最近，房地产泡沫之说再度掀起争论。

　　境外媒体及研究机构直指中国房地产泡沫正处于“破裂的前夜”，建设部则专门撰写报告反驳此说。

　　而争论各方的焦点便是房价。房价是否合理？房价是否虚高？房价是否反映了社会的真实需求？这些都是争论的问题。殊不知，房价这个基本指标的来源本身就是一个问题 。

　　国家统计部门的数据显示，我国房价只是“温和”地上涨。而在普通百姓看来，房价的涨幅远远高于统计数字的那十来个百分点。

　　针对这种落差，中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心研究员尹中立指出了问题症结所在：关于房地产信息的统计程序存在一些不合理的地方，在原始数据的提供上可能会存在人为操纵。

　　地产商联手做局　集体操纵原始数据

　　房地产数据的统计方式存在“先天不足”。

　　尹中立说，我们常规是从开发商那里而不是从市场采集数据，从而造成数据准确性与可信度大打折扣。

　　目前，房地产数据统计由各省城调队组织实施，各地方省、市的城调队将数据汇总后统一对外发布。“问题的关键环节就出在各地方省、市的房地产数据的采集程序上。”

　　城调队的初始数据主要由当地的房地产开发商自行填报。

　　尹中立指出，在利益的驱动下，开发商都是根据企业的需要来填报。当房价上涨较快时，开发商倾向于低报销售价格，因为他们担心房价的上涨会导致政府的政策干预。当房地产行情看淡时，开发商又倾向于报高价格，给外界造成价格不断上涨的假象，因为他们担心房价的下跌会导致消费者购房的意愿下降。

　　而在上周举行的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人郑京平也表示：统计局的统计并未从房地产的消费和使用方面着眼。“我们主要是从开发商的角度，就是说从生产方统计的，也就是房地产开发商完成的情况。”

　　不论房地产行情是好是坏，开发商自行填报统计数据时，都可能不会“说实话”。当统计方法的这种“先天不足”被某些开发商刻意利用时，后果便不堪设想。

　　“当前的房地产形势非常微妙，开发商联手做局已经成为公开的秘密，他们利用程序漏洞，集体操纵房地产价格统计数据，应该是顺理成章的事情。”尹中立如是说。

　　上海实际房价　比统计高出67％

　　在实地调研中，尹中立发现，确实存在实际情况与公布数据背离的情况。

　　“上海的房地产价格公开数据与真实价格之间就有着惊人的差距。”根据有关部门的要求，自今年7月1日起，上海市对所有房地产交易实行网上登记备案。因此自7月以后，上海的房地产交易价格有了比较可靠的来源。根据上海市房地产交易中心的数据，上海目前商品房的加权平均价约在8500元／平方米左右，然而，上海市对外公布的数据是5135元／平方米。前者比后者足足高出67％。

　　此外，价格走势的公开数据与实际不相符合。

　　在上海的调研中，社科院的专家发现当地的房地产交易在六七八三个月明显清淡，价格不断走低，但前8个月的公开数据却表明该城市的房地产价格依然是上涨的。在深圳，他发现当地二手房的交易价格在不断下跌，但公开的数据却是：1月到8月上涨了5.3％。

　　在北京，公开的数据显示，去年的房价数据与前年基本持平。尹中立指出，事实上，去年的大部分住宅区的价格是在上涨的。北京房地产市场的价格数据不涨的原因在于“天通苑”和“回龙观”两个大型经济实用房项目的落成。这两个住宅区的位置比较偏，在五环路以外，因此价格只有3000元／平方米左右，得以把整体价格拉低，使得北京去年平均房价数据总体上与前年持平。

　　同域同质考察房价 才能传递正确信号

　　除了在填报方法上存在问题外，我国房地产价格的计算在取数据的范围上也有不足，从而对市场和决策部门可能造成误导。

　　目前，在进行房地产价计算时，我们一般计算的是新开楼盘的价格，并不考察二手房市场的交易价格，造成不同时期的价格数据在严格意义上并无可比性，同时也不应该据此评判房价是上涨还是下跌。将不同时期的新开楼盘的价格进行比较，并不能够真正反映一个城市和地区的房地产价格的走势。

　　这个观点可以用具体例子进行论证。首先假设2002年北京的新开楼盘都在三环以内，平均价格在6000元／平方米；2003年的新开楼盘都在五环以外，平均价格在4000元／平方米。按照我国现行的房地产价格计算方法，得出的结论将是：2003年北京的房价比2002年下降了33％。实际上，这只是简单地比较了五环外与三环内的房价，而不是相同区域内相同质量房产的价格。如果对后者进行计算，结果可能是2003年的房地产价格比2002年高。

　　科学的方式应该是，考察同一区域同质的房产价格变化。例如，计算同样是在三环内的各楼盘的开盘价、二手房交易价格，如果方法不同，结果差异会很大。

　　这种计算方法上的缺陷会造成严重误导。对于消费者以及投资者来说，他们是根据市场走势来决定自己的行为的，如果政府给大家一个错误的市场走势信号，必然会对市场造成误导。而且，对决策部门也可能造成误导。

　　在上海，这种误导已经产生了实质性的影响。今年5月，国家宏观调控政策出台之后，上海的房地产市场一度出现逆转，住宅二级市场的交易量明显萎缩。但有关部门公布的数据却显示，房地产价格依然一路上涨。尹博士表示，这就给了市场一个错误的信号，致使8月份之后上海房地产市场的交易又开始恢复上涨势头。（记者 李若愚）

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