进入2004年，房地产信托产品来势迅猛，第一季度就发行29个，筹资33亿元。　　

　　房地产信托如此火爆的主要原因是去年6月央行出台“121”号文件，加强了房地产贷款的控制，一些房地产企业由于“四证”不全等问题难以取得银行贷款时，找到了信托融资的道路。一来信托贷款成本较低，有的甚至比银行贷款的成本还 要低，进入2004年，中央继续加强宏观调控、银根收紧、缩减固定资产投资规模，房地产信托的优势进一步体现，房地产企业纷纷涌向信托融资；同时房地产信托产品的预期收益率远高于储蓄利率，加上股市不景气而房市节节攀升，广大个人投资者也乐于购买房地产信托产品。　　

　　目前发行的房地产信托产品主要有三种形式：一种是贷款信托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，主要特点是期限较短，对资金及收益安全性要求较高，利率相对较低，适用于滚动开发的房地产项目或作为过桥贷款。二是股权信托。信托资金用于股权投资，“121”号文件中规定，申请贷款的房地产企业自有资金不能低于项目总金额的30%，信托资金用于股权投资可以有效解决房地产企业资本金不足的问题，改善负债比例。三是受益权信托。企业将物业通过财产信托的方式形成受益权，信托公司再通过发行信托产品募集资金来购买物业的受益权，受益权类似于资产证券化，企业可以通过受益权将未来物业进行现金流量变现，在不丧失该物业的所有权的情况下获得融资。　　

　　不过，今年下半年房地产信托将出现新形势。首先，房地产信托产品的数量和规模将会减少而质量将会上升，经过宏观调控，房地产投资的增加速度将会减缓，随着银监会对信托公司和房地产信托监管力度的加强，信托公司将会更加注重房地产信托产品的风险管理。其次，贷款或变相贷款性质的房地产信托将会减少而股权性质的房地产信托将会增加，贷款信托条件将会等同于商业银行贷款要求，随着固定资产投资规模的控制，房地产贷款信托将会减少，此时房地产股权信托将会得到发展，投资人将会得到房地产增值收益而不是固定的预期收益。最后，房地产信托创新产品将会不断涌现，不满足于为房地产企业融资，可能会出现信托公司自有房地产项目品牌；房地产信托产品可能会引入分时度假、养老等新概念；除了资金信托，房地产财产信托产品将会占有一席之地。