接收房屋后，由于配套设施的不到位影响房屋使用的问题，而综合验收合格则意味着市政配套设施的完善。另外，为了保护购房者的利益，便于实际中的操作，该条还特别规定了开发商应将商品房综合验收备案证明的原件向购房者出示，并将加盖甲方法人章商品房综合验收备案证明的复印件交付购房者核验。

    明确房屋风险责任的承担

    新版合同第十四条增加了房屋风险责任的转移以及购房者未按约定日期办理房屋的验收交接手续的处理方法，规定房屋的风险责任自该房屋交付之日起由开发商转移至购房者，如购房者未按约定日期办理房屋的验收交接手续的，开发商应当发出书面催告书一次，购房者在收到开发商发布的催告书后，如仍未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接之日起该房屋的风险责任转移至购房者承担，从而明确了风险责任的承担。

    三种情况下开发商应“双倍赔偿”

    新版合同一个非常引人注目的变化是将带有惩罚性质的“双倍赔偿”引入到合同条款中，该合同第十五、十六、十七条分别规定了三种情形下，开发商应当按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定赔偿购房者：（1）开发商保证在向购房者交付该房屋时，该房屋没有开发商设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与开发商保证不相一致的情况由开发商承担全部责任，并双倍赔偿购房者。（2）开发商交付的房屋应当是验收合格的房屋，如果该房屋的装修主体结构与签订合同时附件中的约定不符，购房者有权单方面解除本合同，开发商双倍赔偿。（3）房屋交付后，房屋权属证明办妥前，购房者认为主体结构质量不合格，经有关机构核验，情况属实的，购房者有权单方面解除合同，开发商双倍赔偿。

    明确通知送达方式

    新版合同二十三条规定签订合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须采用用书面形式，且首先采用直接送达方式送达。直接送达不能或者另一方在省外、国外的可采用挂号邮寄的方式。

    最后，新版合同增加了付款方式和付款期限、房屋相关情况说明（抵押关系、资料关系、相邻关系及小区平面布局），《前期物业管理服务合同》、《使用公约》、合同备案登记情况、房屋交接书作为合同的附件，从而将买卖双方的权利、义务作出了更加详尽的规定，减少了争议。

    山东北极之星律师事务所律师张曜

    新版合同十大变化

    一、计价方式的变化。旧版合同对计价方式有三种约定：按建筑面积、按套内建筑面积、按套计算。新版合同对计价方式与价款、面积确认及面积差异的处理均按建筑面积一种方式处理。

    二、增加了对项目形象进度的约定。买卖双方签约时，必须写明所售商品房所在楼栋的建设工程进度状况。施工进度是期房能否如期交付的重要条件，购房人有权知道自己所购房屋的施工情况及进展情况，并以次监督、约束开发企业如期交房。

    三、擅自变更建筑设计购房人有权解除合同。新版合同对建筑设计的变更问题进行了细化。强调建筑设计变更首先要征得买方同意，由规划管理部门批准。卖方未征得购房人同意擅自更改的，购房人有权解除合同，同时，卖方还应当支付违约金。

    四、新增加对小区平面布局变更的约定。新版合同约定企业不得擅自变更已经与购房人约定的小区平面布局，并将小区平面布局作为合同附件。如果企业擅自变更，购房人有权要求恢复原状，不能恢复的，企业应当支付违约金。

    五、统一房屋交付标准。新版合同约定企业将商品房交付购房人的条件是取得商品房综合验收备案证明，简单明了。并且符合《山东省城市房地产开发经营管理条例》的规定。《条例》规定，开发项目竣工后，必须进行项目综合验收。

    六、明确商品房入住条件。第一，必须取得商品房综合验收备案证明；第二，必须提供住宅质量保证书和使用说明书；第三，提供实测面积的有关资料。新版合同要求双方对房屋交付的标志应当有准确约定，并统一房屋交接书版本。

    七、增加风险转移责任。风险包括房屋的毁损及不可抗力带来的其他风险。房屋的风险责任自该房屋交付之日起由卖方转移至买房。

    八、增加了双倍赔偿的约定。卖方承担双倍赔偿责任的约定有两方面。一是卖方交付给买方的房屋应是没有设定抵押权、不存在其他产权纠纷的房屋，否则，卖方要承担全部责任，并且要双倍赔偿买方。二是卖方交付使用的房屋应是验收合格的房屋，如果交付的房屋经有资质的建筑工程质量检测机构检测，确属主体结构质量不合格，买方有权解除合同，同时卖方要双倍赔偿买方。

    九、对所售房屋前期物业管理企业及对房屋使用公约的约定。这是对买卖双方的约定。要求开发企业对商品房实行售后管理。房屋使用公约则主要用来制约业主的不规范行为，维护遵纪守法业主的合法权益。

    十、约定送达方式。新版合同约定，合同一方当事人向另一方当事人送达的任何文件都必须采用书面通知形式。新版合同要求直接送达或邮寄送达时，对方必须签收，日后产生纠纷时留有证据。