我们对2005上半年地产进行盘点发现，过去的这半年是多么的不容易。我们不仅经历了2004年的一系列的政策变动：央行的加息；8月31日后不得再以协议方式出让土地，被业界称为“8.31大限”；开发商自有资金比例提高到35％。同时2005年上半年国家陆续出台了一系列宏观调控的相关政策，中央意在通过“地产 新政”抑制房价增长过快。对于青岛东部1万元／平方米左右的房价来说房价也许涨幅过快，对于胶南市来说房价不是过高，为什么这样说呢？可以从经济拉动、消费支撑、开发成本加大、推广费用增加等方面来分析。

    区域经济：西海岸板块经济拉动胶南地产发展提速

    在2005年房地产业内人士认为，青岛地产市场的发展趋势之一是房价不但不会降反而会持续上涨。胶南地处西海岸经济带上，其优越的工业基础、交通状况、招商引资力度、自然环境、人文环境，以及与青岛的经济裙带关系的紧密等因素，特别是“南隧北桥”的建设，这些都直接影响了房地产的发展，房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长。

    本土经济：胶南本市经济支撑房地产加快发展

    胶南市位于青岛西海岸，是青岛构建国际都市的重要区域。大青岛的五个经济组团胶南就占两个。良好的自然环境和历史人文环境为其经济提供了发展的基础。特别是国内的海尔集团、青岛钢铁集团、青岛双星集团等大企业在胶南建设工业园区，海外的如新加坡、韩国、日本等国外企业入驻胶南。胶南已经成为青岛最具发展潜力的郊区城市之一，同时胶南经济的发展也为胶南房地产发展提供了强力支撑。

    消费支撑：经济发展为房地产提供庞大的消费群体

    青岛和西海岸经济发展为胶南房地产发展提供了庞大的消费群体，具体而言体现在两个方面：

    其一，房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。据对西海岸房地产市场的测算，近几年来每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10％。随着收入的增加，居民居住观念发生了变化，5年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。其二，旧村改造拆迁安置增加房地产市场的整体需求，这部分需求将保持稳定的增长。

    开发成本：建设成本加大，开发企业面临重新洗牌

    胶南的土地价格近几年增长过快，去年市场平均土地价格在90万／亩，今年增到140万／亩，最高达到240万／亩。地价使项目成本大幅度增加。同时开发企业还要交纳多种房地产项目的配套费用，如基础配套设施、消防评估、人防设计等，还有施工图纸审查费、担保金等。

    在施工中建筑材料价格也较前几年有很大提高，如钢材、铝合金、闭路电视监控系统等。

    销售成本：企业创牌及项目推广销售费用加大

    随着市场的日益成熟，消费者的消费理念也越来越成熟，对项目的要求也越来越高，从过去仅仅满足居住的功能，变为现在的消费者开始关注项目的品质和环境等。开发企业要发展就必须提高企业的自身层次，创出自己的品牌。无论是企业创品牌还是对项目进行销售都要做宣传推广，其费用也很大。

    总之，对胶南房地产的发展，应该放在宏观的经济形势下进行分析，无论是国家还是青岛区域经济对其影响都是深远的。同时项目本身的品质和成本也直接奠定了房价的基础。用一句话概括就是：品质决定价格，政策影响价格，需求支撑价格。本报记者本报通讯员