开发商有权没收定金吗?

　　不少读者反映，买房时在签订正式购房合同前，开发商都要求买房人先签一份认购书，并交付一部分定金。而一些买房人往往认为反正认购书不是合同，所以经常是草草签订，结果给自己带来不少麻烦，陷入被动。

    遭遇认购书“陷阱条款”

　　读者张先生在与某开发商签订的认购书中规定：“买方应在签订认购协议之日起15日内前来签订正式合同，否则所收定金不予退还。”后张先生在规定期限内去与开发商商谈合同事宜，但由于在某些条款上存在分歧而没有达成协议。张先生要求返还定金，遭到拒绝，开发商的理由是张先生在规定期限内未与其签订正式合同。

　　读者石先生则因为没有接到开发商的通知函，未在约定时间内签订合同，开发商将房子卖予他人，认为石先生违约在先，拒绝承担违约责任。

　　通常，开发商坚持认为，无论何种原因导致没有签订正式合同，都属于购房者违约，不退所收定金，并往往以此要挟买方接受一些不公平的条款或拒不接受买方提出的合理要求。

   认购书不是买房必经程序

　　有关专家认为，现有的法律、地方性法规中并没有买房前应当签订认购书的法律规定。因此，签订认购书并非买房的必经程序。所以如果可能，买房人在确定要购买的项目后，最好不签认购书而直接签订购房合同。这样可以避免在与开发商就合同条款进行的谈判中，因认购书中的约定特别是定金问题而使自己陷入被动。

   认购书是否有法律效力

　　认购书是具有意向书性质的法律文件，主要包括的内容有：1、相关各方如出卖人、买受人的主要情况；2、认购房屋的情况；3、房屋的价款；4、付款方式；5、认购条款等内容。而且，认购书通常还要双方签字盖章。

　　具备上述内容及形式后，尤其是认购书中约定了买卖双方具体的权利义务后，一般说来，认购书就其表述的内容具有了一定的约束力，并具备了相应的法律效力，只要其内容不违反法律规定，且买受人所购房屋的手续齐备（五证齐全），该认购书一般具有一定的法律效力。违约方应承担什么责任

　　在签订认购书的同时，开发商大都要求买房人同时交付一定数量的定金，并在认购书中约定，如果买受人在约定的时间内不签订正式的《商品房买卖合同》，开发商有权没收买受人交纳的定金等条款。

　　按照以上双方的约定，如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还；卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。

　　如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约。

　　规避认购定金风险

　　由于签订合同时涉及诸多条款的谈判，双方在某些条款上达不成一致意见，导致合同无法签订。在这种情况下，有些开发商往往以买方拒签合同为由，拒绝返还买房人定金。

　　房屋买卖非常复杂，一个小的分歧就可能导致无法签订正式的合同。因此建议，购房人在签订认购书时，可将该条款改为“买方应在签订认购协议之日起15日内前来与卖方商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收定金应予退还.”

　　认购书是“双刃剑”

　　有关人士提醒广大消费者在签约之前，首先要了解有关商品房买卖方面的法律法规，做到心中有数；其次要关注开发商的商业信誉，调查其是否有不良记录以及土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证等“五证”是否齐全；另外，务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料，特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅读研究，弄清自己的权利义务，不要在不知情的情况下贸然交付定金；最后要把好从签约到验收的每一关，对于显失公平的条款，要坚决要求对方修改，不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。

　　认购书中的立约定金条款实际上是一柄“双刃剑”，购房者在签订带有这种条款的认购书时应当谨慎行事，以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时，由于某些条款达不成一致而无法签订合同，从而损失掉先前向开发商交付的定金。本报记者