这是深圳地产北伐军团对于中国城市房地产发展的一个评价，虽然它并不是非常的全面与客观，但足以应该引起青岛房地产的重视，对于一个前进中的房地产市场而言，清楚地了解自己在别人心目中的位置是非常重要的，青岛能够进入前十名是一个很好的成绩了，应该说，深圳地产界的同行对青岛有着或多或少的偏爱。

　　当记者把这些数据拿在手里仔细分析研究的时候，特别是与其它的城市进行比较的时候，记者发现，无论是哪个城市都有其与众不同的优势，而其中的相当一部分又是青岛房地产市场所不具备的，完全有理由相信，青岛房地产还有很大的发展空间，只要清楚发展的方向并为之努力。

　　成熟的悖论：开发商与置业者谁应该是主导

　　在其中的置业者成熟度一项，青岛未进入前十名，具体的成绩也无从得知。从青岛房地产市场的情形看，置业者整个群体的确有很多的课要补。对于青岛房地产市场的发展，置业者与开发商有着同样的责任，一个成熟的市场是理性的开发商和成熟的置业者共同努力的结果。

　　成都是一个很好的例子，正是由于成熟的消费环境使成熟房地产市场稳步发展，2003年成都的商品房在建规模达2717.46万平方米，商品房销售达966.35万平方米，其规模和水平，仅次于上海、北京、重庆等特大城市，市场规模非常庞大。成都的房价，也是比较稳定的，几年来都没有大幅涨跌，保持了每年5％－8％的增长率，显得非常理性，不会出现江浙一带动辄30％、40％的涨幅。

　　成都消费者的理性还体现在，成都人不拒绝外地的开发模式，他们追求时尚，为了时尚愿意付出合理的价格，但是成都也有很多滞销的房子，并不像江浙一带什么房子都可以销售一空，过时的产品，消费者也不会买单，万科的城市花园一直是成都的典范，在单价2000多元的市场，万科的城市花园仍然比周边多卖近1000元。这说明市场是成熟的———消费能力强，同时消费者是理性的。表现在价格结构上，成都房子单价从1000元到1万多元的都有，消费者选择面非常宽。

　　反观青岛房地产市场，置业者的头脑相对要发热一些，即使是纯粹的投资者也不例外。在青岛，买房当场下定的不在少数，而且越是价格高的楼盘越是要买，而且找关系挤破头也要买。在相当一部分置业者的心目中，地段成为惟一的标准，其它的诸如项目品质、开发商质素等几乎被忽略不计了，因为地段的原因，李沧区的房子很少能进入市民的视野，能够往北走的市民少之又少，而在市南市北的任何地段，只要盖出来的是房子就会一抢而空。而因为购房冲动而引发的购房纠纷就像前脚后脚，如影随形，当然部分不负责任的开发商在其中也有相当大的责任。

　　青岛房地产市场应该好好反省一下，包括开发商和消费者，究竟是开发商在引导消费者，还是消费者在引导开发商，还是二者互相影响？但无论结果如何，反映出的是整个市场环境存在一定的问题。

　　正如深圳同行的评价，在市场竞争环境一项，青岛也未进入前十位。

　　进入的悖论：心仪已久为何却步不前

　　青岛进入了前十位应该是一个比较好的成绩，应该说相当一部分南方地产企业对青岛还是青睐的，毕竟青岛有许多其它城市所不具有的优势与条件，但一个不容忽视的现实是，来青岛发展的外地企业却是凤毛麟角，是不愿意来，还是其它什么原因？

　　一项统计数据显示，武汉市目前外来开发企业已经达到102家，其中业内知名企业不下30家，他们的到来，给武汉楼市带来了强大的冲击力。金地、复地、万科、保利等开发商坦言，将武汉作为战略重地，除看中武汉优越的地理位置、良好的经济前景外，武汉房地产可挖掘的空间很大。

　　外来开发商的进入是好还是坏？专家认为，外来开发商大手笔圈地、大规模开发，加之全新的理念、先进的技术，完全可以提升城市商品房的品质和档次。

　　在地产界，有人将天津称为下一个金矿。在天津，2003年6月天津万科水晶城开盘，专利产品“情景洋房”震撼津门，在万科一贯的低营销投入情况下，两个月卖了400套。同期，天津阳光100开盘，据说销售看旺，排队都已无好户型。这些都是外地军团带来的实实在在的产品与效果。

　　外地开发商的进入与否，一是土地因素，拿地的难易程度决定了进入门槛的高低；二是市场竞争环境和信用环境，对于外地人而言，良好的市场环境会让他们放开手脚，好的信用环境让他们没有后顾之忧；三是市场的可持续发展空间，外地开发商一旦进入，就不会是打一枪换一个地方，所以一般会看几步棋，有一个较长的发展规划，而这一点，是与进入地区房地产市场的可持续发展空间分不开的。

　　在信用环境一项，青岛列上海、北京、广州、南宁、杭州、南京、重庆、成都、南昌之后。

　　在可持续发展空间一项，青岛列石家庄、上海、北京、重庆、武汉、广州、南京之后。

　　有些东西，并不是房地产一个行业所能够完全改变的，但至少其中应该有房地产的努力与执着。

　　青岛是一个开放的城市，青岛房地产市场更应该是一个开放的市场，我们不仅欢迎规模大实力强的开发企业，同样也欢迎任何一个愿意来青岛发展的开发企业。房地产市场赞赏冯仑这样的地产思想家，同时也青睐虽然掌握不了太多资源但更敏锐和实干的任何一个开发企业，房地产开发本来就不存在着高低贵贱之分。最终受益的，将是青岛这座城市和城市中的人们。本报记者王其涛