▲先有成交价，再有评估价，一旦两者差距大了，买家们就常向中介行质问，这也让经纪们甚为头疼，觉得冤枉。

多数二手房买家对评估体系不了解，认为价差太大不合理

二手市场热卖当然与一手涨情有关，这 也是现在二手价格评估体系的标准之一。

今年6月初，安先生在番禺区广州奥林匹克花园买了一套二手房，建筑面积为136平方米，成交金额为48.8万元，单价为3588元／平方米。

6月13日，安先生需要缴交相关税费。但让他想不到的是，尽管他的房子成交价不到50万元，但被房管局评估为60万元。评估价高于成交价到底有什么关系？安先生在交契税时发现了差别。

由于番禺区的契税征收标准以单4000元为界线，上线的要交3％契税，不上线的就交1.5％契税。由于契税征收标准既适用于一手房，也适用于二手房，而二手房的单价又以房管局的评估价为准，这样，安先生的房子一下子变成了单价为4412元／平方米的“非普通住宅”。为此，安先生交纳了1.8万元的契税。

回家后，安先生开始想，为什么房管局的评估价会高出成交价一大截呢？因为牵涉到实际的切身利益，安先生心里在追问这种评估合不合理呢？

第二天，他来到了番禺区国土资源房管局，向相关部门反映“评估60万元不公平”一事。房管局给予的答复是，该所的评估有一套非常严密的计算机系统，对任何一套物业的评估都是公正的、铁面无私的。

安先生对此提出异议，认为对物业的评估最起码要根据其双方的成交价进行衡量。

但让他高兴的是，几天后，房管局就派出三位工作人员到安先生购置的单位进行实地评估，拍了几张照片。“但整个评估过程用了约2分钟，他们也没有看任何原始资料。”

在记者发稿前，安先生又致电说，他已被番禺区房管局告知，维持原来的“评估价60万元”不变，过几天会给出书面的答复。

安先生说，他对二手评估的事非常不了解，而且，他的邻居、朋友和同事们也都对此事知之甚少。

□　释疑二手评估到底是怎么进行的？

依靠电脑软件评估，有争议可提出复核

为了明确二手评估到底是怎样操作的，记者采访了广州市房管局交易所副所长黄文雄。

黄文雄告诉记者，《广州市房地产交易管理办法》1995年12月19日穗府（1995）156号第八条规定：房地产出售，交易双方应向市交易所如实申报成交价格，不得瞒报或作不实的申报。交易双方申报的价格，低于评估价格的，以评估价格计算税费；高于评估价格的，以申报价格计算税费。

黄文雄表示，广州市房管局为了此课税标准，专门开发了一个评估软件，以减少人为的因素，只要录入交易物业的相关参数、通过工作人员的核对等即产生出最后的评估价。如有业主对该估价有争议，则可向房管局交易所申请价格复核。交易所会在5个工作天之内安排人员到物业现场进行实勘，并在内部给出一个“答复书”。

据工作人员介绍，自推出该“评估复核”的工作以来，确实有消费者向交易所提出“复核”，对于结果，多数市民表示满意。

黄文雄认为，交易所该评估模块，录入的数据参数详细，可剔除人为因素；且会定期对数据、参数体系进行更新，如参考成交物业周边实际情况、附近成交价格等；参照最新的市场动态。房管局的评估工作主要是确保国家税费不流失，这是最重要的工作宗旨。

据了解，番禺区二手评估与此程序基本一致。

□　操作“广州市场上实际多以成交价计收”

一套二手房的成交过程，大都会涉及到三个“评估价”。

第一个在中介行。行家根据所属路段、成交的均价等给予业主一个口头的评估价，属于建议性的。

第二个是买卖双方成交后，房管局给出一个评估价，交纳契税时多数便按其征收。

第三个是，如果买家是办理按揭贷款，则银行会委托有评估资质的公司对其进行严格的估价。

三个价格互为参照，但却互不“干扰”各自的评估标准。

广州市汇瀚顾问有限公司业务部副主任龙静文就此向记者介绍，房管局给出的估价，一般是参考物业所在地段、楼龄等因素，而买家缴纳契税确实是按照房管局所估总价进行。

但是，龙静文也表示，早些年，政府一般都是按高价收取契税、交易费及印花税等，即成交价与房管局的评估价相比较，以高价为准来计收税费。但从现在市场上的实际操作看，只要是成交价与评估价相接近的话，一般都会按照成交价来计收的。

“那如果业主故意报低成交价，以达到少纳税的目的，该怎么办呢？”面对记者的疑问，龙静文称，一般来说，中原等大型中介行都会严格规范经纪人操作，不准报低成交价，因为，这样做对业主的风险非常大，也会损害国家的利益。

“也有一种情况例外，如果是‘预售契约’的买卖，则多数评估价较高，且基本上按照评估价为准计收契税。”尤表示，因为在物业还没有出房产证之前进行转手交易，各方的风险都大，房管局会实地勘察，充分考虑到其一手的价格进行评估。尤举例称：最近交易成功的一个案例就是预售合同买卖，成交价为68万元，评估价为78万元，业主就应以78万元交纳契税。

一套二手房交易的评估程序

找银行认定的有评估资质的公司对物业进行评估，得出初评的意见；一笔60万元的二手房交易，90％的估价会在53－55万元间。评估公司收取一定费用，亲自上门拍照、约4－8张图片附在评估报告书上。记者在某公司的初评答复书（空白）上看到，有“土地使用情况、物业规划用途、使用现状、建筑结构、楼龄、评估层数（一梯几户）、平面形式、装修状况、朝向、景观、噪音、采光、交通状况、公共配套设施、物业管理”等十四项评估标准。

递件到房管局交易中心后，房管局会给予查核，出评估价，不收费。记者在《广州市房地产买卖、登记申请表》上看到，对房屋进行评估的相关参考数据主要体现在“房屋状况”一栏中，如“建筑面积、建筑总面积、建筑结构、层数、本层高度、使用性质、建筑时间、朝向、交通、距离马路面、环境”等。

□　论事“这房子差价确实有点悬殊”

有人表示，二手成交量大增加工作难度

番禺区的评估价是否与成交价差别很大？中原地产番禺华进行副营业经理李志辉对记者表示，不能这么绝对地下结论，但是安先生的例子差价的确有点悬殊。“就中原在广奥成交的案例来看，基本上均价都是低于4000元／平方米的。”

李认为，发生这样的情况，买家感受最深的可能就在契税金额上。但就参考价来说，番禺区尤其是洛溪、华南板块一带的房子，如果是几年前买，单价较低，但近段时间升值确实很快，那么，房管局有可能按照当前市场一手价或者新的成交均价来衡量。

此外，番禺现在的二手房交易量大、速度快，要求当天递件、当天过户、当天出税单。而出税单之前便是要对成交物业先进行评估，有了估价之后才可计收契税。如果政府部门人手不变，那么，这个工作量和工作强度和难度都将大幅增加。

□　影响“中介经纪们都很头疼”

买家常误解评估价是中介行制造问题

在采访中了解到，在评估价与成交价差距大而使买家要多付出“1.5％契税”的问题上，中介行的经纪们都十分头痛，因为常有买家就此追究中介公司的责任。尽管这与中介行无关，但他们每次的解释都十分费劲，买家也并不都能理解。

就此问题采访了中原、满堂红、合富置业、顺驰等大型中介行，也向番禺区各大楼盘如祈福新抱、星河湾等自身的租务部了解情况。从各行经纪人反映的情况看，番禺区二手房交易较广州城区相比还有以下差别：1.出图费250元。因为番禺楼盘多数没有宗地图，进行二手交易的话每一宗都要先出宗地图，但广州只按照面积计收即可；2.他项权利登记费为500元，最高收费达800元；而广州城区方面收取该登记费为每证250元；3.契税方面，广州住宅类均为1.5％；番禺以住宅单价计算，超过4000元的为3％；

□　链接

以一单实际交易为例，记者让汇瀚顾问公司进行解释及计算。交易价24.3万元，面积81.26平方米，评估价21.8264万元，贷款额10万元，借款年限10年。

由房管局直接收取，房管局按实际评估价收取相关费用，以下费用为预计费用，多退少补。买卖双方按国家规定各付各税，以房管局的税单为准。（肖阳）