各项工作还未进入实际操作 物业税渐行渐近

　　本报记者胡正荣发自深圳

　　据透露，物业税征收的比例将在0.1%~1.5%之间，具体操作比例暂未确定。据了解，物业税的征收对象是商品房的业主，非商品房将不在其列

　　2004年年初闹得沸沸扬扬的物业税可能在广东开始实施的传闻，最终无声无息。

　　 2005年年初，物业税试点问题已渐渐浮出水面。在日前于北京举行的中国经济形势报告会上，财政部副部长楼继伟透露，物业税正在做模拟测算，不久将在部分地区开始试点。据悉，深圳、北京和重庆已成为第一批试点城市，具体试运行日期尚未公布。

　　只做不说

　　记者在采访深圳市地税局相关负责人时得知，物业税的各项工作还未进入实际操作，但已纳入了财政部模拟评税阶段，现在深圳市地税局内部正在做这项工作。对于操作的具体内容，该负责人一再强调：“现在是保密阶段，是只做不说的。”

　　由于房地产在开发过程中，土地占有的税费名目繁多，是间接造成房价居高不下的因素之一，而物业税的开征将在一定程度上降低购房者的购房门槛，由此引起了全社会对物业税的高度关注。

　　内部知情人士透露，物业税征收的比例将在0.1%~1.5%之间，具体操作比例暂未确定。据了解，物业税的征收对象是商品房的业主，非商品房将不在其列。

　　以此推算，如果是一套价值为100万元的商品房，按1.5%的比例交纳物业税，那么每年将缴纳15000元的物业税款。

　　根据物业税的缴纳原则，不论是自住还是出租，房价不是按买房时的成交价，而是按照政府的评估价来计收。业主购买的二手房，如果在市场上已升值，则参照升值后的评估价征收。据介绍，国外已开征物业税的国家有一套成熟的操作方法，我国的操作具体规则还在研讨之中。

　　对物业税曾有专门研究的英联不动产副总经理宋星慧女士，对物业税在深圳的开征持保留意见。她认为，这将是一个很漫长的过程，因为牵涉到了地价的问题。尽管深圳市地税局现在在做这项工作，但一直没有具体措施出台，政府各部门也未采取相应的做法。许多业内人士也认为，物业税在今年试运行的难度很大，中央各政府部门协调需要相当长的时间。

　　影响程度存在分歧

　　老百姓最关心的是，征收物业税后房价是否真的会降下来。

　　据测算，在现行商品房房价中，地价大约占到整个开发成本的40％左右。如果开征物业税，原来要一次性缴纳的70年的土地使用费分年支付，初始房价平均将下降40％左右。一套原来需要80万元才能买下的房子，将来可能只要48万元就可以入住。对于很多中低收入家庭来说，住房梦将变得更容易实现了。

　　由此算来，房价确实降下来了，但房价的下降是否会减少购房者的负担呢？宋星慧分析，所谓物业税就是把地价分摊到以后若干年缴的税里去，使整个开发成本下降，房价肯定会下降的，就像按揭一样，首期费用低，但未来费用会增加。对一手房来说，门槛降低了，但未来可能付出的会更多。因为购房人在未来若干年后需要支付的总费用比现在还多，只是目前体现在房价上的看上去少了，因为有一部分转移到物业税上去了。

　　业内普遍流行的一种观点认为，征收物业税后，政府取消土地出让金，把土地出让金分散到每年的物业税里去，因为减少土地出让金，发展商成本就减少许多，那么房价就下跌。

　　但是一些反对者表示，虽然征收物业税有助于降低房产开发的成本，但是住房相对于其他商品来说，对供需关系更为敏感。只要市场上对房产的需求依然旺盛，房产的价格就不会有大的下滑。另一方面，征收物业税后，政府将不能一次性获得土地出让收益，这一点将抑制政府大量出让土地的冲动，从而影响开发速度和住房供应。如果住房的过度供应得到控制，反而有可能推高房价。

　　然而业界对物业税的分歧远不止于此。

　　深圳世联地产董事长陈劲松认为，国家征收物业税并不像坊间传说的70年的地价分70年收。“地价该怎么收还怎么收。有的人是因为逻辑上的混乱和对国际情况的不了解，才得出减免土地出让金的说法。”他进一步解释说：“收取物业税在国际上早已通行。在香港地区，物业税叫‘差晌’，每季收月租的三分之一，是一种经常性的税。我们收物业税也只能走这条路，对房价来说没有任何影响。”

　　有市场人士认为，物业税加重了购房者的负担，也压缩了买方收租的套利空间。如果业主把成本转嫁到租房者身上，租房成本也水涨船高。此外，二手房的现值将严重缩水，其幅度保守地估计是15%。仅在深圳一地，这就意味着业主现有的房产将缩水几十亿元。

　　然而陈劲松认为，目前尚不清楚深圳市正在进行的物业税模拟测评处在什么样的阶段，但有一个基本的估计是，物业税的开征对一、二手楼市不会有任何影响，有物业就要缴物业税。不能拥有的物业越多，占有的社会资源越多，提供的社会服务越多，而不付出代价。

　　背景资料

　　所谓“物业税”，是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高，这个市值是由专业评估机构评估出来的。

　　物业税以土地、房屋为征税对象，是一种财产税。它带来的最重要变化是，以前购房者购房时需要一次性缴纳50到70年的土地使用金，征收物业税后变为按年度缴纳。

　　特约编辑:广伟