市区南部板块：

    青岛楼市“排头兵”这 里是绝对的市中心，不仅有蜿蜒秀丽的海岸线，还有人气十足的商业街。在这片59.1平方公里的土地上，酒店商厦林立，金融商贸机构齐备，这里依山傍海，气候宜人，山头公园与海水浴场交相生辉，人文景观星罗棋布，海滨风光旖旎无边。

    市区南部板块包含市南区与市北区，该板块经济发达，运行稳定，经济总量位居前列。香港路、福州路、山东路等地段楼宇经济发达，商业氛围浓郁，是青岛的政治、经济、科技、商贸、金融、旅游中心。

    这里，是世界关注青岛的窗口，是青岛感动世界的焦点，是青岛最具经济活力的样板，是山东经济龙头城市的核心，是大踏步迈向现代化国际大都市的标志。板块优势

    便捷的交通、优美的居住环境、不可复制的地段优势，以及海景、奥运、中央商务区等利好因素的释放，使市区南部板块成为青岛房地产市场“不老的歌谣”。

    2008年，奥帆赛将在美丽的浮山湾举行，奥运概念加速了该板块的地产发展，并成为地产商手里的“王牌”。

    即将成为青岛另一张“城市名片”的中央商务区已经动工，招商引资如火如荼；山东路、辽阳西路的改造也将带动周边交通、配套、环境的完善，诸多利好因素必将推动周边地产的发展走向高潮。

    发展历程

    十年来，市区南部板块的房地产市场栉风沐雨，逐渐走向成熟，并已成为青岛楼市的“样板”。随着土地日渐稀缺和市场相对成熟，人们的居住理念也在发生着变化，除沿海地带多层住宅依然唱“主角”外，高层与小高层将成为市场的“新宠”。

    正是在这一板块，青岛地产界成长起了城建、中房、天泰、海信、颐中等品牌地产公司，并有多家地产企业在此生根。进入2005年，市区南部板块更是出现了大盘云集的浮山新区，出现了单价万元以上的海景豪宅，拍出了楼面地价8550元／平方米的“新地王”。

    与其在青岛市的位置一样，市区南部板块是青岛楼市的中坚力量，楼盘品质不断提升、市场运作日渐成熟，加上旺盛的需求，这里始终是市场的焦点。

    未来走势

    随着政府对房地产市场的调控、置业者的逐步成熟及地产公司自身的开发理念的提升与对住宅品质的不断追求，市区南部板块依然是青岛房地产市场的“主角”。沿海楼盘一直是关注的热点，在楼盘品质不

    断提升的同时，建筑节能与环保的理念正在这里扎根，精装修也在市场的喝彩声里成为一种趋势。海信·燕岛国际、江山帝景、玺景园、TOP·颐和国际、瑞纳康都等依然吸引业界内外的眼球。

    携着滚滚而来的景气，浮山新区的大规模开发正式拉开了大幕，一个大型的居住社区，正徐徐进入我们的视野。数百万平方米的开发量，将撑起市区楼市的“半壁江山”。同时，浮山新区地块开发的走势，也牵动着青岛地产界的神经，这里将是青岛房地产市场有史以来第一个“大盘聚集区”。

    未来几年内，旧城区改造也将是市区南部板块的又一大事。以辽宁路为中心的改造开发将在2005年吹响号角。

    由于近几年板块房价飙升迅速，将迎来一个调整期，青岛的海景楼盘到底能卖多少钱？答案的出现也许就在不久之后。本报记者刘海亮

    市区北部板块：

    青岛楼市“风向标”包含李沧区和四方区的市区北部板块，是青岛传统的工业区，青岛钢铁、四方机车等大型重工在此聚集，308国道与青银高速路一直是进入青岛的交通要道。

    随着缩小南北差距与北部开发的努力，这131.53平方公里的土地以其不断提升的楼盘品质和相对的价位优势，吸引着置业者的目光。城市建设与地产开发的号角催生了这片热土，并使其成为市民买房置业的新选择。板块优势

    市区北部板块是让老青岛人牵肠挂肚的区域，它曾经是老青岛人在北部居住的“极限”。但现在，市区北部板块的地产人完全可以豪迈地喊出“青岛楼市往北看”的响亮号子，因为这里拥有数量众多的关注者，这里拥有品质不断提升的楼盘，这里拥有老百姓买得起的房子，这里将是青岛楼市未来的“大盘生产线”。

    时至今日，哪里还可以买到中低价位的房子？很多人将目光转向了北部。据了解，新近公布的虎山普通商品房的限价为3800元／平方米。在居住环境、交通条件、楼盘品质逐步提升的情况下，市区北部板块楼盘以其价格优势成为多数中低收入家庭考虑的重点。

    中央居住区（CLD）概念的提出，是开发商对北部地产进行了重新审视的结果。近几年来市区北部板块的经济适用房与普通商品房，让置业者明白了“百姓住宅”并不是一般住宅。而开发企业也有信心不断提升楼盘品质，建造标志性的建筑。

    发展历程

    自1998年至2001年，市区北部板块市场处于缓冲期，大约从2002年开始进入上升期，蓄积已久的购买力开始逐渐释放，并在2003年抗击“非典”胜利之后转入爆发期。该板块地产近几年已取得了比较明显的突破，百通花园当年受到追捧，华易·春之都被树为北部房地产典范之作，更有滨河家园、广业小镇等楼盘可圈可点。

    随着几年来市区南部板块房价与市区北部板块楼盘品质的提升，越来越多的青岛人将安家的梦想放在了这里。但令人遗憾的是，近几年来市区北部板块楼盘开发量极为有限，2004年度该区域施工面积190万平方米，竣工面积仅有54万平方米。

    从建筑形式看，多层住宅依然是新建楼盘的“主力军”，主力户型多为适应中低收入者需求置业的70—100平方米的中小户型。

    2005年，市区北部板块房地产的“主流声音”将是经济适用房和普通商品房。超过200万平方米的开发量，相对较低的价位，足可以让每个有着置业梦想的人心动。

    承载着太多的希望，沉淀了太多的梦想，这里将是青岛地产未来的“风向标”。

    未来走势

    市区北部板块房地产整体价位的提升，让开发商重新定义了北部地产的内涵，使购买者重新认识了北部地产的价值。随着城市整体配套的完善、北部商圈的打造，边缘居住的观念将从此摒弃，一个大型百姓住宅区正在崛起。

    李沧东部、四方东部、三○八国道周边、青银高速路两侧将是未来几年内房地产开发的重点。三○八国道是个经济大动脉，其商业配套的日趋完善，决定着这条路的周边将会出现多个大的生活社区。四方东部、虎山片区、双峰山片区、金水路片区、天水路片区等将成为市场关注的热点。

    在未来的房地产市场格局中，蓄势待发的市区北部板块引人注目，因为它拥有强大的市场潜力可供挖掘，可以为市场提供可观的供应量。

    “青岛楼市向北看！”市场的声音从来没有像今天这样响亮。本报记者刘海亮

    西海岸板块：

    稳定发展是关键西海岸板块，包括青岛经济技术开发区和胶南市。它地处黄海之滨、胶州湾西海岸，背依环渤海经济圈，是构建“大青岛”战略的核心区域和极具发展潜力的投资热土。

    房地产的发展需要经济发展做基础。开发区建区以来，累计投资200多亿元人民币。截至目前，已有20多个省市，50多个国家和地区的客商前来投资，累计总投资90多亿美元。其强大的可持续发展的经济基础，为开发区的房地产发展奠定了坚实的基础。胶南市作为承接开发区经济向纵深发展的战略腹地，他们实施“东接、北扩、南展”城市发展战略，一个青岛国际大城市框架下的新胶南正在迅速崛起。

    发展历程

    “一桥飞架东西，海湾变通途”。从建设现代化国际城市———大青岛的战略出发，自2000年1月12日，国家有关批准青岛海湾大桥立项的消息经媒体报道后，开发区的楼价开始进入上升通道。1999年开发区商品房的均价为为每平方米1080元，2000年达到每平方米1400元。随着开发区与胶南市滨海大道的建成连通，加之胶南市政府东移，建成的滨海大道像一条楼市风景线，迅速把开发区与胶南市的楼市连成了整体的西海岸房地产板块。

    2001年，荣昌集团率先挺进开发区开发建设“千禧龙花园”，结束了开发区没有高档楼房的历史。当地的房价从每平方米1500元左右，迅速提升到每平方米3000多元的高度。天泰、电业地产等市区开发商接踵而来，共同在这片热土上掀起了大规模的房地产开发和建设。

    目前的西海岸板块，特别是开发区的楼盘价格已升至每平方米4000－5000元左右。

    外来开发商的进入，极大的促进了当地开发水平的提升。康大集团和隆海集团开发的风和日丽和隆海·海之韵项目，不论从设计理念和建筑质量均达到了我市先进水平。

    未来走势

    目前，西海岸特别是濒临滨海大道附近的商品房以多层楼房为主，主力户型为100－150平方米的二室一厅一卫和三室一厅两卫，价格在每平方米4000元－6000元。其建筑质量和景观环境要好于市区。目前开发区土地资源日趋紧张，开始向高层和小高层发展。

    胶南新城区房地产发展较快，楼盘水平也提升较快，老城区房地产开发则相对滞后，楼盘水平提升较慢，如何实现协调发展是一个必须面对的问题。

    可以预料，西海岸地产板块，未来将是一个稳定上升的走势。说稳定，是因为海湾大桥的利好消息已经基本提前消化，现在又有政府稳定房产新政策的出台调控，所以说在市场价格方面，短期内不会有太大的上涨；说发展，是因为西海岸将成为我市经济发展的重心，蕴藏着巨大的市场需求，而这种需求将会随着经济发展和人流的增加，逐步的释放出来。综观西海岸地产板块，稳定发展才是关键。本报记者郭光

    东海岸板块：

    青岛楼市“潜力股”从市区中心沿着美丽的海岸线东行，就是崂山区和即墨市。

    把崂山区和即墨市并为青岛地产的东海岸板块，需要一定的接受能力。但是，从青岛市的区域拓展战略上来看，这又是一种必然的发展和需要。

    从某种意义上，可以说崂山和即墨是双卵双生，是因为与生机勃发、激情四溢的崂山区相比，即墨更像是一位因传统文脉渗透、滋养而内功雄浑的兄长。

    从地产的角度，海景将是永恒的主题，依山建筑也拥有共同的特征。从市场的发展看，崂山区部分区域房地产市场的启动要明显早于即墨，但从整体的市场看，两者都处在一个快速发展期，未来空间潜力巨大。尤其即墨的房地产市场在近两年的发展中也愈发凸显出不俗的表现。

    滨海大道的建设和崂山隧道的动工把崂山区和即墨市更为紧密的联系在一起，从区位优势到发展的关联性和持续性上，都不难看出崂山区和即墨市今后在诸多层面角度上的互补，相信在不久的未来，二者在房地产市场上的共性将会越来越多。

    发展历程

    即墨房地产市场的大踏步发展，是2000年之后的事情。1999年即墨房地产投资为1.5亿元，2004年则达到11.3亿元。名都苑、瑞纳鳌园、御墅临枫、金盟山庄等一批知名开发企业所打造的高品质开发项目，极大提升了即墨市房地产开发建设和居住水准。而即墨也由于与崂山区特殊的“血脉关系”，成为崂山房产开发的适时补充和调剂释放。

    值得一提的是，即墨市已经成为青岛市花园洋房和别墅区开发建设优势最明显的地方之一，这也是即墨房地产市场发展的重要特点。当然，这与卫星城低密度、低容积率、高绿化率的住房建设特色息息相关，也与同崂山一脉相承、山海相连的区位特征紧密相连。

    崂山区房地产市场的启动要早许多年，如果从最早的弄海园算起，已过去了十几个年头。在这片区域上，产生过许多个“青岛房地产之最”。

    从1999年起每年约15亿元的房地产投资，使崂山区的房地产发展一直处于高速发展之中。与其它区域不同的是，崂山区的开发重点非常集中，沿海岸线展开是其房地产开发重要特色，其纵深区域的房地产开发仅仅是刚刚开头。

    未来走势

    目前崂山区房地产开发主要集中在海尔路两侧，这里将是崂山区房地产开发的主阵地，除住宅项目外，商业楼宇等也将占据一席之地。

    在即墨，城东城西将是战略发展的重点，尤其在近一段时间内，市场已经表现出的迹象也是如此，海信·马山新城、御墅临枫三期等项目仍将引领市场的发展。

    在青岛人郊区置业的进程中，即墨落后于城阳，即墨的房价也较城阳低不少。而今，随着滨海大道的建设，崂山隧道的开工，一个崭新的即墨将呈现在世人面前，正在建设的诸多大盘也让人眼花缭乱。不可否认的是，即墨房地产市场的竞争将会加剧，可供选择的余地将会增大。本报记者宿虹

    胶州湾北部板块：

    硕大青果正待熟整个板块在胶州湾北部扇形区域展开，包括城阳区和胶州市。环胶州湾高速公路如一根主动脉，连通城阳区、胶州市与青岛市区，车程缩至30分钟。域内交通发达，经高速路可直达前湾港、青岛港；民航流亭国际机场坐落域内；经济青高速可深入半岛腹地，经同三高速南北贯通；数条高等级公路贯穿其中，形成了极其便利的海、陆、空立体交通网络，是青岛通向国内外的必经之路，也是青岛连接欧亚大陆桥的重要交通枢纽。    

    板块优势

    在城阳，初步形成了以电器机械、化工橡胶、食品饮料、纺织服装为主体的工业体系。2004年，全区实现国内生产总值249.5亿元。

    在胶州，产值过亿元的民营企业达到16家，民营科技企业发展到93家。实现个私税收3.37亿元，因此，经济基础的日益提高给房地产业发展带来坚实的基础。

    在城市化的进程中，城阳、胶州起步晚，规划建设起点高，这成为老市区不可比拟的优势，后发优势非常明显。城阳主干道正阳路面宽24米，全长23.6公里。城阳近年来全区城市建设累计投入168亿元，城区及街道驻地建成区面积达到40.5平方公里，全区城市化水平达到55％。胶州新城区2001年4月开工建设，现已高水平完成了区内基础设施配套建设，目前已形成了以市级机关办公大楼为主的行政中心区、以胶州一中为主的教育科研区、以利群商贸物流为主的金融商贸区、以20万平方米的精品住宅小区为主的生活综合区，展示了新城区建设的勃勃生机和美好前景。

    焦点区域

    城阳南部：三O八国道沿线，城阳与李沧交界的区域。天泰奥园在此首开近郊居住、韩国社区先河，现有水青木华、华泰嘉园等新盘出现。

    城阳惜福镇：正阳路东段，崂山西麓周边，是近郊大盘的聚集地，有盛世家园一期、二期，千禧国际村，百福国际山庄。

    胶州新城区：澳门路沿线，紧靠三里河公园，有翰林园、金色家园、中房花苑、新城市花园等楼盘。

    特征分析

    荣昌、中房、环宇等青岛品牌房地产企业涉足本板块，显示出它的潜力。

    在胶州集休闲、娱乐、健身于一体的三里河公园，青年水库，在城阳崂山脚下的秀丽风光，都是城市人逃离城市理由。山光、水色，自然、生态这些附依于房地产之上的属性，都是城市人选择第二居所或是投资的当然理由，都是对本板块的强力支撑。

    韩国人置业是本板块的又一亮点，尤其在城阳，2004年引进的579个项目中，韩国有480个。天泰·韩国城一期、二期都有着良好的市场表现，千禧国际村、盛世家园等都有服务于韩国人的营销策略。

    市场走势

    以区域、交通优势带动经济发展；以经济实力带动城市建设；以城市建设带动地产开发，是本轮胶州湾北部板块的地产发展的特点。下一轮，将是以地产开发聚集人气，以人气带动城市配套，提升区域形象，改变居住理念，地产的发展最终促进当地经济。这个环环相扣的过程，将使地产步入良性发展。分析本板块还有许多阻力。

    首先是与市区的交通、区域内的公共交通尚不发达，出行不够便利。

    其次，学校、医院、购物中心等综合配套实力不强，在政府着力打造的胶州新城区，利群商厦也仅是刚刚开工建设。

    几个焦点区域的地产规模刚具雏形，未来政府的资金投入、政策导向、规划水平直接影响它的发展。购房者对未来的预期过于乐观，实际风险依然存在。

    本板块如青涩果实，要采到累累硕果，还有待时日。本报记者张则涛

    青岛北部板块：

    厚积薄发“北大门”青岛北部地产板块包括莱西市和平度市。

    这是青岛行政区域的“北大门”，位于山东半岛咽喉之地，处于青岛、潍坊、烟台和威海四城市的中间位置，同时又是山东半岛连接内陆地区的交通枢纽地，在山东提出“建设半岛都市群”和发挥“青岛的龙头带动和辐射作用”方面，具有突出的区位优势。

    该区域经济发展后劲足，两市均已跨入“国家百强县（市）”行列，正在成为“韩国投资聚集地”。这里交通发达，烟青、同三、莱潍、206等高等级公路和胶济铁路贯穿交织在境内，属″青岛市一小时经济圈″范畴。 

    板块优势

    最近几年，在建设大青岛现代化国际城市的统一规划下，该区域板块加快了城市化建设的步伐，城市化水平已达到45％以上。

    该板块最大特点是自然环境好，性价比高。该区域内山水景观较多，如平度市境内的大泽山、云山、尹府水库和莱西市境内的梅花山、产芝水库和月湖公园等。该板块房地产开发商充分发挥这些自然景观的优势，利用购房者亲近山水，回归自然的心理，围绕“绿水青山”做文章，大打“绿色住宅”的设计理念，莱西响亮提出了“莱西———我的生态家园”口号。在这种理念的指导下，莱西市先后开发出了龙翔苑、山水景园等当地优秀楼盘。平度市也开发出名仕家园、山水龙苑、福安花园等当地优秀楼盘。其共同特点是建筑容积率低，注重景观建设，体现了人性化设计。

    发展历程

    青岛北部板块地产的启动相对较晚，最近3年才有了较快的发展。应该说，本土开发商在其中发挥了相当大作用。目前，该区域板块的商品住宅主流均价在每平方米1200元－1400元左右。楼型由以多层为主，另有部分别墅的开发。多层以两室一厅和三室两厅为主，面积由100平方米－150平方米。单体别墅以2－3层为主，面积200－300平方米，联排别墅以150－200平方米为主。

    由于青岛北部板块的土地成本、住宅建设综合成本、市场房价较低，而城市基础设施日臻完善，因此吸引了大批本区域以外的房地产开发商前来投资建设。譬如，天泰集团在莱西开发建设的天泰·时代印象，有力地带动和提升了当地楼盘的价值，并对该区域的房地产市场带来了设计观念上的有力冲击。

    未来趋势

    在青岛地产的所有板块中，这是一个稳扎稳打的典范。

    市场启动慢并不代表着潜力小，上升幅度慢也不代表着空间小。对于一个健康的市场而言，最为难能可贵的就是保持一个相对平稳的态势，同时在上升的过程中，价格与品质的上升保持同步。

    目前影响该板块房地产发展的主要因素在于，大的商业生活配套设施还不够完善，当地居民的消费意识相对滞后，消费能力较低。但从另一个方面看，这里是胶东半岛连接山东半岛内陆的咽喉地带，对外辐射能力强，既有鲜明的“青岛房地产板块”特征，又是“韩资聚集地”，因此周边区域的消费者和外商是巨大的潜在客户群体。

    因此，只要市场各要素能有机的整合好，厚积薄发的青岛北部房地产板块，一定大有作为。本报记者郭光