经济适用房和普通商品房销售管理有关问题

　　青岛市人民政府办公厅关于经济适用住房和普通商品住房销售管理有关问题的通知

各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：

　　为进一步贯彻实施《青岛市经济适用住房管理办法》和《青岛市普通商品住房管理办法》，加强我市经济适用住房和普通商品住房的销售管理，现将有关问题通知如下：

　　一、购房资格

　　（一）家庭成员的核定

　　家庭成员由夫

　　（二）住房建筑面积的核定

　　住房建筑面积以申请人及其家庭成员在本市拥有的私有住房和承租的公有住房的建筑面积核定，已转让的住房应合并计算。

　　无房户由家庭成员所在单位出具证明，无单位的由户口所在地街道办事处出具证明。

　　（三）年收入的核定

　　年收入是指申请人及其家庭成员的上年度年收入总和，包括：工资年薪所得（含住房公积金、住房补贴）；奖金及临时性补贴所得；生产经营所得和对企事业单位的承包、承租所得；劳务报酬所得；其他所得。

　　收入证明由所在单位出具，无单位的由户口所在地街道办事处出具。

　　上年度我市城市居民人均可支配收入，以政府统计公报公布数据为准，收入审查的年度标准调整日期以政府统计公报公布日为准。

　　二、销售购买

　　（一）申购登记

　　经济适用住房、普通商品住房项目的销售公告发布后，申请人应在规定的申购期限内按照《青岛市经济适用住房管理办法》第二十一条的规定办理申购手续。申请期限原则上不少于15个工作日。

　　有关职能部门应当对申请人的申购条件严格进行审查，并公示其基本情况，公示期为15个工作日。

　　经审查符合条件的申请人，由市住宅发展中心核发《符合经济适用住房申购条件通知书》或《符合普通商品住房申购条件通知书》；不符合条件的，发放《不符合经济适用住房申购条件通知书》或《不符合普通商品住房申购条件通知书》。

　　（二）按困难程度排序

　　市住宅发展中心依据申请人人均住房建筑面积，按照住房困难程度进行排序，并将排序名单予以公示，公示期为15个工作日。

　　（三）确定入闱名单

　　当申请人数量大于房源数量时，应当按照排序顺序分别确定正式入闱名单和候补入闱名单。正式入闱申请人数量按照房源实际数量确定，候补入闱申请人数量原则上按照不低于房源数量的20%确定。按照困难程度排序确定入闱申请人名单，当人均住房建筑面积相同的申请人数量多于排序后剩余房源数量时，应通过摇号等公开方式确定。当申请人数量少于房源数量时，全部申请人均可入闱。

　　（四）确定选房顺序

　　以公开摇号等方式分别确定正式入闱家庭的选房顺序号和候补入闱家庭的选房顺序号。公开摇号应依法公证，并在市监察部门及入闱市民代表的监督下进行。

　　（五）核发购房证明

　　市住宅发展中心将全部入闱名单和选房顺序进行公告。公告无异议的，申请人须于5日内持身份证明、《符合经济适用住房申购条件通知书》或《符合普通商品住房申购条件通知书》到市住宅发展中心办理购房证明。

　　（六）轮候选房

　　正式入闱申请人持选房顺序号和有关材料，在规定的时间内到开发建设单位按顺序选房。正式入闱申请人放弃选择的房源，由候补入闱申请人按顺序递补选房。

　　三、预售许可

　　（一）经济适用住房、普通商品住房执行预售许可制度。开发建设单位取得《经济适用住房预售许可证》、《普通商品住房预售许可证》后方可进行预售，集资建房项目须经市国土资源房管局审核批准后方可预售。

　　（二）经济适用住房、普通商品住房预售许可的申办程序按照《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）执行。

　　（三）开发建设单位申办《经济适用住房预售许可证》、《普通商品住房预售许可证》，应当向市住宅发展中心提交下列材料：

　　1、房地产开发企业资质证书；

　　2、企业法人营业执照；

　　3、经济适用住房项目需提供用地批复或土地使用权证；普通商品住房项目需提供土地使用权证和国有土地出让合同；

　　4、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

　　5、注册会计师事务所出具的投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上投资额的证明或建设工程基础验收证明；

　　6、销售方案。销售方案应当说明建设项目情况、竣工交付日期，拆迁安置面积、安置套数、安置明细，销售面积、套数、房屋明细，交付使用后的物业管理等内容，并应附总平面配置图（红线标注所申请楼座位置）、分层平面图；

　　7、拆迁房屋注销证明；

　　8、房屋预测绘报告；

　　9、《青岛市物业管理配套房屋移交协议书》及物业用房平面图；

　　10、住宅、经营性网点房门牌号码证明；

　　11、销售房屋价格明细表及拆迁安置房屋明细表；

　　12、房地产项目开发经营许可证；

　　13、住宅质量保证书和使用说明书；

　　14、法人委托书及经办人身份证。

　　（四）集资建房单位申请预售，除需提供以上2至14项要求的材料外，还需同时提供单位职代会通过并张榜公示的申购人名单。

　　（五）经济适用住房销售推荐使用《经济适用住房买卖合同》文本。《经济适用住房买卖合同》文本由市工商行政管理指定印刷企业印刷并监制，市国土资源房管局负责总发放。

　　四、购买标准和销售价格

　　（一）以经济适用住房价格购买部分的面积标准，按照65平方米与申请人家庭住房建筑面积的差额进行核定，差额不足20平方米的，按照20平方米核定。

　　（二）超出以经济适用住房价格购买部分的市场价格，应当包含土地收益、减免的基础设施配套费、减半征收的行政事业性收费，需在经济适用住房基准价格批复文件上予以载明。土地收益按省财政厅、省土地管理局、省建委《关于印发<已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定>的通知》（鲁材综字[2000]10号）确定。

　　（三）根据我市大多数居民家庭收入水平，普通商品住房的价格应控制在周边商品住房平均价格以下水平，并与之保持不低于10%的合理差价。普通商品住房销售价格由国土资源房管局会同市物价局在土地出让前拟定，报市政府批准实施。

　　（四）普通商品住房价格由成本、利润和税金构成；

　　1、成本

　　（1）土地出让金；

　　（2）勘察设计费和前期工程费；

　　（3）建安工程费；

　　（4）住宅小区基础设施建设费（含小区应摊非营业性配套公建费）；

　　（5）管理费，以前各列项费用之和为基数，控制在2%以下；

　　（6）贷款利息，是指开发经营单位为开发建设普通商品住房项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出。利息支出计算基数不得超过本款所列1至4项成本之和的40%，其中多层住房计息时间不得超过18个月；高层住房建筑高度50米以下的，计息时间不得超过24个月；建筑高度50米以上的，计息时间不得超过36个月。利率按照国家规定执行。

　　2、利润

　　普通商品住房的利润以前款所列（1）至（4）项成本之和为基数，不得超过8%。

　　3、税金

　　依照国家规定的税目和税率计算。

　　五、上市交易和产权登记

　　（一）购买经济适用住房、普通商品住房。须按规定办理交易手续、缴纳有关税费并进行产权登记，房地产权证上应当分别标注“经济适用住房”、“普通商品住房”。

　　（二）已购经济适用住房、普通商品住房限制上市交易年限自发放《房地产权证》之日起计算。

　　（三）经济适用住房上市交易时，以经济适用住房价格购买部分应该按照届时上市成交价格与当时购买经济适用住房价格的差价向政府补缴收益。

　　（四0市国土资源房管局对集资建房项目的预售批准文件，作为办理《房地产他项权证》和《房地产权证》的要件。

　　（五）公开销售的经济适用住房办理房地产权证时，房屋权属登记部门根据市住宅发展中心确认的名单办理房地产权证；集资建房项目根据市国土资源房管局出具的批准文件办理房地产权证。建设单位违规销售的经济适用住房，房屋权属登记部门不予办理房地产权证。

　　六、政策衔接

　　（一）2004年12月31日前已取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》且已开工的经济适用住房项目，按照新办法规定的销售程序，采取摇号轮候等公平方式，公开销售给2004年10月1日前已取得，经济适用住房购房证明》的居民，其申购条件、购买标准、上市交易、销售价格仍按原规定执行。

　　（二）其他经济适用住房项目，其申购条件、购买标准、上市交易等按新规定执行。持有《经济适用住房购房证明》的居民申请购买，需按照新办法的规定重新进行审核。

　　青岛市人民政府办公厅

　　2005年1月26日