同几年前全国各地大建开发区的现象如出一辙，如今大学城的建设风起云涌。据不完全统计，全国已建和在建的大学城已有50多个，而且争先恐后做“大”文章。陕西的西部大学城占地4平方公里；辽宁大学城占地5.434平方公里；已开工的广州大学城一期工程占地17平方公里，二期规划43平方公里；南京宣布投入50亿元巨资，打造全国最大的仙林大学城，其规划面积达70平方公里，相当于26个北京大学……教育地产胃口多大

    几年前建设的上海淞江大学城、河北廊坊东方大学城（图），面积在几平方公里，最近筹建的大学城面积动辄几十平方公里，如湖南长沙市“岳麓山大学城”是44平方公里，河南“郑州大学城”和湖北武汉“黄家湖大学城”都是50平方公里等。

    大学城，被一些业内人士称为“教育地产”与知识经济时代的黄金组合。在高等教育产业化的改革背景下，各地对兴建大学城热情高涨。据国土资源部调查，全国大多数省份都在兴建或拟建大学城项目，少则一两个，多则八九个，这些“大学城”集教育、商贸、房地产、娱乐等于一体，设施标准一个比一个高。而且占地多是耕地良田，用地基本是行政划拨。

    位于广州番禺区新造镇的小谷围岛，上万人的施工队伍和众多大型建筑机械，正热火朝天地打造“中国第一大学城”。之前，岛上基本是农田、民居及部分别墅。远远望去，四面环水的小谷围岛像飘摇在珠江广州河段上的一叶小舟。而今，广州大学城的兴建，已让这座孤岛成了“投资热土”。

    关于广州大学城的建设，有关方面的赞誉之词不绝于耳。然而，小谷围岛的几位居民对记者说：“大学城规划的时候曾经宣扬‘房不上山，树不能砍’，如今，随着大学城建设的开工，小山丘推平了，树更不知砍了多少，岛上生态、气候都给破坏了，这以前可是广州的‘肺’呀！”

    走进位于河北省廊坊市经济开发区的东方大学城，穿过那座著名的“凯旋门”，感觉像走进了一座新兴城市。道路整齐，建筑簇新，漂亮的游览车坐满了游人，往来穿梭，商业区和竖满了各高校牌子的教学区位于其中。

    这座于1999年开工建设的国内第一座大学城，是大学城建设的“试验田”。短短的5年时间，东方大学城平地而起成为一个占地7.337平方公里，建筑面积达到165万平方米的宏大建筑群。

    建设资金多靠贷款

    近年来，我国高等教育发展迅猛，自1999年以来实行的高校扩招政策，降低了大学门槛，让更多的人圆了大学梦。但随之而来的问题是，一些趋于饱和状态的高校面临教室、宿舍、食堂等教育资源的超负荷运转，部分学生开始被安排在校外租住。扩建校园、建设第二校区成为大多数高校的燃眉之急。

    学校的力量毕竟有限，于是由政府出面另寻新区，动员社会力量建设“大学城”，让高校在城里“扎堆”的方式，成为解决这一矛盾最快捷的方式。

    据了解，目前多数地方建设大学城模式有3种：一是以政府投入为主，当地政府投入巨额资金建设，然后交由入住的高校管理使用，如深圳大学城、珠海大学城；二是以社会投入为主，当地政府制定相应的优惠政策，提供土地，由企业投资兴建，教育集团或教育投资公司参与，学校长期租赁，园区拥有所有权与办学权，如河北廊坊东方大学城、上海淞江大学城；三是多元化投入，政府除政策支持外，另投入部分启动资金，承担共建部分设施建设、将部分教育基本建设拨款改为贷款利息补助，学校主要通过土地置换、银行贷款和后勤社会化等多种措施筹集资金，如浙江省的5大高教园区的建设。

    无论哪种投资方式，其最终的资金来源，绝大多数都是银行贷款。几乎所有的大学城，都需要持续追加投入巨额资金，而这对后续资金的供应系统要求很高。比如，南京市的江宁大学城近期投资为5亿元人民币，但远期投资高达40多亿元。从目前的经济现实可以看出，并没有多少城市具备这种持续追加投资的经济实力。但是如果将来人才市场的变化给预计的生源带来影响，新校区占的地用不了，或者学校开发能力不足，导致投资浪费，今后的政府、学校、企业将如何面对还贷的压力？

    部分已现债务危机

    对于大学城大规模的征地拆迁补偿安置，基础设施建设，不少地方以无偿提供土地和“零地价”出让土地作为条件，交由房地产开发公司负责开发建设。政府为了进一步引资，不得不大量低价批租土地，开发商趁机进行圈地，成片储备。开发商圈地储备后，便开始上演土地“圈钱”，将土地抵押给银行贷款，转回来向政府压价吃进土地，再向银行抵押贷款，如此反复。

    业内人士分析，大学城建成后，各有关方面对于建设资金的返还，主要通过以下途径：配套服务经营、后勤社会化服务、教师和学生公寓的出售与出租、校本部土地的置换、学生学费收入，其中学生的学费和住宿收入是主要来源。

    以东方大学城为例，其主要经营方式为：出租教学楼、体育文化设施等教学资源，收取租金，如北京航空航天大学、北京中医药大学等大部分高校；收取学生公寓住宿费用（适用除北京城市学院以外的所有院校）；此外如北京城市学院、北大方正软件学院购买了部分教学资源及其配套设施。如果按照5万多在校生的年均学费和住宿费计算，这笔收入可能刚刚相当于投资公司每年需要投入的物资管理费用、支付贷款利息等，也就是说，仅仅实现了收支平衡。

    东方大学城的开发者———东方大学城投资发展有限公司，目前已面临严重债务危机。东方大学城建有包括教学区、公寓区、体育中心、文化中心、生活服务区、休闲风景区等6大功能分区。据记者了解，在大学城建设初期，因为纷纷看好这一项目，国内多家银行主动上门，希望提供项目贷款。中国工商银行河北省分行与大学城开发公司签订了32亿元的银企合作协议，使得大学城一期工程迅速启动并形成规模。但在大学城二期工程已经启动，许多高校已经签订入驻协议，学生即将入驻的情况下，中国工商银行河北省分行在放贷3.1亿后，停止了贷款。企业后期融资困难，采取工程队垫资的形式继续建设，形成了沉重的债务负担。

    目前，大学城二期工程刚刚完工，投资已达50亿元人民币，但众多施工单位的巨额垫资偿还遥遥无期。

    据初步估算，目前东方大学城总负债约为22亿元（其中工程欠款约13亿元，银行贷款6.6亿元，其他欠款2.1亿元）。一些专家担忧，东方大学城暴露出来的资金链断裂的问题，会不会在其他大学城重演？

    以教育的名义“圈地”

    按照规定，经营性用地一律采取招标、拍卖或者挂牌方式出让，开发商从政府手中得到低价土地几乎没有可能，但若以办教育的名义，政府则可以极低廉的价格划拨土地。这一优惠政策如同一块肥肉，引得投资者蜂拥而上。各地大学城普遍以划拨方式供地，这些土地中相当部分变成了商业经营性服务用地。

    广州小谷围岛的一位居民说：“大学城的地是以每亩3 5万元的价格收回的，而拍卖的底价却不知要翻多少番。”将大学城中心区的土地出让，理由可能是为了进行商业配套，但这一来是否会成为新一轮房地产开发升级的突破口？

    国土资源部土地利用司副司长束克欣认为，大学城建设中存在两个突出问题，一是大学城城市规模过大，大量圈占土地，土地浪费严重，有的申报面积达50平方公里。二是有的大学城里用划拨地搞经营性房地产项目，建商品房、写字楼，搞学生公寓出租，这样搞必将严重扰乱土地市场秩序，严重违反了经营性用地必须以招标拍卖和挂牌交易的原则。

    目前，大学城的开发建设，已经脱离了单纯解决高校扩招压力的初衷，而是将其纳入了地区城市文化经济发展规划的轨道。一些地方政府把大学城看作是诱人的“经济蛋糕”，借以发展地方经济，提升城市品位。有专家认为，大学城建设带来的政绩是地方领导层更为关注的。在现有体制下实行的干部考核体制，其重要的指标之一就是 G DP，而提高GDP最快的方法就是经营土地，它不像产业投资需要很长时间才能得到回报，只要卖地，本届领导即可收到“实效”。

    地方政府热衷大学城建设，还在于可以名正言顺地圈地。房地产开发等经营性用地都要公开招标拍卖，已不能像过去能靠协议弄到土地。而大学城用地不论是教学用地，还是商业服务用地，都是行政划拨，避开土地审批环节，这无疑对投资商具有巨大的诱惑力。据了解，东方大学城首期规划的6.67多平方公里中，高尔夫球场竟然占据了2／3。此外，在东方大学城随处可见会议中心、别墅、度假村、美食街的招商广告。

    “造城”中的利益冲突

    自1999年开始实行高等学校扩招以来，我国高校招生人数呈“登阶状”逐年增加。从1999年的164万人到2004年的402万人。乍一看，高校的圈地增容似乎非常必要。然而，从长远看，未来我国高等教育事业的发展对大学城的需求并不高。

    根据教育部公布的全国教育事业发展统计公报，在自1990年至2002年的13年间，虽然高校在校生比例保持一定幅度的增长，但高中、初中、小学和幼儿园阶段在校生比例的增长幅度却不大，小学及幼儿园在校生的人数近7年来还呈递减势头。一个大学城从建成投入使用到发展成为完善、成熟的社区，需要5至10年甚至更长的成长期。而按照我国的实际情况，很多大学城将会在尚未达到理想的规模效应前，便因生源不足而缺粮断顿、不能正常发育了。

    诚然，造城运动使原先平静的田园变成热闹的大学城，投资大学城的商业，存在着生意上消费集中，竞争对手少的优势。但双休日、“五一”长假、“十一”长假和寒暑假却使大学城全年有100多天处于“半空”或“全空”状态。显然，一座座大学城建成的同时也意味着一座座新空城的诞生，这也意味着指望通过大学城建设来长期有效地拉动一方经济、增加就业岗位并不现实。

    在已经建成的大学城中，虽然也有像上海淞江大学城这样建设经营较为成功的例子，但多数大学城受地域位置影响，其收入来源主要依靠收取学费和住宿费，从事商业经营和后勤服务，以及置换学校本部土地、出租（售）教师和学生公寓等。

    以河北廊坊东方大学城为例，按一名学生学费每学期1500元、住宿费每年1500元计算，5万在校生的规模仅仅实现了收支平衡，谈不上产生多大的经济效益，要增加效益只有继续增加学生人数，或提高学费及住宿费标准。但如果这样，势必同“低密度居住、低标准收费、高标准服务”的方针相矛盾。据初步估算，东方大学城的工程总负债额约为22亿元，工程欠款、民工工资、银行欠款等一系列债务链已令人们的“短视”与“盲目”付出了难以承受其重的负担。目前，一些地方银行已将大学城开发项目列入了贷款禁区。

    农民的蛋糕并不甜

    “大学城热”显然刺激并带动了房地产热的升温。不用政府号召，自大学城作为新生事物一出现，房地产商们就盯上了大学城建设这块美味蛋糕，大炒、暴炒大学城及周边的房地产项目。“城市氧吧”、“中央智力区（CID）”、“高等教育文化圈”、“绿色生态区”、“为大学城建设加油”、“投资是不悔的选择”……类似这样煽动人心的词语，将“冷盘”炒成了“热盘”。

    于是，大学城周边的商品房房价水涨船高，成为业主心目中投资的乐土，更让房地产商们乐开了花。于是，房地产热带动了相关行业的繁荣，地方政府的财政收入增加了，建材好卖了，装饰业火起来了，小区交通发达了，经济效益、社会效益提高了……

    “大学城建设”之所以被房地产商们视为奶油蛋糕，最重要原因就是，以建设大学城的名义，房地产商可以用较低的价格从政府手中买得土地，而不用按国土资源部的要求买入通过招标、拍卖或挂牌方式出让的高价土地。开发大学城房地产的利润空间大、卖点多，当然是“香甜的奶油蛋糕”，是业界升级的新突破口。

    据国土资源部的统计资料，现在全国已有大学城50多个。大多数省份，尤其是经济比较发达的地区大学城建得既多也快，当然，西部地区也不示弱。然而，一个不容忽视的事实是：在已建的50多个大学城用地中，绝大多数为农用耕地。

    而被征占土地的农民得到了什么？开发大学城让农民成为市民。在我国的50多个大学城的建设用地中，土地大部分为农业用地，并且有83.93％的用地是政府行政划拨的。土地价格低的2万 5万元1亩，有的甚至不给钱；高的不过20多万元1亩，可按一定比例分到农民手里。

    然而，尽管住进新房，没有专长的农民却很难找到高薪的技术活，随之而来的物业费、相关设施的维护费更让“新市民”们承受不起。还有一些农民连“准市民”都当不上，成为流失土地的“流民”。这些人没有工作，没有土地，没有社会保障，只好背井离乡外出打工，自谋生路。

    “流民”的流动成为社会管理的难题。近年来，因大学城、科技园区、经济开发区等各类开发区的征地已经造成1000多万农民失去土地，就业局势非常严峻。“大学城”这块蛋糕，在中国农民的嘴中很苦涩。

    放眼全球，许多蜚声国际的大学城都不是像我们这样全国同时起步、大干快干地建成的。英国牛津大学城、剑桥大学城是数百年文化积淀和自然形成的大学集群；美国斯坦福和哈佛大学城的高科技效应也是几十年的发展结果，而不是靠三五年短、平、快拼出来的。大学城在我国尚属新生事物，要积极引导以确保其健康发展。对于仍处于社会主义初级阶段的中国而言，50多座大学城已是一个不小的数字。在大学城模式没有完全定型的时候，国家应加强对大学城的规划建设管理，在进行项目可行性研究的同时更要考虑不可行性研究，对大学城的虚火一定要泼凉水降降温。据《环球》杂志整理