最近有朋友问我，为什么有的有钱人明明买得起房，却不买房住，甘愿做一名租客，住着属于别人的房子呢？

　　我给他算了一笔帐：假设2003年初，你买进一套价值100万元的房子居住，享受着宽敞的客厅和舒适的卧室。到了年底，这套房子市值增加了30％，你很高兴，准备继续享受这套房子，并等待它继续升值。但是我告诉你：你可能吃了大亏。

　　愈有钱愈没房的理由

　　如果你继续拥有并居住着这套房子，它属于你，但是它随时就会贬值，这对你来说是不确定的危险。如果你年底卖出房子，扣除系列交易成本（契税、装修折旧），大概可获得净利25万元。

　　也许你会问：卖出去了我就没有房子了，那怎么办？

　　我要是你，我会跟买我房子的人签定合同：我把房子卖给他，但是他得答应把这房子租给我。

　　这样，就可以继续使用着“自己的”房子，而且已经赚了一大笔了。以4％的租金计算，你每月要支出的月租是4000元，一年你要付出的是4．8万元年租金，这样，卖房赚到的25万元扣除年租金支出，剩余20．2万元。

　　这样有人会担心：等我卖了房子，房价继续上涨，我岂不是抛出过早，如果我捂一捂，还能赚到更多的利润呢。

　　三个不同的市场可以融会贯通

　　不同对象的买卖就可以定义一个市场，在市场经济的高级阶段，不动产的各项权利是可以分割的。不动产市场交易可以引申出买卖、租赁和REITs三个不同子市场。据此，房屋交易的买卖市场交易的是产权，或者说所有权。租赁市场交易的对象则是使用权。REITs市场交易的是收益权。

　　虽然拥有权、使用权和收益权构成三个独立市场，但三者的价值依托都是房产，因此买卖、租赁和REITs市场的运行并非完全不相关，这就意味着其中必然存在套利空间。如价值50万元的住房，目前年租金可能为4万元，其收益率是8％。5年以后由于折旧等各方面的原因，其年租金可能只有3万元，当年收益率为6％。当然也不排除5年以后的年租金为5万元，其收益率为10％。

　　由于未来租金收益的不确定性，利率和贴现率的不同使得房产年租金收益率不同，将带来套利空间大小的不同。假设你拥有一处目前市值100万元的房产。在租金看涨，房价看跌的情况下，应当买进房产，持有消费或出租，用租金收入再买房，就是“以房养房”。如果情况相反，房价上涨，租金下跌，特别当租金收益率下降到预期收益率以下，就可卖出房产再租回使用，等于在当下租金收益率和预期收益率之间套利了。

　　用信托维护收益

　　虽然目前REITs市场还没形成，但已经存在REITs的初级产品房地产信托。它与房地产不动产投资高度相关，房地产金融投资工具在很大程度上可以替代房地产实物投资。

　　在卖掉房产又担心继续涨价时，房产信托是一个很好的风险对冲工具。卖掉房产，就可以获得120万元的资金，用这120万元购入信托产品，假设该信托项目的回报率是5％，将获得6万元的利润，这样不仅可以避免房价继续上升带来的收益损失，同时大大提高了资产的流动性。如果你自信眼光好，还可以买劣后受益享受杠杆效应。

　　说到这，答案就出来了，与单纯投资物业相比，房地产信托具有更好的流动性，降低风险成本的同时获取房价上升的收益。如果偏好风险型的信托博取更高的回报，还可以选择风险品种。有钱人买房投资的同时自己租房住是合理的投资行为。

　　信息块：REITs（Real Estate Investment Trusts）的全称是“不动产信托投资基金”，是指通过发行收益凭证的方式募集投资者资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款的投资。

人民日报海外版  

特约编辑　文迪