不少需要20-30年才能收回，投资时尤需考察周边配套和实际租金

　　本报于6月24日报道了《高档住宅投资回报率已跌至 5%左右》后，不少读者打来电话咨询如何计算投资回报率，准备或已买进高档住宅用于出租的又应如何避免市场上的陷阱。本报记者为此采访了相关人士。

　　招式1 警惕静止型高回报率

　　实际回报须刨去杂费读者林小姐问，多个高档地产项目在销售时宣传高回报率，其回报率是否准确？一位不愿透露姓名的开发商说，一些项目在计算投资回报率时是用一年(甚至五年)的租金收入除以首付款项。中原地产市场研究总监徐成峰认为，目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是一种比较静止的计算方式，这种算法通常要比实际收益的投资回报率要高。科学的投资回报率是动态的。动态的投资回报率除了投资者的购买投入外，还包括税费，贷款利率、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值等方面的因素，这些费用的支出也是一个不小的数额。基于北京商品房市场现状，即使不考虑通货膨胀因素，不少投资性物业也需要20－30年才能收回投资。

　　招式2 售后包租后续难保

　　要防租款摊入房价李先生问，楼盘打出的售后包租的模式是否可以放心。记者发现，售后包租就是开发商委托的房地产经纪公司负责其销售项目的包租，一般的售后包租期限为5年，这5年内委托开发商认定的经纪公司出租的话，不论所购项目能否出租，开发商均要支付按照合同约定的租金，而且这个租金一般高于周边项目。这容易使投资者也认为该区域的实际租赁价格水平也如此，造成一定的迷惑。

　　我爱我家房地产经纪有限公司策划副总裁胡景晖分析，这些由开发商承诺的售后包租看似投资回报率高且比较稳定，但是在包租期结束后，能否租出去却是个大问题，不少出现了空置。此外，包租期限租金远高于市场实际价格水平，5年以后实际的租赁价格肯定要回落，这样投资回报率就会明显出现变化。胡景晖举例说，中关村有个售后包租的高档住宅项目，开发商委托的经纪公司给出的租赁价格为4元/平方米。月，相当于写字楼的租赁价格，而该区域的高档住宅的租赁价格一般为1.5－2元/平方米。月左右。

　　胡景晖还说，包租期间为购房者提供租赁服务是房地产经纪公司，假如房地产经纪公司在包租年限内解散，投资者的风险就非常大，此前就有类似的情况发生。而更有个别开发商把包租期间高于市场租赁价的租金总和转移至销售期间的房价之中，购房者一定要多加注意。

　　招式3 越高档越可能空置

　　可选6000元/m2甲宅业内人士指出，越是高档项目，其投资风险越大，尤其是空置的风险系数更大，因此在投资高档住宅的时候一定要慎重。徐成峰说，进行投资高档住宅的时候，不要被其中个案高投资回报率的项目所迷惑，而需要对区域整体的租务市场进行调查。同时还要注意区域内写字楼的建设情况、项目档次、入住情况及周边商业配套等，根据这些具体的情况来判断投资方向。

　　胡景晖认为，目前一些6000元/平方米左右的甲级住宅基本具备了高档住宅的24小时热水、管家式物管服务等功能，这些项目的租赁价格较低，但也吸引了部分高档住宅的租赁客群，投资者也可以关注。

　　特约编辑：宋广伟