有人说，上海楼市最近“感冒”了。此言不虚！从银监会的“指引”和央行提高商业银行储备金率到新建商品房的销售进行的合同网上备案登记、期房限制转让等，面对这一浪接一浪出台的政策，上海的房地产市场很难波澜不惊。究竟是政府对土地和金融调控的双刃剑开始发生作用，还是上海房地产市场拐点即将临近 ？一场“地产黄牌”和上海房价之间的博弈在所难免，博弈是否会演变成“多赢”的共生？业内人士议论纷纷，看法不一。

　　变化一：部分地区房价滞涨

　　日前，记者在对上海各大区域今年前４个月的房价比对中发现，一些地区的物业都不约而同地出现“原地踏步”的局面，这些物业的单价大都集中在８０００元以上，如浦东地区的联洋年华今年二季度初的房价与去年年底的房价基本相同，单价依旧保持在７５００～９８００元之间。浦东地区的上海绿城、闵行地区的明申花园二期、古北地区的仁恒河滨花园和华丽家族等中高价物业的情况也相似。同时，中价楼盘如闵行的金色探戈正峰苑，今年３月份推出的最后两幢小高层基本没有对价格采取太大的调整，保持了去年底５４００元的均价。

　　“为追求高利润，过去许多房子被‘捂’在房产商手里。而现在开发企业已经不敢轻易捂房了。”一位资深房地产研究员这样告诉记者。国家陆续出台的宏观调控政策使得开发商的资金压力陡增，不少开发企业为了尽快回笼资金，不惜放弃高额利润将楼盘快速脱手变现。另外，上海市中心空置房总量约５００万平方米。一旦时机到来，大批空置房就会向市场抛售，“假性需求”将顷刻变成“急性供给”，就会使市场供求结构失衡。目前出现的部分物业“原地踏步”现象，已经反映出买卖双方对未来市场并不乐观。

　　从近期市场房价变化情况看，有几个现象值得注意：市场上“排队”买房现象逐渐减少，部分楼盘甚至在打折降价；中心城区大户型包括复式房消化周期趋缓；下半年将有大量新盘集中上市，开发商出价已趋谨慎；上半年广告大都集中在少数几个楼盘，而近期销售广告在面和量上逐渐扩大；耐不住宏观调控的前期投资客不断把市区次新房向外抛售；“五一黄金周”大型房展参观人数和成交楼盘同比下降３３％；到５月上旬“网上备案”的上市楼盘已有万余套，其“待售率”大都超过８０％，目前市场新盘销售速度正在趋缓。

　　一位开发商在评价房价未来趋势时说，前些日子上海房价一路上冲，是社会经济发展到一定阶段的必然产物。但是，由于这两年房地产业投资过快过猛，商品房开工量过大，不少房子在价值和价格上有较大背离，今后这类房子的价格肯定会有所波动。这次宏观调控政策正在给局部过热的市场注入“清醒剂”。

　　变化二：土地成了“烫手山芋”

　　去年还是“谁手中有地，谁就一本万利”，如今土地却成了不少开发商手中的“烫手山芋”。上海一家房地产开发企业的高层人士向记者透露，最近一段时间，一些中小型房地产商频频向他们抛出土地转让的“绣球”。该人士称，这些开发商之所以前来“投怀送抱”，主要还是迫于资金压力。土地实行公开招投标后，土地中标均需全额付款，地价动辄上亿元。以前开发商拿地财大气粗，现在银行严控房地产开发贷款，并要求开发项目的资本金比例达到３５％以上。本来土地储备较多、以银行贷款垫底的项目，都感到了资金压力，便急于将闲置土地或项目转手。

　　搜房研究院首席分析师陈晟称，目前土地转让不在少数，甚至市中心的一些项目也急于转手。银根的不断紧缩对普遍资金“贫血”的房地产开发商更是雪上加霜，尤其给中小房产商带来了很大影响，脆弱的资金链很可能就此被轻易拉断。

　　上海一家房地产上市企业的老总日前透露，他现在每周都要接待各种以“谈地”为目的的人群，有的时候多达十几拨，不少土地的价格甚至还可以商量，这和去年“一地难求”和“千金难求”的情形大相径庭。同时，他也表示，虽然作为上市公司，银根紧缩政策对他们不会造成太大的影响，但在地块的选择上还应该慎重。

　　针对近期市场上土地买卖双方虽然接触频繁但成交趋缓的情况，复旦大学房地产研究中心认为，这与近期多变的市场政策有关，开发商由于无法对未来市场发展做出准确判断，观望氛围浓厚。部分囤积土地、以银行贷款垫底的中小型房地产商感到资金压力，不得不想方设法将土地转手。

　　变化三：出租房源大幅增长

　　与房价快速上涨相反的是，近年来上海租赁市场持续低迷。其根本原因在于，租赁需求增长赶不上供给增长。而近段时间，以往不受重视的租房市场出现了活跃的趋势，房屋租赁价格也略有上涨。据分析，出现当前租房市场活跃的情况有三方面因素：首先，由于受市中心区域的市政动迁进度放缓影响，市中心的二手房需求量锐减。同时，由于各种政策因素的影响，部分卖家日益珍惜中心区域的二手房，宁可通过租赁市场来获利；其次，银行的期房限转政策和对第二套房严格的贷款审批制度，也让不少卖家转向长期投资，变出售为出租，获取长期收益；而房价居高不下和政策的不明朗也是不少市民变卖为租的重要原因。

　　房价涨得快与消费者预期心理有关。价格变化是一种预期反应，它的涨幅虽然也受供求关系影响，但是更多地表现为购房者对未来房价走势的一种判断。如目前天山路、威宁路，一套３０多平方米的一居室单价可卖到８４００元。但是在租赁市场上，该房屋月租金只有１０００元，年租金收益１万元左右。以此推算，租金回报率连３％也不到。有专家指出，在国外成熟的房地产市场，房屋的租金与房屋价格之间是一对“剪刀差”的关系，即当房价上升到一定程度的时候，房屋租金会出现下跌；而当房屋租金的价格上升到一定程度，往往预示房价会下跌。因此，我们在关注房价的同时，还应密切关注租赁市场的变化。

　　短期波动长期看好

　　房地产企业的市场调控不是以暂时的大起大落为目标，而应当以是否“透支”未来长期发展来定论，长期稳定房价显然是此次宏观调控的重要目的。日前，在“土地、金融行业趋势研讨会”上，上海中瑞地产研究中心提出上述观点，认为应当以此为依据，进一步对上海楼市未来房价走势做出较为准确的估测：

　　上海中心城区楼盘将保持理性上升势头，两环间区域部分品质不高及短期随行就市的楼盘可能被重新定位、一城九镇楼盘将出现分化。其中有产业支撑的人口密度较高的城镇房价将有良好走势，反之可能出现波动。同时不能忽视对具体市场和楼盘的细分，需要冷静和理智地加以辨别。

　　面对日益增强的宏观调控，专家仍然看好上海房地产市场长期良好走势。一位专业人士颇有新意地提醒：在短期市场波动不已的形势下，不妨留意一下，如果投资房地产的话还是有不少机遇可抓。

　　卜凡中

　　特约编辑：宋广伟